Que vous ayez créé votre société civile immobilière (SCI) ou que ce soit encore un projet, des questions techniques vous viennent immanquablement en tête : dois-je tenir une comptabilité pour ma SCI ? Comment tenir ma comptabilité ? Et enfin, quel logiciel de comptabilité utiliser pour ma SCI ? Nous allons répondre à toutes ces questions et bien plus dans cet article !
Sommaire
Une comptabilité en SCI est-elle obligatoire ?
Techniquement, aucun texte de loi n’impose une comptabilité aux SCI transparentes (à l’impôt sur le revenu). En pratique, c’est pourtant obligatoire. Et ce pour trois raisons :
Les obligations des gérants
En effet, les gérants ont pour obligation de présenter aux associés les comptes de la société lors de l’assemblée générale annuelle selon les articles 1855 et 1856 du code civil. De plus, ils doivent être en mesure de répondre à toutes les questions des associés à ce sujet dans un délai d’un mois. Sans suivi régulier de la comptabilité de la société, ils seraient dans l’incapacité de remplir cette tâche. Rien que pour cette raison, une comptabilité est obligatoire pour une société civile immobilière.
Pour les déclarations fiscales
Les déclarations fiscales obligatoires des SCI sont les déclarations n°2072 (SCI à l’IR) et 2065 (SCI à l’IS). Leurs associés doivent également remplir leur déclaration de revenus (n°2042) quel que soit le type de SCI, et 2044 pour les associés d’une SCI à l’IS. Y figurent notamment les dépenses et les recettes de la société qui doivent être répertoriées d’une manière ou d’une autre.
Sans comptabilité régulière, cette tâche est non seulement fastidieuse, mais risque d’être farcie d’erreurs qui pourraient vous être préjudiciables. Que ce soit avec un logiciel de comptabilité pour SCI ou par un autre moyen, assurer le minimum pour votre comptabilité vous évitera des conséquences potentiellement désastreuses.
Pour démontrer la légitimité de la SCI
Si vous décidez malgré tout de ne pas faire de comptabilité pour votre SCI et remplissez mal les déclarations fiscales, ou en cas de contrôle inopiné, l’administration pourrait bien vous demander vos comptes pour vérifier qu’il n’y a pas de fraude ou d’irrégularités dans vos transactions.
Or, s’il s’avérait que vous n’aviez rien à leur fournir, elle pourrait bien décider de dissoudre votre société avec toutes les conséquences que cela implique : notamment, votre société se verra désigner un liquidateur et ni les gérants ni les associés n’auront leur mot à dire. De plus votre bien pourra être vendu et vous devrez vous acquitter des impôts sur la plus-value de la vente. Si le bien a été apporté en nature, son propriétaire peut le récupérer à la suite de la dissolution et les autres associés n’auraient plus sa propriété (mais toucheraient un dédommagement). Veillez à bien cadrer cette éventualité dans les statuts.
Quel méthode de comptabilité choisir ?
Deux choix s’offrent à vous, en fonction de vos choix fiscaux au niveau de la société et des associés.
La comptabilité de trésorerie
Généralement choisie par les SCI transparentes (à l’IR), la comptabilité de trésorerie est également la moins contraignante. Elle consiste en un enregistrement des entrées et sorties d’argent du compte bancaire de la société par ordre chronologique, en y mentionnant bien les références des pièces justificatives. Cependant, cette méthode de comptabilité n’est pas ouverte à tous et certains sont contraints d’utiliser la comptabilité d’engagement.
Avantages de la comptabilité de trésorerie
Une comptabilité moins chronophage
Ne prenant pas en compte les dettes et les créances, la comptabilité de trésorerie a mécaniquement moins d’opérations à enregistrer. En outre, tous les documents supplémentaires liés aux obligations comptables de la comptabilité d’engagement ne sont pas à remplir, ce qui est un gain de temps pour vous ou votre comptable. Et vu que le temps, c’est de l’argent…
Des économies plus ou moins substantielles
Ce temps économisé se transforme en économies, que ce soit moins d’argent dépensé pour votre comptable, ou du temps passé pour vous à rechercher des nouveaux locataires, œuvrer à l’entretien de votre bien… Ou toute autre activité plus rémunératrice que passer du temps sur sa comptabilité.
Une meilleure vision de votre trésorerie réelle
Nous allons le voir, la comptabilité d’engagement vous donne un instantané qui ne reflète pas forcément la réalité de vos finances. Si un gros contrat payé dans 6 mois a été signé récemment, il vous faudra faire la gymnastique mentale de soustraire cette somme à vos comptes pour connaître votre trésorerie réelle. La comptabilité de trésorerie porte bien son nom : c’est une photo de l’argent que vous avez réellement sur votre compte maintenant et tout de suite.
La comptabilité d’engagement
La comptabilité d’engagement doit également retracer les flux de trésorerie apparaissant sur votre compte bancaire, mais doit en plus inscrire dans les comptes les créances et les dettes contractées par la société. En outre, elle s’accompagne d’obligations comptables relativement lourdes par rapport à la comptabilité de trésorerie.
Quelles SCI doivent utiliser la comptabilité d’engagement ?
- Les SCI devant utiliser la comptabilité d’engagement sont les suivantes :
- Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
- Les SCI dont au moins un associé est assujetti à l’IS (cas de la plupart des sociétés) ;
- Les SCI réalisant des placements immobiliers et les SCI construction vente ;
- Les SCI dont les statuts juridiques imposent la tenue d’une comptabilité d’engagement ;
- Les SCI qui optent pour le régime de la TVA ;
- Les SCI dépassant 2 des 3 seuils suivants : plus de 50 salariés, CA annuel > 3,1 M € ou total du bilan annuel > à 1,55 M €.
Quelles sont les obligations comptables supplémentaires de la comptabilité d’engagement ?
Les obligations comptables supplémentaires de la comptabilité d’engagement sont surtout des documents qu’il faut fournir avec la liasse fiscale (déclaration 2065) :
- Un livre-journal (qui retrace entrées et sorties d’argent chronologiquement, à la manière de la comptabilité de trésorerie) ;
- Un grand livre (qui regroupe les opérations par compte comptable) ;
- Une annexe ;
- Le bilan ;
- Le compte de résultat ;
- Et, selon le régime d’imposition de l’entreprise, un inventaire.
Quelles sont les avantages de la comptabilité d’engagement ?
Un meilleur suivi des engagements de la société
Cela va sans dire mais il fallait le souligner : ce que ne fait pas la comptabilité de trésorerie, c’est suivre les engagements. Cela est particulièrement utile lorsque les dettes et créances sont importantes.
Une meilleure capacité à anticiper
Le fait de savoir de quoi va être fait l’avenir permet d’anticiper les prises de décision en fonction des revenus qui arrivent ou des dettes à régler bientôt. On pourra par exemple économiser avant une dette importante ou faire une avance de trésorerie en sachant qu’une rentrée d’argent arrive bientôt.
Une analyse beaucoup plus poussée
Avec tous ses documents obligatoires différents, la comptabilité d’engagement permet d’avoir un panel d’outils plus complet pour analyser son activité, que ce soit du point de vue financier, stratégique ou économique.
👌 Quelle que soit votre méthode de comptabilité, Indy est là pour vous aider à la gérer ! Plus d’informations en fin d’article.
Comment tenir ma comptabilité ?
Dans un tableau Excel (pour les SCI à l’IR uniquement)
Nous vous le déconseillons fortement, mais la loi ne régissant pas officiellement la comptabilité des SCI à l’IR, vous avez tout à fait le droit d’utiliser un tableau Excel pour faire votre comptabilité. Ceci étant dit, les arguments contre cette solution sont nombreux :
- Risques d’erreurs de saisie
- Non-conformité avec les standards de l’administration
- Solution très chronophage
- Justificatifs n’ayant pas valeur probante
- Etc.
Avec un expert comptable
Autre possibilité, faire appel à un expert comptable. C’est la solution la plus confortable puisque vous n’avez plus à vous occuper de votre comptabilité, mais c’est également la plus onéreuse. Vous pouvez opter pour un expert-comptable ayant pignon sur rue si le contact humain de visu est important pour vous, ou opter pour un comptable en ligne, qui peut-être n’importe où en France. Mais si vous avez quelques heures par an à accorder à vos comptes et que vous souhaitez faire des économies, pourquoi ne pas opter pour un logiciel de comptabilité ?
Avec un logiciel de comptabilité pour SCI
Si vous souhaitez garder la main sur vos comptes et qu’un expert-comptable est trop cher pour vous, les logiciels de comptabilité pour SCI sont la solution qu’il vous faut. Ils marient le meilleur des deux mondes :
- Peu onéreux, ils vous font faire des économies par rapport à un expert-comptable, qui peuvent aller du simple au double quand ce n’est pas plus ;
- Si vous la comptabilité est pour vous un sacerdoce, les raccordements à votre compte bancaire et les attributions de compte comptable automatiques feront le travail pour vous, vous n’avez qu’à cliquer pour confirmer.
- Si vous voulez mettre un peu les mains dans le cambouis, leurs outils de pilotage vous permettront de garder un œil sur vos comptes et de rester l’unique maître de votre comptabilité.
- Et dans tous les cas, vous bénéficierez d’un service client aux petits oignons composé de spécialistes de la comptabilité des SCI.
Conclusion : Indy, le logiciel de comptabilité éprouvé pour votre SCI
60 000 entreprises ont déjà fait confiance à Indy pour gérer leur comptabilité. Avec nous vos comptes seront entre de bonnes mains : les vôtres. Notre logiciel de comptabilité pour SCI vous offrira une saisie automatisée pour éviter les erreurs, un suivi des charges pour maîtriser vos provisions, des justificatifs dématérialisés ayant valeur probante et vous pourrez télétransmettre vos déclarations en quelques clics.
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