Vous avez lu en long en large et en travers des articles sur les SCI, leur mode d’imposition et leur fonctionnement et ça y est : vous êtes prêts à enfin la créer. Indy est là pour vous y aider, avec ce guide en 4 étapes pour créer votre Société Civile Immobilière sereinement ! Chaussez vos lunettes et remontez vos chaussettes, c’est parti !
Sommaire
Rédaction des statuts
Dans un premier temps, vous devrez rédiger les statuts de la SCI. C’est une étape primordiale, puisqu’à chaque volonté de modifier des statuts vous devrez les refaire approuver par le greffe du tribunal du commerce, ce qui est assez onéreux. Prenez donc bien soin de les rédiger avec application voire, si vous voulez être certains du résultat et si vous en avez les moyens, de faire appel à un notaire ou un avocat en cas de doute. Sinon, Indy vous propose l’accompagnement à la création gratuit avec rédaction des statuts inclus !
Si toutefois vous souhaitiez rédiger les statuts vous-même, c’est finalement assez simple. Tout d’abord, il faut y faire figurer les mentions obligatoires :
- La forme sociale : Ici, une Société civile immobilière (SCI) ;
- L’objet social : Le type de SCI que vous souhaitez créer. Cela va avoir un impact sur le code NAF de la SCI, il est donc important de bien le choisir. Pour en savoir plus, consultez notre article Immobilier : les 6 types de SCI.
- La dénomination : le nom de votre SCI, vous êtes libres de l’appeler comme bon vous semble ;
- Le siège social : le lieu où se trouve la direction de la société (ou un de ses membres si plusieurs gérants) et qui sera le destinataire des courriers officiels ;
- Le montant du capital social : il peut être de 1 euro minimum mais cela vous protègera peu en cas de liquidation. Vous l’aurez compris, il ne correspond pas à la valeur des biens détenus par la société. ;
- L’identité des associés : nom, prénom, date et lieu de naissance et adresse du domicile ;
- Le nombre de parts de chaque associé ;
- La durée de vie de la SCI : de 1 à 99 ans ;
- Les règles du fonctionnement de la société.
A propos de ces règles, différents points sont à discuter entre vos associés pour mener à bien votre gestion en groupe :
- La désignation du gérant : vous devrez décliner son identité, ses pouvoirs et ses responsabilités ;
- Les règles de l’assemblée générale : règles de convocation, de quorum et de majorité ;
- Les dates d’ouverture et de fermeture de l’exercice social : généralement du 1er janvier au 31 décembre. Notez que dans ce cas la liasse fiscale devra être envoyée le 2ème jour ouvré après le 1er mai, sinon dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice ;
- Les conditions de cessions de parts sociales : capitales en cas de départ ou de décès d’un des associés, elles régiront la manière dont seront réparties les parts entre les associés encore présents ou le transfert à un nouvel associé ;
- Les apports des associés : qu’ils soient en numéraire (argent) ou en nature (meubles par exemple) leur montant ou leur évaluation doivent être indiqués ici.
⚠️ A noter : l’apport en nature supérieur à 30 000 € et qui représente plus de la moitié du capital social doit être évalué par un commissaire aux apports.
Ouvrir un compte et déposer le capital social
Si l’ouverture d’un compte séparé de celui d’un des associés n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé pour des raisons évidentes de gestion et pour se protéger en cas de contrôle. Un compte courant peut parfaitement faire l’affaire, les comptes dits professionnels proposés par les banques n’étant pas obligatoires non plus.
Pour rappel, le capital social est la somme des apports en numéraire ou en nature que font les associés à la société en échange de parts dans cette dernière. Il est de 1 euro minimum, mais il peut y avoir certains avantages à le renflouer, notamment en cas de demande de prêt auprès d’une banque. Cette somme ne peut pas être restituée aux associés sauf en cas de dissolution de la société. Et même dans ce cas, le capital social servira d’abord à éponger leurs dettes avant de leur être restitué. La décision d’investir dans ce capital n’est donc pas à prendre à la légère !
Publier une annonce dans un journal d’annonces légal
La publication d’une annonce pour créer sa SCI dans un journal d’annonces légal est une formalité obligatoire qui vous permettra d’immatriculer votre société par la suite. Elle vous permettra peut-être également de vous ouvrir des opportunités, laissant savoir à tout un chacun la création de votre entreprise (pour de futurs locataires par exemple).
L’annonce légale pour créer sa SCI doit répondre à certains critères et rubriques obligatoires que voici :
- La nature des statuts : par acte authentique ou sous seing privé ;
- La date de signature des statuts ;
- La dénomination sociale de la société ;
- La forme juridique (SCI) ;
- Le nom du ou des gérants ;
- L’adresse du siège social de la SCI ;
- La date de prise d’activité ;
- Le montant du capital social ou montant plancher en cas de capital variable ;
- L’objet social ;
- La durée de la société ;
- Les modalités de cession des parts sociales ;
- L’identité du signataire de l’annonce ;
- L’identité du RCS où sera immatriculée la société.
Une fois l’annonce publiée, le gérant principal recevra une attestation de parution à joindre au dossier de demande d’immatriculation à transmettre au greffe compétent.
💡 A savoir : le tarif de publication d’une annonce légale en 2023 pour créer sa SCI est de 185 € HT environ (220 € environ à la Réunion et Mayotte). Retrouvez une liste des journaux d’annonces légales agréés ici.
Immatriculer la société auprès du guichet unique
Depuis quelques mois, une seule plateforme est habilitée à créer votre SCI : le guichet unique de l’INPI. Vous aurez pour créer votre SCI besoin de différents documents que voici :
- Un exemplaire des statuts de la société signés et paraphés par le gérant et les associés
- Un acte de nomination du ou des gérants si ces derniers ne sont pas nommés dans les statuts
- Pour les gérants : copie de la pièce d’identité, déclaration de non-condamnation et attestation de filiation
- Pour les associés : copie de leur pièce d’identité
- Une attestation de parution de l’annonce légale
- Un justificatif de domiciliation pour l’adresse du siège social (facture énergie ou téléphone, bail ou acte de propriété…
Une fois le dossier validé et l’extrait K-bis reçu, votre SCI sera officiellement créée !
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