Si vous lisez ces lignes, c’est certainement que vous vous apprêtez à créer votre propre société civile immobilière (SCI), et par conséquent que vous êtes déjà au fait des nombreux avantages d’une telle structure. En particulier concernant le volet fiscal. Cependant, pour pouvoir espérer bénéficier des caractéristiques avantageuses d’une SCI, il est primordial d’opter pour le bon régime d’imposition. En d’autres termes, celui qui s’adapte le mieux aux objectifs et à l’activité de votre société.
Alors, SCI IS (impôt sur les sociétés) ou SCI IR (impôt sur le revenu) ? Éléments de réponse au sujet des types de SCI et de leur imposition dans la suite de cet article.
Sommaire
SCI IS ou SCI IR : choisir le bon régime fiscal
La première question à laquelle vous devez répondre lorsqu’est venu le temps du choix du régime d’imposition pour votre SCI est : quel est l’objectif de cette SCI ? Votre stratégie fiscale ne devrait pas être la même selon que le but de la structure est de transmettre du patrimoine à des descendants, ou de générer des revenus à la suite d’un investissement locatif.
Avant d’entrer dans le vif du sujet, il convient de définir précisément chacune des deux alternatives (SCI IS et SCI IR), afin d’en maitriser les concepts et, de ce fait, établir les différences entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR. Et de préciser par ailleurs que, quelle que soit l’option choisie, celle-ci devient irrévocable.
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
Par opposition à la SCI à l’IR, la SCI à l’IS implique d’être imposé pour les bénéfices issus de l’activité d’une société selon le régime de l’impôt sur les sociétés. Cette solution demeure optionnelle et votre volonté d’enregistrer votre SCI sous le régime de l’IS doit être notifiée à l’administration fiscale.
Il est cependant important d’être conscient que cette option, du fait de ses règles différentes de l’IR, entraine certaines conséquences sur le plan fiscal. Parmi lesquelles la double imposition (après déduction des frais et charges déductibles comme les intérêts d’emprunt, les travaux, etc.) des loyers ou des plus-values perçus par la SCI :
- Une fois pour le compte de la SCI soumise à l’IS, au titre de l’impôt sur les sociétés donc. À hauteur de 15 % pour la part des bénéfices se situant sous 38 200 €, et 26,5 % pour la part dépassant ce montant.
- Une seconde fois pour les associés après le versement de dividendes (issus des bénéfices de la SCI), avec un taux forfaitaire de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux).
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IR ?
Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) est probablement le plus utilisé par les détenteurs de SCI. En premier lieu, car il s’agit du système le plus pratique à appliquer. Mais aussi parce qu’il s’agit du régime le plus intéressant s’agissant de l’acquisition de biens immobiliers, opération souvent à l’origine de la création d’une SCI.
Avant de se pencher sur les atouts d’une SCI à l’IS, voyons pourquoi les SCI à l’IR représentent un choix courant s’agissant de fiscalité parmi les sociétaires de SCI.
Également appelé le régime de la transparence fiscale, l’impôt sur le revenu (IR) fonctionne de manière simple. En cas de revenus issus de l’activité de la SCI, généralement des loyers perçus mensuellement ou le fruit d’une cession immobilière en cas de vente d’un bien ou de parts, ces derniers sont imposés individuellement pour chaque associé. Autrement dit, les bénéfices de ces opérations apparaissent en tant que revenus personnels aux yeux de l’administration fiscale, tout comme des salaires par exemple, et entrent donc dans le cadre du calcul de l’impôt sur le revenu.
On entend parfois que la fiscalité d’une SCI à l’IR est avantageuse. Cette assertion est en réalité partiellement erronée. La transparence fiscale octroyée par le régime de l’IR permet certes de bénéficier de quelques avantages fiscaux concédés aux particuliers (loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier, etc.). Mais celle-ci n’apporte rien de plus fiscalement que la détention immobilière en nom propre, à laquelle elle équivaut s’agissant d’imposition.
Sachant cela, les principales raisons de constituer une SCI à l’IR demeurent patrimoniales, comme :
- La transmission de patrimoine à ses héritiers tout en évitant le régime de l’indivision
- La mise en commun de capitaux pour procéder à l’achat d’un bien immobilier à plusieurs
- La possibilité d’assurer la transmission progressive d’un patrimoine immobilier via une donation
Il est toutefois à noter que, s’agissant de gestion de patrimoine, certaines pratiques permettent de limiter les incidences fiscales en cas de transmission d’un patrimoine immobilier sous régime de SCI à l’IR. Néanmoins, ces techniques sont également souvent valables pour les SCI à l’IS.
SCI à l’IS, quel intérêt ?
Étant conscient de la double imposition entrainée par le régime de l’IS, n’importe quel créateur de SCI censé serait en droit de s’interroger sur l’intérêt véritable de ce régime pour sa structure, comme pour son compte personnel.
Opter pour l’impôt sur les sociétés présente tout d’abord des avantages indéniables pour certains types d’investisseurs immobiliers, parmi lesquels :
- Les investisseurs déjà imposés dans les tranches d’imposition les plus élevées
- Les investisseurs désirant se construire un patrimoine immobilier en réinvestissant leurs bénéfices issus d’autres activités, limitant ainsi l’impact fiscal pour ces derniers
Développer son patrimoine immobilier locatif grâce à la SCI à l’IS
Un moyen de “contourner” la double imposition entrainée par le régime de l’IS revient pour les associés à ne pas se verser de dividendes. Utilisant ainsi les éventuels bénéfices initialement imposables au taux de 30 %, comme vu plus haut, pour réinjecter du capital dans la SCI pour agrandir son patrimoine. Seul l’impôt sur les sociétés s’applique alors, à hauteur de 15 % ou 26,5 % selon la tranche imposable.
En d’autres termes, si votre stratégie consiste à réaliser un investissement locatif dont les revenus permettent de financer un autre investissement locatif, alors la SCI à l’IS incarne une option fiscalement clairement avantageuse.
Réduire ses impôts grâce à la SCI à l’IS
Établir une solide stratégie d’investissement, c’est très bien. Mais n’oublions pas que s’agissant de fiscalité, le nerf de la guerre, ce sont les impôts ! En fonction de votre tranche d’imposition, il peut être judicieux de passer par l’option de la SCI à l’IS dans le but de diminuer les impôts engendrés par vos recettes locatives.
| Revenu total imposable (après application du quotient familial) | Taux imposition des bénéfices locatifs (SCI à l’IR ou en nom propre) | Estimation du taux d’imposition des bénéfices locatifs pour une SCI à l’IS* |
| Inférieur à 10 777 € | 0 % + 17,2 % = 17,2 % | 39,5 % |
| De 10 778 à 27 478 € | 11 % + 17,2 % = 28,2 % | 39,5 % |
| De 27 479 à 78 570 € | 30 % + 17,2 % = 47,2 % | 39,5 % |
| De 78 571 à 168 994 € | 41 % + 17,2 % = 58,2 % | 39,5 % |
| Plus de 168 994 € | 45 % + 17,2 % = 62,2 % | 39,5 % |
*Sur une base d’IS de 15 % et application de la flat tax (30 %) sur le versement des recettes locatives sous la forme de dividendes
Il apparait clairement avec ce tableau que, passé une certaine tranche d’imposition, opter pour le régime de l’IS pour votre SCI devient plus avantageux d’un point de vue fiscal. Tandis qu’à l’inverse, cette solution est loin d’être idéale pour les foyers aux revenus plus modestes.
Reporter ses déficits grâce à la SCI à l’IS
Un autre avantage d’opter pour l’impôt sur les sociétés en tant que régime fiscal réside dans la possibilité de reporter vos éventuels déficits sur les années bénéficiaires qui suivent, dans la limite d’un million d’euros.
Ce point est très intéressant si vous prévoyez d’investir dans votre bien, à l’occasion d’importants travaux par exemple, et que vous vous doutez que l’année de cet investissement s’en trouvera par conséquent déficitaire.
À savoir que ce report ne comporte aucune limitation de durée. Ce qui constitue une caractéristique tout à fait intéressante dans le cadre d’un projet immobilier d’envergure.
Quelques limites pour la SCI à l’IS
Si la SCI à l’IS se révèle fiscalement avantageuse dans certaines situations, cette option comporte tout de même quelques inconvénients.
La double imposition
Comme vu plus haut, la double imposition constitue la principale limite d’une SCI à l’IS. Mais nous avons également vu que, passé un certain niveau de revenu, cette option demeure néanmoins intéressante.
La plus-value professionnelle
À l’inverse de ce qui se pratique sous le régime de l’impôt sur le revenu, au sein duquel les plus-values immobilières des particuliers sont calculées sur le prix d’acquisition du bien, les plus-values professionnelles sont calculées à partir de la valeur nette comptable du bien.
Ce qui signifie que l’assiette d’imposition de ladite plus-value risque d’augmenter avec le temps, tout comme le montant à régler à l’administration fiscale en cas de cession du bien immobilier.
L’obligation de tenir une comptabilité commerciale
Comme c’est le cas pour une société commerciale, une SCI à l’IS impose la tenue d’une comptabilité commerciale, avec les nombreuses règles que cela comporte. Si vous n’êtes pas familier avec ces pratiques, n’hésitez pas à confier la comptabilité de votre SCI à des professionnels. Ce coût supplémentaire ne sera rien à côté d’un éventuel redressement fiscal dû à des erreurs au niveau de la comptabilité de votre SCI !