Fiscalité SCI : le guide pour une optimisation réussie

À l’occasion de la création d’une société civile immobilière (SCI), la problématique de la fiscalité SCI, et plus particulièrement de son optimisation fiscale est l’une des premières questions qui se posent. En effet, l’intérêt d’une SCI réside souvent dans les avantages fiscaux qu’elle peut octroyer à ses associés. Dès lors, une gestion fiscale efficace apparaît primordiale. D’où l’intérêt de se poser les bonnes questions dès la constitution d’une SCI. Car différentes mesures peuvent être appliquées en fonction des souhaits des associés. La première (et principale) décision sur laquelle statuer étant le choix entre l’option du régime de l’impôt sur les sociétés ou celui de l’impôt sur le revenu. Voyons cela en détail dans la suite de cet article.

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📝 En résumé : 

• La SCI peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), chaque option ayant des implications fiscales différentes pour les associés ;
• La SCI à l’IR n’est pas directement imposée. Ce sont les associés qui déclarent, dans leurs propres revenus, leur part des bénéfices de la SCI, en fonction de leur pourcentage de parts dans la société.
• La SCI à l’IS est imposable en son propre nom et peut déduire un plus grand nombre de charges, comme l’amortissement des biens, ce qui réduit le résultat imposable.
• L’IR simplifie la gestion comptable comparée à l’IS qui exige une comptabilité plus rigoureuse ; 
• La SCI familiale facilite la transmission de patrimoine en permettant une gestion de l’indivision et en réduisant les droits de succession grâce aux abattements fiscaux. 

Fiscalité SCI : Quel régime choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) ?

Sans aucune action de leur part, les bénéfices de la SCI sont imposés indirectement aux associés par le biais de leur impôt sur le revenu (IR). Ces derniers disposent cependant de la possibilité d’opter pour une imposition directe des bénéfices réalisés à travers l’impôt sur les sociétés (IS). Avant même d’entériner une décision à ce sujet, par ailleurs irréversible une fois validée, il est essentiel de bien maitriser le fonctionnement de chacun de ces deux mécanismes.

La gestion immobilière du patrimoine permet de générer des recettes (en principe souvent des revenus issus d’une location), qui sont individuellement imposées au titre des revenus de chaque associé de la société civile immobilière. Ou bien sous le régime de l’impôt sur les sociétés. Dans l’optique de s’orienter vers le régime fiscal le plus adapté, il est par conséquent important de se poser la question de l’objectif de la SCI. S’agit-il de transmettre du patrimoine, ou de générer des revenus ? Le choix ne sera pas le même pour une SCI qui ne génère pas de bénéfices, mais pour laquelle des déficits fonciers peuvent être déduits des impôts des associés.

Le choix du régime fiscal en SCI apparait donc comme un facteur clé, car les avantages ne seront pas les mêmes s’agissant d’une fiscalité SCI IR ou IS. À noter que lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, elle est dite “transparente”. À l’inverse, elle est considérée “opaque” lorsqu’elle fait écran (à l’administration fiscale) en étant imposée directement au titre de l’impôt sur les sociétés.

Quels avantages pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ?

Moins d’obligations comptables

Une SCI transparente ne paie aucun impôt directement, ce qui simplifie grandement ses déclarations ainsi que sa comptabilité. Toutefois, les revenus générés par la SCI demeurent imposables pour les associés en tant que revenus fonciers, selon leur taux d’imposition individuel. Il convient dès lors de s’assurer que cette imposition de revenus fonciers ne fasse pas basculer l’associé dans une tranche supérieure de son barème d’impôt.

Une meilleure gestion des bénéfices

En tant qu’associé au sein SCI, il est possible de choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier. Par défaut, les revenus sont imposés en tant que revenus fonciers. Il s’agit là du régime réel. Cependant, si ces bénéfices restent inférieurs à 15 000 euros par an, l’associé peut choisir d’opter pour le régime micro-foncier. Un abattement de 30 % sera alors appliqué sur ces bénéfices, et l’associé ne sera imposé que sur la base taxable restante, autrement dit 70 % des bénéfices. L’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) permet par conséquent une optimisation de la gestion des bénéfices.

Déduction de certaines charges de fiscalité SCI

Il est possible de déduire certaines charges de l’IR dans votre déclaration d’impôt 2025. Parmi celles-ci se trouvent notamment :

• Les frais de gestion ;
• Les travaux d’entretien, de maintenance et de réparation ;
• Les primes d’assurance ;
• La taxe foncière ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement.

Une meilleure gestion des déficits fonciers en cas de SCI déficitaire

Ce régime peut permettre la déduction d’une quote-part du déficit, qui inclut notamment les intérêts d’emprunt, les dépenses de travaux, les frais d’assurance et les taxes. Il est possible de réduire l’assiette fiscale (dans la limite de 10 700 €), dans le cas d’un déficit d’exploitation de la SCI. Lorsque cette quote-part est supérieure à ce montant, il est également possible de reporter la part de déficit foncier excédentaire sur le revenu global des 6 années suivantes.

SCI soumise à l’IS : quelle défiscalisation possible ?

En choisissant une imposition au titre de l’IS, les associés actent une fiscalisation des bénéfices directement sur la société. Attention toutefois, avant d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés, il est important d’être conscient que ce choix est définitif, comme mentionné plus haut. Il est donc essentiel de bien maîtriser les contours du fonctionnement de ce régime. En cas d’erreur commise à ce sujet, il deviendrait hélas alors obligatoire de dissoudre et de liquider la SCI, afin de procéder à une nouvelle immatriculation sous le régime de l’IS, pour une nouvelle SCI.

Sachant cela, le résultat fiscal d’une SCI dite opaque peut être déduit des frais liés à l’administration du patrimoine d’une part, et des frais relatifs à l’acquisition du patrimoine géré par la SCI d’autre part. Il est par ailleurs à souligner que les apports ici réalisés en nature sont imposables à 5 % au titre des droits d’enregistrement, et que la rémunération du gérant demeure déductible du résultat annuel imposable.

Désigner un régime idéal de fiscalité SCI apparaît donc comme une tâche ardue, chaque régime fiscal ayant ses propres avantages et inconvénients. Avant de réaliser un choix d’optimisation fiscale, il est en conséquence indispensable d’anticiper l’impact de votre celui-ci au regard de votre propre situation, ainsi que de l’objectif de votre SCI.

Quelle imposition sur les plus-values immobilières ?

Avec une SCI transparente, chaque associé est imposé sur la plus-value réalisée au titre de la vente de ses parts sociales ou du patrimoine immobilier de la SCI, exactement comme un particulier. Les plus-values immobilières sont donc, de la même manière, soumises à un taux de 19 % et à des prélèvements sociaux de l’ordre de 17.2 %. En revanche, lorsque la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés, les ventes sont imposées en tant que plus-values immobilières professionnelles. En d’autres termes, le montant imposable est la différence entre le prix de revente et le prix d’achat du bien, retranché des éventuels amortissements.

SCI familiale et fiscalité

Un objectif d’une SCI familiale est de réduire le montant des impôts, par rapport à une situation dans laquelle les biens seraient détenus en nom propre. Il s’agit de ce fait d’un puissant outil d’optimisation fiscale dans l’optique de faciliter la transmission d’un patrimoine à ses descendants. Lors d’une succession, des droits de succession sont à régler par les héritiers. La constitution d’une SCI familiale permet de bénéficier d’abattements, et ainsi de limiter le montant des droits dus par les héritiers.

• Donation entre parent et enfant : exonération des droits de mutation dans la limite de 100 000 € ;
• Donation entre grand-parent et petit-enfant : exonération des droits de mutation dans la limite de 31 865 € ;
• Donation entre arrière-grand-parent et arrière-petit-enfant : exonération des droits de mutation dans la limit de 5 310 €.

À noter cependant qu’il n’est possible de bénéficier de telles exonérations qu’une fois tous les 15 ans.