Vous êtes sur le point de faire un achat immobilier et vous vous renseignez sur les possibilités pour le faire ? Vous avez peut-être aussi entendu parler de société civile immobilière et vous êtes renseignés sur ses implications… Pourquoi créer une SCI ? Cet article va vous démontrer les avantages à créer une SCI et que cette société est peut-être faite pour vous.

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Acheter à plusieurs

Premier avantage non négligeable d’une SCI : vous pourrez acheter à plusieurs et ainsi bénéficier de fonds plus importants pour votre achat immobilier. Quand on sait à quel point accéder à la propriété est parfois difficile aujourd’hui, l’apport de financeurs supplémentaires pourra assurément rassurer les banques si vous faites un emprunt.

De plus, les charges aussi y sont mutualisées : chaque associé est responsable des dettes à la quote part de ses parts sociales. Les charges énergétiques augmentant considérablement, c’est un autre avantage non négligeable qui pourrait vous motiver à créer une SCI.

Facilités de transmission

Étant donné que la SCI est techniquement l’unique propriétaire du bâtiment concerné, la transmission du bien en est grandement facilitée : en effet, pour transmettre à un tiers un bien détenu par la SCI, il suffit de lui vendre ses parts. De la même manière, si un associé souhaite en sortir, il suffit de céder ses parts à un autre en les revendant au prix qui leur conviendra.

En cas de décès d’un des associés au sein d’une SCI familiale, cette structure permet d’éviter l’indivision entre les enfants. De cette manière, si les statuts sont bien rédigés, un enfant ne pourra pas exiger de récupérer sa part et forcer la vente du bien, mais il devra céder ses parts sociales. Cela peut éviter des querelles intestines qui déchirent parfois des familles lors du décès d’un parent !

Avantages sur la gestion

Autre avantage de la SCI : la rédaction des statuts est libre, ce qui laisse un champ des possibles étendu pour régir les prises de décision et leurs modalités. Pensez particulièrement à ces points : le rôle et l’encadrement du gérant, les entrées et sorties des associés, le nombre d’associés requis pour accepter une décision entre autres caractéristiques importantes auxquelles penser.

Si vous hésitez quant à comment rédiger ces statuts, vous pouvez tout à fait faire appel à un avocat ou un notaire pour vous aider. Sinon, demandez à Indy qui conseille aussi sur ce sujet ! Il vaut mieux parfois investir un peu d’argent au début de la société pour s’éviter des problèmes entre associés qui pourraient ternir la gestion de votre projet immobilier.

Recevoir des bénéfices à la hauteur de son investissement

Un avantage pour les SCI ayant vocation à louer leur bien : leurs associés recevront des bénéfices ou dividendes (selon qu’elles sont à l’IR ou à l’IS) correspondant à leur part d’investissement dans la société. Plus votre part est importante, plus vous recevrez les fruits de votre investissement. Cela peut également permettre à quelqu’un n’ayant pas les moyens d’acquérir un bien entier de recevoir une partie des revenus locatifs du bien sans avoir à l’acquérir en entier.

Avantages sur les plus-values

SCI à l’IR

Dans le cas d’une plus-value sur une cession de bien immobilier, l’associé est imposé en fonction de sa part de la SCI. Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Sauf plus-value supérieure à 50 000 €, auquel cas une taxe supplémentaire est appliquée.

Un abattement est toutefois possible en fonction de la durée de détention du bien :

Pour l’IR : à partir de la 6ème année après l’acquisition du bien, un abattement progressif est appliqué. La plus-value est complètement exonérée après 22 ans de détention.
Pour les prélèvement sociaux : idem, sauf que la plus-value n’est totalement exonérée qu’après 30 ans de détention.

SCI à l’IS

Dans ce cas, les règles des plus-values professionnelles s’appliquent. Ces dernières doivent donc s’ajouter au montant du bénéfice imposable à l’IS. L’amortissement entrant en ligne de compte, les plus-values peuvent être élevées et l’imposition aussi.

L’imposition des plus-values d’une SCI à l’IS dépendra de la nature de l’associé : si c’est une personne morale, la plus-value sera considérée comme professionnelle et imposée comme telle. Si c’est une personne physique, elle répondra aux règles des plus-values sur valeurs mobilières mais pourra être partiellement exonérée à partir de 2 ans après l’acquisition :

50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans
65% d’abattement pour ceux détenus plus de 8 ans.

Patrimoine personnel protégé

Avec une SCI, un des avantages principaux réside dans le fait qu’en cas de difficulté financière, c’est la société que devront poursuivre vos créanciers plutôt que votre personne.

De plus, si les associés sont responsable indéfiniment des dettes de la société correspondant à leurs parts sociales, ils ne le sont pas de manière solidaire : les créanciers devront donc se retourner contre la société dans un premier temps, prouver qu’elle est insolvable, puis se retourner contre chacun des associés individuellement pour leur demander réparation. C’est donc une manière très efficace de se protéger et une assurance qu’on ne saisira pas votre bien facilement.

Imposition flexible

En effet, en optant pour une SCI, vous avez le choix entre l’Impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). A l’IR, les associés sont imposés personnellement selon le barème progressif et c’est également le cas pour les dividendes. De plus, certains frais pourront être déduits et si déficit de la société il y a il est possible de le reporter sur le revenu global de l’associé dans une limite annuelle de 10 700 €.

A l’IS, c’est la société qui est imposée : à 15% dans la limite de 42 500 € puis 25% au-delà. Les dividendes sont uniquement soumis à la Flat Tax (12,8% d’impôts + 17,2% de prélèvements sociaux). Les déficits ne sont imputables que sur les résultats de la société pour les 10 années suivantes. Tous les frais engagés dans l’intérêt de la SCI y sont déductibles.

Découvrir les inconvénients de la SCI.