Créer une SCI : l’essentiel à savoir

La SCI (société civile immobilière) est une forme juridique particulière : elle concerne la gestion de biens immobiliers par plusieurs associés. D’ailleurs, l’une des spécificités de la SCI, c’est qu’elle doit être composée au minimum de deux associés. Mais si vous le souhaitez, vous pouvez faire entrer d’autres membres par la suite. Toutes ces modalités sont à inscrire lors de la rédaction de vos statuts. Associés, statuts… Comment créer une entreprise, notamment une société civile immobilière ? Quel est le budget pour sa constitution ?

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Sommaire

  1. Quelles sont les étapes à suivre pour créer une SCI ?
  2. Tout savoir sur la SCI
  3. Pourquoi créer une SCI ?
  4. Combien coût la création d’une SCI ?

Quelles sont les étapes à suivre pour créer une SCI ?

La création d’entreprise ou de société passe toujours par une série d’étapes indispensables. Voici les quatre clés pour créer une SCI :

#1 La rédaction des statuts

Comme mentionné précédemment, la rédaction des statuts d’une SCI est libre. Ils représentent l’ensemble des règles qui définissent le fonctionnement de la structure. Vous pouvez notamment y indiquer les conditions pour intégrer ou quitter la société, l’objet social (pour décrire les différentes activités exercées par l’entreprise), l’adresse du siège social…

La rédaction des statuts demande à la fois du temps et de l’expertise. Il faut que vous soyez précis sans trop détailler chaque partie. Le plus simple, c’est de vous faire aider par un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou une agence en ligne spécialisée. Vous serez alors assuré que vos statuts sont correctement rédigés, et minimiserez ainsi les délais de création de la SCI.

💡 D’ailleurs, Indy vous accompagne pour la rédaction des statuts. Et gratuitement !

Que vous les rédigiez seul ou à l’aide d’un professionnel, les statuts doivent toujours comporter :

  • le statut juridique de la société (SCI) ;
  • la dénomination sociale ;
  • l’adresse du siège social ;
  • l’objet social ;
  • la durée de la société (qui doit être à 99 ans si vous n’avez pas de durée déterminée à donner) ;
  • le montant du capital social ;
  • l’identité des associés fondateurs ;
  • la répartition des parts sociales ;
  • l’évaluation des apports en nature ;
  • les modalités de souscription des parts sociales.

#2 La publication de l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales

Publier un avis dans un journal d’annonce légales pour déclarer la création de votre société est une étape cruciale. La raison ? Vous recevez un avis de publication, soit l’un des documents obligatoires pour réaliser l’étape suivante. Cependant, la publication est payante.

Il est difficile d’indiquer un prix moyen : chaque journal d’annonces légales pratique ses propres tarifs, et ses derniers varient selon la taille de la société. Plus elle est grande, plus l’annonce sera longue, et plus le prix sera élevé. Cependant, vous pouvez compter environ 200 euros. Renseignez-vous auprès des journaux que vous avez repérés, et choisissez celui qui vous coûtera le moins cher.

Quelles informations devez-vous fournir dans votre annonce ?

  • La dénomination sociale de la société ;
  • La forme juridique ;
  • Le montant du capital social ;
  • L’adresse du siège social ;
  • L’objet social ;
  • La durée de la société ;
  • Les noms, prénoms et adresses du représentant légal et des personnes qui ont le pouvoir général d’engager la société envers les tiers, et des commissaires aux comptes (si vous en aviez désigné un au moment d’évaluer les apports en nature de la société) ;
  • L’adresse du registre du commerce et des sociétés où vous allez immatriculer la société.

#3 L’immatriculation de la société à l’institut national de la propriété industrielle (INPI)

Vous y êtes : l’étape finale pour créer votre SCI. Là, votre société sera officiellement ouverte ! Pour immatriculer votre société civile immobilière, vous devez vous rendre sur le site du guichet unique de l’INPI. Ce dernier vous sera utile pour la suite car il vous donnera des informations sur la réglementation, s’occupera de contrôler vos documents et de les transmettre aux organismes compétents.

Une fois que vous êtes connecté au guichet unique, remplissez le formulaire M0. Vous devrez aussi fournir les documents suivants :

  • deux exemplaires des statuts de la société signés ;
  • l’avis de publication dans un journal d’annonces légales ;
  • la certification de domiciliation de la SCI ;
  • une copie de la pièce d’identité du dirigeant (en cours de validité) ;
  • une attestation de non-condamnation du dirigeant.

Une fois que vous aurez enregistré votre société, vous obtiendrez vos extraits Kbis, vos numéros SIREN et SIRET, ainsi que le code APE/NAF. Tous ces numéros sont obligatoires pour démarrer l’activité de votre société en toute légalité.

#4 Le dépôt du capital social

Bien qu’il soit indiqué comme la dernière étape, le dépôt des fonds (ou du capital social) n’est pas obligatoire pour la création d’entreprise. Vous avez le choix : faire votre dépôt avant ou après l’immatriculation de votre société sur le guichet unique de l’INPI.

Quel que soit le moment où vous préférez le déposer, le capital doit être remis à une banque ou chez un notaire. Vous aurez alors une attestation, soit le document qui prouve que le dépôt a bien été réalisé.

Pour rappel, le capital social comprend les biens et les valeurs (sommes d’argent, fonds de commerce, brevets…) mis au service de la société par ses associés. Si les apports en nature dépassent un certain montant, il sera alors nécessaire de faire appel à un commissaire aux comptes pour les évaluer.

Société civile immobilière : tout ce qu’il faut savoir

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, ou société civile immobilière, est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de gérer des biens immobiliers. Composée au minimum de deux associés, elle est considérée comme une personne de droit privé, donc soumise au droit civil. La SCI a la possibilité :

  • d’acquérir un bien immobilier ;
  • de le détenir ;
  • de le louer ;
  • de le vendre.

Selon ses objectifs et ses modalités de gestion, décidés par ses associés, la société peut aussi être soumise à des obligations fiscales et administratives spécifiques. Les associés de la SCI peuvent être des personnes physiques (soit des particuliers) ou des personnes morales (soit le représentant d’une entreprise). C’est l’ensemble des membres de la société qui choisissent ses modalités de gestion et la répartition des bénéfices.

Avec une SCI, vous pouvez acquérir un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local professionnel, et le proposer à la location, mais aussi acheter un appartement ou une maison pour vous-même.

Qui est concerné par la SCI ?

Tout le monde est concerné : les personnes physiques comme les personnes morales. Mais il faut au moins deux associés pour créer une SCI.

Ce statut juridique est valable uniquement pour un projet immobilier personnel ou à visée locative. Il n’est pas disponible pour la création d’une activité commerciale, soit l’achat et la revente fréquents de logements ou de locaux professionnels.

Cependant, si vous constituez une SCI construction-vente, vous pouvez vendre les biens immobiliers qui appartiennent à la société.

Quels sont les types de SCI ?

Il existe cinq types de société civile immobilière, à savoir :

  • la SCI traditionnelle (achat, gestion ou location d’un bien immobilier) ;
  • la SCI construction-vente (achat d’un terrain, construction d’un bien immobilier et revente) ;
  • la SCI attribution (partage du bien acquis ou construit) ;
  • la SCI de jouissance à temps partagé (partage de l’utilisation du bien entre plusieurs bénéficiaires) ;
  • la SCI familiale, soit une SCI traditionnelle mais où les associés viennent d’une même et seule famille.

Pourquoi créer une SCI ?

Le principal avantage reste la facilité à entreprendre un investissement immobilier avec un ou plusieurs associés. C’est pourquoi créer une SCI constitue une solution de choix dès lors qu’il s’agit d’un projet immobilier de grande ampleur, ou en famille.

Elle permet de regrouper des ressources financières, ce qui s’avère très utile lorsqu’il s’agit d’acquérir des propriétés de grande envergure.

En outre, la constitution d’un capital social, bien que nécessaire, peut être adaptée aux besoins des associés. Si le capital est substantiel, il peut rassurer les institutions financières et faciliter l’obtention de prêts pour de futurs investissements.

La SCI offre également une grande flexibilité en matière de gestion. Les associés ont la liberté de rédiger leurs statuts et de définir les règles de fonctionnement de la société. Cela signifie qu’ils peuvent convenir ensemble de la manière dont la société sera gérée, des modes de rémunération, et bien d’autres aspects.

Un autre avantage majeur de la SCI est la protection du patrimoine personnel des associés. En cas de problèmes financiers ou de créances, les biens personnels des associés sont généralement à l’abri des saisies, car la SCI est une entité juridique distincte.

De plus, la gestion et la transmission du patrimoine familial sont grandement simplifiées grâce à une SCI. Vous pouvez gérer et transférer des biens immobiliers au sein de votre famille ou de votre couple à moindre coût. De plus, la transmission du patrimoine aux héritiers est facilitée, ce qui assure la continuité de la gestion du patrimoine familial.

Enfin, vous avez le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, ce qui permet d’optimiser la fiscalité de la société civile immobilière en fonction de la situation financière et des objectifs des associés.

Combien coût la création d’une SCI ?

Le coût de création d’une sci est de l’ordre de 500 € au minimum. Toutefois, ce dernier peut varier selon le type de projet.

Les frais d’immatriculation d’une SCI

Après avoir rempli le formulaire M0 et fourni les documents obligatoires pour immatriculer votre société, vous devez régler les frais de dossier. Vous devez prévoir 66,88 euros TTC (selon les tarifs de l’année 2022) pour les émoluments. À cela, s’ajoutent les frais générés par le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE) : comptez 21,41 euros TTC.

C’est la greffe du tribunal qui perçoit les émoluments, mais pour vous simplifier la tâche, le paiement se fait à travers le guichet unique de l’INPI par carte bancaire ou par l’intermédiaire de votre compte client.

Les autres frais administratifs d’une SCI

La rédaction des statuts est gratuite si vous la réalisez seul (avec les autres associés de la société) ou si vous disposez d’un abonnement au logiciel de comptabilité Indy. Mais si ce n’est pas le cas, et que vous ne voulez pas les rédiger par vous-même, vous devez compter entre 200 et 1500 euros pour vous faire aider par un avocat, un expert-comptable ou un service en ligne agréé.

Vous devez ajouter les frais de publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Si les tarifs varient d’un journal à l’autre, le prix moyen se situe vers les 200 euros. N’hésitez pas à contacter plusieurs journaux pour déterminer celui qui vous proposera le tarif le plus intéressant.
La publication de l’avis de constitution doit aussi se faire dans le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Le prix est bien moins élevé que pour le journal d’annonces légales : 10,54 euros.

Et le montant du capital social ? Là, c’est à vous de décider. Car oui, le montant est libre à partir du moment où il comprend au minimum un euro symbolique. Les frais de création de votre société dépendent de vous et de vos associés.

Les frais annexes d’une SCI

Vous devez aussi prendre en compte :

  • les frais de comptabilité de la SCI ;
  • les frais d’ouverture d’un compte bancaire pro ;
  • les frais de notaire ;
  • la taxation des apports en nature ;
  • les frais de domiciliation ;
  • les frais d’assurance.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour créer une SCI. Pour vous assurer de la bonne réalisation de certaines étapes, faites-vous accompagner par un professionnel. Pour tout abonnement au logiciel de comptabilité Indy, bénéficiez d’une aide gratuite pour la rédaction des statuts !

par Valentine Flehoc

Valentine est responsable du contenu chez Indy et la comptabilité n'a plus de secrets pour elle. Grâce à ses articles et ebooks informatifs, elle aide les entrepreneurs à mieux comprendre les aspects essentiels de la comptabilité.