La société civile immobilière (SCI) : le guide complet

La SCI, ou société civile immobilière, est une forme juridique fréquemment utilisée par les propriétaires en France. Elle est dotée de nombreux avantages pour gérer un bien immobilier à plusieurs dans un cadre légal et permet notamment d’éviter l’indivision. Qu'est-ce qu'une SCI ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Et surtout, ce type de société est-il fait pour vous ? Réponse dans cet article complet sur les tenants et les aboutissants des sociétés civiles immobilières.

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La SCI en bref

Qu’est-ce-qu’une SCI ?

Une SCI est une forme de société civile qui permet à 2 associés ou plus (personnes physiques ou morales) de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. De par sa nature, la société civile immobilière n’est pas vouée à effectuer une activité commerciale.

Certains types de SCI permettent bien l’acquisition d’un terrain pour y construire un logement revendu par la suite, mais ce n’est pas l’objectif de la majorité d’entre elles. Ce dernier est de mutualiser les ressources de plusieurs personnes, dans une même famille ou sans lien de parenté, pour régler les factures liées à la possession d’un bien immobilier et éventuellement se répartir les revenus locatifs issus de la location du logement de la SCI.

Quels sont les types de SCI ?

Les types de SCI sont au nombre de 6 :

• SCI de gestion ou location ;
• SCI familiale ;
• SCI de jouissance à temps partagé ;
• SCI construction-vente ;
• SCI agricole ;
• SCI d’attribution.

Comment est organisée une SCI ?

Une société civile immobilière se compose d’associés et peut avoir un ou plusieurs gérants :
Les associés d’une SCI participent à la prise de décision concernant le ou les biens administrés lors d’assemblées générales. On entre dans la société en faisant des apports, qu’ils soient en nature (objets physiques) ou en numéraire (argent).

Les associés reçoivent en échange des parts sociales proportionnelles à leur apport, qui leur permettent de toucher des bénéfices proportionnels à leur part, mais doivent en contrepartie s’acquitter des dettes de la société. Une des décisions à prendre par les associés est de désigner le gérant, puis de le révoquer s’il ne convient plus.

Toute SCI a un ou plusieurs gérants (personnes physiques ou morales), qui sont chargés d’assurer la gestion courante de la société civile immobilière : encaissement des loyers, déclarations fiscales, paiement des charges, relations avec les locataires etc. Ces derniers peuvent-être rémunérés ou bénévoles, en fonction du souhait des associés. Ils peuvent faire partie des associés ou être indépendants, ce qui permet d’économiser sur ce poste en le faisant entre associés ou au contraire d’externaliser cette tâche, souvent contre rémunération.

Enfin, les associés sont en mesure de procéder à la dissolution de la SCI, de manière conventionnelle si cette volonté est commune.

Quelle est la responsabilité des associés d’une SCI ?

La responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie et n’est pas solidaire.

Responsabilité indéfinie et responsabilité solidaire : définitions

Concrètement, tout associé de SCI est responsable personnellement et sans limite à ses dettes envers les créanciers de la société, contrairement aux sociétés à responsabilité limitée. Ils exposent donc leur patrimoine personnel en cas de faillite de la société. Notons qu’aucune clause des statuts ne peut venir supprimer cette obligation.

Précisons cependant que les associés ne sont responsables de leurs dettes qu’à hauteur de leur taux de participation au capital social. De plus, cette responsabilité n’est pas solidaire, donc les créanciers de la société devront se retourner contre chaque associé pour obtenir leur bien et ne pourront pas réclamer la totalité de la somme due à un seul associé.

Responsabilité après départ de la SCI

En cas de départ d’un associé, si une dette a été contractée avant sa sortie de la société il en est toujours tenu malgré le fait qu’il n’en fasse plus partie. Il en résulte qu’un nouvel associé de SCI ne peut être poursuivi pour une dette acquise avant son entrée.

Il est à noter qu’en pratique, les créanciers doivent d’abord poursuivre la société et prouver son insolvabilité avant d’attaquer les associés. Les créanciers doivent donc mettre beaucoup d’efforts, d’argent et de temps pour récupérer leur dû ce qui les décourage généralement.

En effet, une simple mise en demeure ne suffit pas et la procédure doit avoir été constatée comme vaine officiellement. Cela ne doit pas vous inciter à ne pas honorer vos dettes, mais peut vous rassurer sur le fait que vous ne serez pas sur la paille facilement en cas de problèmes financiers temporaires.

La fiscalité de la SCI : Impôt sur le revenu (IR) ou Impôt sur les sociétés (IS) ?

La fiscalité d’une SCI n’est pas plus complexe que celle d’une autre structure, et vous aurez le choix entre l’impôt sur les revenus ou l’impôt sur les sociétés. Contrairement à la plupart d’entre elles, elles sont cependant automatiquement à l’IR lorsque les conditions sont réunies (voir plus bas). Concrètement, ce choix aura un impact sur les points suivants :

• Le mode d’imposition ;
• Le type de bail possible pour les locations ;
• La taxation des plus-values immobilières ;
• La possibilité de déduire des frais avant imposition ;
• La possibilité de déduire le déficit foncier ;
• Les obligations comptables.

Le mode d’imposition

SCI à l’IR

Les SCI à l’IR sont dites « transparentes », c’est-à-dire qu’elles ne sont pas imposées. Ce sont les associés, en reportant leur part du bénéfice ou du déficit dans leur déclaration d’impôts, qui seront imposés personnellement. Les éventuels bénéfices sont donc considérés comme des revenus locatifs et la somme de tous les revenus de l’associé est soumise au barème progressif. Ce mode peut être intéressant s’il ne vous fait pas changer de tranche fiscale par exemple.

SCI à l’IS

Dans le cas de l’impôt sur les sociétés, c’est la société qui est imposée et les associés ne sont taxés que sur leurs éventuels dividendes.

Type de bail

SCI à l’IR

Seuls des biens non meublés peuvent être loués en SCI à l’IR. Si vous veniez à contrevenir à cette règle, votre SCI pourrait être requalifiée avec les conséquences fiscales qui en découlent.

SCI à l’IS

En SCI à l’IS, vous pouvez choisir le type de location que vous proposez : meublé ou non meublé.

La taxation des plus-values immobilières

SCI à l’IR

Dans ce cas, la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix initial moins certains frais. Elles sont à déclarer comme revenus fonciers et sont imposées à 19%, plus 17,2% de prélèvements sociaux. Ceci étant dit, ces deux taux diminuent progressivement à partir de la 6ème année de détention du bien, pour être totalement exonérés au bout de 22 ans (impôts) et 30 ans (prélèvements sociaux).

SCI à l’IS

Les plus-values des SCI à l’IS sont taxées au barème de l’IS, à 15% pour la partie du montant en dessous de 42 500 € et 25% à partir de 42 500 €. Et ce quelle que soit la durée de détention.

La possibilité de déduire des frais avant imposition

SCI à l’IR

Une SCI à l’IR peut déduire moins de frais qu’une SCI à l’IS. Avec ce mode d’imposition, vous pourrez déduire :

• Les frais de gestion du bien ;
• La taxe foncière ;
• Les intérêts d’emprunts pour acquérir les parts (impossible pour un associé à l’IS).

Les associés pourront cependant bénéficier du régime micro foncier s’ils ne dépassent pas 15 000 € de revenus fonciers par an : un abattement de 30% est alors appliqué au chiffre d’affaires et le calcul de l’impôt est réalisé sur 70% du CA plutôt qu’au réel.

SCI à l’IS

Les SCI à l’IS peuvent déduire ces dépenses et bien plus :

• Les frais de gestion du bien (énergie, travaux mineurs, frais d’entretien…) ;
• Taxe foncière ;
• Intérêts d’emprunt (uniquement au niveau de la société) ;
• Rémunération du gérant associé (si présente) ;
• Frais d’amortissement du bien (étalement de la charge d’acquisition du bien sur plusieurs années) ;
• Frais d’acquisition (frais de notaire, frais de greffe…).

La possibilité de déduire le déficit foncier (ou fiscal)

Le déficit foncier pour les SCI à l’IR est nommé déficit fiscal pour les SCI à l’IS. C’est tout simplement le nom et le montant du résultat de la société lorsque la SCI a plus de dépenses que de revenus.

Déficit foncier

La déduction du déficit foncier est possible sur la fiche d’imposition personnelle des associés dans la limite de 10 700 € par exercice. Le surplus est reportable :

• Durant 6 ans sur votre revenu global ;
• Durant 10 ans sur vos revenus fonciers.

Déficit fiscal

Le déficit fiscal est déductible et reportable du résultat de la société sans limitation de durée, mais il n’est pas possible de le répartir sur l’imposition personnelle des associés.

A vous de voir quel mode d’imposition correspond le mieux à vos besoins !

Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ?

Contrairement à ce que vous pouvez lire sur certains sites, les SCI ont bien des obligations comptables malgré le fait qu’à première vue rien ne les y oblige aux yeux de la loi. Cela pour deux raisons :

• Les comptes doivent être présentés chaque année en assemblée générale par le gérant ;
• La SCI a des déclarations fiscales annuelles qu’il convient de présenter en bonne et due forme.

Présentation des comptes en assemblée générale

C’est une des tâches du ou des gérants de la SCI que de présenter les comptes au moins une fois par an lors de l’assemblée générale de la société. A cette occasion, tous les associés se rassemblent pour un état des lieux, notamment, de sa santé financière. Et sans une comptabilité, même sommaire, cela n’est pas possible. Nous vous conseillons une comptabilité de trésorerie au minimum, pour suivre les entrées et sorties d’argent de votre compte bancaire sauf si vous êtes à l’IS où une comptabilité d’engagement est obligatoire (voir plus bas).

Déclarations fiscales

Les déclarations 2042 et 2044 sont à remplir par les associés et la déclaration 2072 par les gérants chaque année. Sans une comptabilité un tant soit peu rigoureuse, il est très difficile de rendre ces documents à l’administration fiscale. Des outils comme Indy vous aideront à le faire dans les meilleures conditions.

Particularité des SCI à l’IS et certaines exceptions à l’IR

Comme établi ci-dessus, les SCI à l’IS doivent obligatoirement tenir une comptabilité d’engagement, mais ce ne sont pas les seules. Sont également concernées :

• SCI à l’IR dont un des associés est à l’IS ;
• SCI à l’IR soumise à la TVA ;
• SCI dont cette comptabilité est imposée par ses statuts ;
• SCI à l’IR d’une certaine taille.

En supplément du suivi des entrées et sorties d’argent du compte bancaire propre à la comptabilité de trésorerie, la comptabilité d’engagement prend en compte les créances et dettes à la date de l’engagement (ex : signature du devis). Cela vient avec des documents obligatoires que voici :

• Les comptes annuels ;
• Les journaux comptables ;
• Les liasses fiscales (comme pour les SCI à l’IR).

💡 Dans un cas comme dans l’autre, Indy peut vous aider ! Établissez la comptabilité de votre SCI tout simplement avec notre logiciel. Pilotez votre SCI en temps réel, automatisez votre comptabilité et remplissez les déclarations obligatoires en une poignée d’heures.

Comment créer une SCI ?

Pour créer une société civile immobilière, il faut suivre 4 grandes étapes :

• Rédiger les statuts, qui indiquent des informations indispensable comme les gérants ou le siège social de la société ;
• Procéder au dépôt de capital auprès d’un établissement bancaire ;
• Déposer une annonce de création de la société dans un journal d’annonces légales ;
• Immatriculer sa société auprès de son centre de formalités des entreprises, ou en ligne via le guichet des formalités des entreprises.

La SCI doit-elle payer la TVA ?

Bonne question ! La réponse se fait en trois parties : certaines sont obligatoirement exonérées, d’autres y sont soumises de plein droit et certaines ont le choix de l’option.

Les SCI obligatoirement exonérées

Les SCI étant exonérées obligatoirement de TVA sont celles qui louent :

• Des biens nus à usage d’habitation ;
• Des biens meublés à usage d’habitation sans fournir 3 prestations accessoires complémentaires. (nettoyage, fourniture du linge…).

Les SCI soumises de plein droit à la TVA

Sont soumises de plein droit à la TVA les sociétés qui louent :

• Des places de stationnement ;
• Des locaux à usage professionnel ;
• Des biens d’habitation avec 3 prestations complémentaires (cf paragraphe précédent).

Les SCI qui ont le choix

Les SCI pouvant opter pour l’un ou l’autre des régimes sont celles :

• Qui louent des locaux nus à usage professionnel ;
• Qui louent un bien mixte (pro et perso) ;
• Qui louent des biens à usage agricole.

Les avantages et inconvénients de la SCI

Investir en SCI amène plusieurs avantages, notamment en terme de souplesse ou de facilité de transmission. En revanche, un tel montage nécessite une bonne compréhension du fonctionnement, à cause des frais divers et de certaines obligations comptables et fiscales.

Les avantages de la SCI

• Facilité d’investissements : En s’associant avec quelqu’un, le montant de votre apport initial va augmenter et rassurer les banques. Cela pourrait vous permettre d’acheter un bien plus facilement, voire fludifier le processus d’obtention d’un prêt pour la SCI ;
• Souplesse de la structure : La rédaction des statuts est libre ;
• Protection du patrimoine : La société étant une personne morale, elle protège de fait votre patrimoine personnelle ;
• Gestion et transmission du patrimoine immobilier familiale : Cette forme de société offre aux familles un cadre idéal pour la transmission des biens en cas de décès ou de volonté de transmission ;
• Fiscalité : La fiscalité de la SCI est libre, entre impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, vous avez le choix ;
• Cessions des biens : La cession se fait pas cession de part, et non par cession du ou des biens en eux-mêmes.

Les inconvénients de la SCI

• Liberté qui a un prix : Il faut faire attention à la rédaction des statuts pour ne pas se retrouver en mauvaise posture plus tard ;
• Responsabilité illimitée : Vous êtes responsable de l’ensemble des dettes de la société, peut importe vos parts sociales ;
• Obligations contraignantes : Décisions collectives, désignation d’un gérant fixe, obligations fiscales et comptables, complexité de la modification des statuts ;
• Frais divers à ne pas sous-estimer : journal d’annonces légales, appel à un avocat, un expert-comptable ou à un notaire pour sécuriser certaines opérations, etc.

💡 Pourquoi investir en SCI ?
Les raisons pour lesquelles on investit en SCI diffèrent d’une personne à l’autre. Il est donc indispensable de se renseigner sur le sujet pour faire le bon choix et éviter les erreurs fiscales et juridiques.

FAQ sur la SCI

Est-ce que je peux transformer ma SCI en une autre forme d’entreprise ?

Oui, il est tout à fait possible de tranformer une SCI en une autre forme de société commerciale, la SARL. Cela permet notamment de développer l’activité de la société et de faire plus que de la gestion immobilière.

Comment vendre un bien immobilier détenu par une SCI ?

Pour vendre un bien immobilier appartenant à une SCI, il faut organiser une assemblée générale et voter la décision à l’unanimité. Tous les associés de la société doivent être présents et donner leur accord. Ensuite, il faut faire appel à un notaire pour établir l’acte notarié et l’enregistré au service de la publicité foncière.

Quels sont les coûts associés à la création d’une SCI ?

Les coûts obligatoires pour la création d’une SCI s’élèvent à environ 310€. Ce prix comprend l’enregistrement des statuts au greffe, les frais d’annonce légale et l’enregistrement des bénéficiaires effectifs. Il ne prend cependant pas en compte les frais d’accompagnement éventuel.

Quelles sont les aides pour une SCI ?

La SCI permet de prétendre à plusieurs aides financières, en particulier pour la rénovation énergétique. On peut notamment citer :

• Les subventions de l’Anah ;
• Les certificats d’économie d’énergie ;
• L’éco-prêt à taux zéro.

On retrouve également des aides fiscales, à l’instar de la TVA à taux réduit, ou l’exonération de la taxe foncière.

Conclusion

Vous savez désormais tout sur les SCI ! Si vous avez besoin de plus de conseils sur votre création de société, nous proposons une assistance gratuite à la création de société civile immobilière. Et si votre projet est déjà lancé, utilisez notre logiciel de comptabilité adapté à cette forme juridique ! Votre voyage avec Indy commence peut-être aujourd’hui et croyez-nous, ensemble nous irons très loin.