La société civile immobilière (SCI) est un type de société spécifique pour gérer un ou des biens immobiliers. Il en existe 6 types de SCI : la SCI de gestion, la SCI familiale, la SCI d’attribution, la SCI de jouissance à temps partagé, la SCI de construction-vente et la SCI agricole. La différence entre toutes ces sociétés est leur but et la nature des biens immobiliers.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Avant de découvrir les différents types de société civile immobilière, rappelons rapidement en quoi elle consiste. Une SCI est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes (minimum 2) physiques ou morales d’acquérir, de gérer ou de louer un ou plusieurs biens immobiliers ensemble, mutualisant ainsi les charges et les capacités d’emprunt. Ces biens sont alors la propriété de la société et non pas des associés, qui en contrepartie ont des parts sociales dans cette dernière qu’ils peuvent revendre et acheter à l’envi.
Ce type de société peut-être utilisé, comme nous allons le voir, pour faciliter la succession de biens au sein d’une même famille, gérer des biens en commun ou accéder à la propriété plus facilement, entre autres avantages.
1) La SCI de gestion ou de location
Premier type de SCI, la « classique », c’est la forme la plus répandue. La SCI de gestion ou de location vous permettra de gérer ou mettre en location un bien à plusieurs et ainsi permettre de faire des projets plus ambitieux. Dans le cas d’une SCI de location, cela vous permettra également de recevoir des revenus locatifs en proportion de votre part d’investissement.
Si le ou les logements concernés par la location sont meublés, vous devrez obligatoirement opter pour l’impôt sur les sociétés. En effet, l’activité de loueur en meublé étant considérée comme commerciale, vous ne pourrez pas avoir de SCI à l’IR dans ce cas. En outre, une SCI de location ne peut avoir pour activité l’achat et la revente de biens dans l’objectif de réaliser des plus values.
2) Le type de la SCI familiale
Une SCI familiale, forme également assez courante, est créée dans l’objectif de constituer un patrimoine immobilier partagé au sein d’une famille et d’en faciliter la succession. En effet, au lieu de la classique indivision lors du décès des parents, ici les parts sociales seront réparties entre les différents enfants ce qui évite un certain nombre de désaccords entre descendants pour les droits de succession. De plus, ce procédé est, dans une certaine mesure, exonéré de droits de succession. Un procédé gagnant-gagnant donc, à ceci près que quelqu’un devra s’occuper de la gestion et de la comptabilité de la structure.
3) Le type de la SCI d’attribution
Troisième type de SCI : la SCI d’attribution. Plus rare en pratique, elle consiste à faire construire ou acquérir un bien qui sera réparti entre les différents associés après acquisition ou construction. La SCI est ensuite immédiatement dissoute. Ce sont les statuts de la SCI qui prévoient, dès le début, les règles de répartition des biens construits ou acquis. Elles sont en général fonction des participations de chacun. Ce type de SCI permet de désigner un nu propriétaire ou un usufruitier, l’un ayant la possession des murs mais ne l’habitant pas et l’autre habitant le bien sans être propriétaire.
4) La SCI de jouissance à temps partagé
La SCI de jouissance à temps partagé fait appel au principe parfois appelé « Time sharing » de l’anglais « temps partagé » : il s’agit de partager une propriété à plusieurs en se répartissant le temps d’utilisation du bien à l’amiable. Le bien en question sera considéré comme une résidence secondaire, et ce type est utilisé généralement pour les résidences de vacances.
⚠️ Attention toutefois : Si vous faites le choix de ce type de SCI, entendez-vous bien avec vos associés, car des désaccords peuvent arriver lors des vacances scolaires. Il convient de bien déterminer dans les statuts la répartition du temps pour éviter les problèmes entre associés.
5) Le type SCI de construction-vente
Seul type de SCI ayant pour objectif la revente d’un bien, la SCI de construction vente a pour objectif, comme son nom l’indique, d’acquérir un terrain et y construire un bien dans l’optique de le revendre dès sa finalisation. Malgré l’activité commerciale de cette dernière, la SCI peut-être à l’impôt sur le revenu si les conditions sont réunies. Dès lors, la taxation des bénéfices se réalise directement au niveau des associés.
6) La SCI agricole
Dernier type de SCI peu souvent citée, la SCI agricole permet à des agriculteurs de mettre en commun tous leurs moyens :
- Matériels ;
- Financiers ;
- Humains.
Elle peut également faire office d’outil de transmission de patrimoine en cas de reprise de l’exploitation par les descendants de l’agriculteur.
Capital variable ou fixe ?
Quel que soit votre type de SCI choisi, vous aurez le choix entre une SCI au capital fixe (choix par défaut) ou capital variable.
SCI au capital fixe
Avec une SCI au capital fixe, pour tout changement de capital vous devrez invoquer une assemblée générale et publier une annonce légale ainsi qu’un changement des statuts. Cela assure donc une certaine sécurité aux associés de par la nature contraignante de l’opération, et c’est pour cela que c’est le modèle le plus répandu.
SCI au capital variable
Cependant, une SCI dont le capital est dit « libéré » ou à capital variable n’est pas sans avantages : toutes les formalités administratives nécessaires pour les modifications citées plus haut disparaissent.
De plus, le nom des associés de ces SCI ne figurent pas dans les statuts, ce qui leur confère un certain anonymat mais permet également de changer d’associé beaucoup plus facilement.
Enfin, elles sont moins imposés sur leurs bénéfices : 15% contre 33.3% pour les SCI à capital fixe.
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