Assez souple, la société civile immobilière est une forme juridique qui offre de nombreux avantages. Aussi bien au niveau de la fiscalité que sur le plan de la protection du patrimoine des associés. Elle présente de grands avantages qui vous poussent à vous demander pourquoi créer une SCI.
Avant de se précipiter, il est essentiel que vous compreniez les différents cas de figure de la création d’une SCI. Et pourquoi cette approche peut être une excellente idée pour votre projet.
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Sommaire
Pourquoi créer une SCI : un moyen d’investir dans l’immobilier à plusieurs
Augmenter ses capacités d’investissement
Un investissement immobilier en SCI permet d’acquérir des biens d’une valeur plus élevée. Cela est possible grâce à la mise en commun des capitaux des associés. En outre, les banques seront plus enclines à accorder un prêt, car la capacité d’endettement des associés est plus grande.
En effet, vous mutualisez l’ensemble des charges et des frais engagés dans la création d’une SCI. Investir à plusieurs permet réduit la participation de chacun des associés dans les frais liés à la société. Tout en répartissant les risques, les charges et les parts de la SCI.
Réaliser un achat immobilier en couple grâce à la société civile immobilière
Il peut être intéressant pour un couple vivant en concubinage de réaliser un achat immobilier dans le cadre d’une SCI. Ce statut protège le conjoint survivant en cas de décès si le couple n’était pas marié.
Si le PACS ou le mariage prévoient cette disposition de donation au dernier vivant, le concubinage échappe à cette règle. C’est pourquoi, dans ce cas de figure, les parts sociales de l’associé décédé reviennent de droit à ses héritiers.
Par ailleurs, si l’investissement réalisé en SCI constitue la résidence principale du conjoint survivant, il peut se poser le problème de la continuité de la jouissance de cette résidence. Avec le risque de se faire expulser du bien par les héritiers du défunt. Pour éviter ce cas de figure, faites figurer une disposition dans les statuts de la SCI lors de sa création. Cela permet que le conjoint survivant puisse continuer à occuper le logement commun acquis en SCI.
Enfin, la SCI permet en outre aux associés de prévoir la division de l’usufruit et de la nue-propriété des parts sociales de chacun des concubins. Ainsi, en cas de décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant peut hériter de la propriété totale du bien.
Gérer un bien immobilier en famille
Des membres d’une même famille, liés par les liens du sang ou de l’alliance (jusqu’au 4ᵉ degré) peuvent décider de créer une SCI familiale. Cette forme spécifique de la SCI vous donne la possibilité de gérer un bien tout en évitant les tensions entre les membres de la famille. C’est le ou les gérant(s) désigné(s) par les associés dans les statuts constitutifs de la société qui gère(nt) le bien au quotidien. Cette répartition évite les querelles relatives à la gestion du patrimoine, car la prise de décision revient au(x) gérant(s).
De plus, dans le cas particulier de la succession, la SCI évite la dislocation du patrimoine. Il n’y a donc aucune division entre les associés héritiers. Les associés ne peuvent pas reprendre la part qui leur revient et la gérer individuellement. Ici, le patrimoine demeure au sein de la société et la SCI garantit la conservation des biens immobiliers.
Pourquoi créer une SCI : un choix fiscalement avantageux
Comprendre pour créer une SCI : deux régimes d’imposition différents
L’impôt sur le revenu (IR) est le régime auquel est soumise par défaut la SCI. Dans ce cadre, la société n’est pas obligée d’effectuer les déclarations en son nom propre. Cependant, les associés doivent payer un impôt en cas de distribution de dividendes au titre de bénéfices. Une SCI à l’IR bénéficie d’une comptabilité simplifiée (comptabilité de trésorerie). Elle permet de bénéficier de régimes spéciaux comme la loi PINEL.
La SCI a également la possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut constituer un avantage fiscal significatif dans certains cas. En effet, une SCI à l’IS peut déduire beaucoup plus de charges qu’une SCI à l’IR pour la détermination du résultat imposable. Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société, y compris les travaux de construction et d’agrandissement, sont déductibles fiscalement par l’intermédiaire de l’amortissement. Il en va de même des frais payés lors de l’acquisition d’un bien immobilier (frais de notaire, droit d’enregistrement…).
L’imposition d’une SCI à l’IS est avantageuse pour les associés qui sont imposés sur leurs revenus à 41 ou 45%. En effet, en optant pour l’IS, ils ne sont plus imposés sur la quote-part des bénéfices de la SCI. Mais seulement sur les dividendes effectivement versés. Par ailleurs, lors de la cession des parts d’une SCI soumise à l’IS, les associés cédant leur part peuvent bénéficier d’abattements sur la plus-value en fonction des années de détention de leurs parts.
Création d’une SCI pour la transmission du patrimoine
En France, de nombreuses SCI sont créées dans le seul but d’optimiser la succession et l’imposition des donations à ses enfants et héritiers. En effet, les parts d’une SCI que l’on souhaite léguer à ses enfants bénéficient d’une franchise de droit tous les 15 ans, avec un plafond fixé à 100 000 € par parent pour chacun des enfants. Et 31 865 € pour chacun des petits enfants. Ainsi, il est possible d’être totalement exonéré des droits de mutation en transmettant progressivement des parts sociales à ses héritiers, car cette opération peut être répétée autant de fois que souhaité.
En outre, les parts sociales de SCI bénéficient d’une décote d’au moins 10 % par rapport à la valeur du bien. La valeur s’établit sur l’actif de la société en prenant en compte les dettes et crédits contractés. Ainsi, posséder un bien en SCI permet de diminuer sa valeur vénale, et avec elle le montant des droits de succession ou de donation.
La SCI est une structure avantageuse qui offre de nombreux bénéfices. Mais, il convient aussi de rappeler qu’elle est soumise à des contraintes, notamment des obligations comptables, particulièrement importantes dans le cas des SCI assujetties à l’IS.
