Vous avez un projet immobilier à plusieurs ? Pourquoi ne pas créer une SCI pour profiter de nombreux avantages ? La société civile immobilière convient à tous ceux qui veulent acheter, gérer, louer, ou transmettre des biens immobiliers. Mais comment rejoindre une SCI ? Faut-il remplir des conditions particulières ? Découvrez tout ce qu’il y a à savoir pour devenir l’associé d’une SCI.
En résumé :
- La SCI requiert au minimum 2 associés et n’impose pas de maximum ;
- Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, françaises ou étrangères, et leur nombre de parts influence leur statut (majoritaire ou minoritaire) ;
- La SCI permet de dissocier les patrimoines personnels et professionnels et offre des avantages fiscaux, notamment la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés ;
- Les enfants mineurs peuvent devenir associés dans une SCI familiale sous certaines conditions.
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Que signifie être l’associé d’une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui s’adresse à ceux qui souhaitent acheter, gérer, et/ou louer des biens immobiliers. Pour fonder une SCI, il faut que vous soyez accompagné d’au minimum une autre personne. Car oui, cette société ne peut pas comprendre qu’un seul associé !
S’il faut au moins deux associés pour la création de la SCI, il n’y a pas de limite maximale. Vous pouvez inviter autant d’associés que vous le souhaitez à rejoindre votre société.
💡 À savoir : tous les associés sont liés à la société dans les statuts. Au moment de les rédiger, vous devez y indiquer le nom des associés fondateurs.
Les associés sont tous propriétaires de l’apport en numéraire ou en nature qu’ils apportent à la SCI lorsqu’ils la rejoignent. Si l’un d’eux se retire, ses parts sociales doivent être déduites du capital de la société. Il est possible, cependant, de les céder. Si c’est le cas, l’ordre doit être décidé lors d’une assemblée générale et l’acte signé devant un notaire.
Comment devenir l’associé d’une SCI ?
L’associé d’une SCI est une personne physique, donc un individu, ou une personne morale, donc une autre société. Quel que soit le cas, les associés peuvent être de nationalité française ou étrangère. Les associés de nationalité étrangère doivent s’assurer d’être en droit, selon la loi nationale, de pouvoir rejoindre une société française.
Pour devenir associé, il suffit de réaliser un apport en numéraire ou en nature et d’inscrire son nom dans les statuts au moment de leur rédaction.
La répartition des parts dans le capital social de la SCI détermine le statut de l’associé :
- L’associé est minoritaire s’il détient moins de 50% des parts ou du capital de la SCI ;
- Le gérant est majoritaire s’il possède plus de 50% des parts ou du capital ;
- Deux co-gérants sont considérés comme majoritaires s’ils détiennent ensemble plus de 50% des parts.
Le statut d’associé majoritaire ou minoritaire peut avoir des conséquences importantes sur le régime fiscal, la rémunération, le contrôle de la SCI et le statut social, en fonction des dispositions des statuts.
Est-il possible d’être le seul associé d’une SCI ?
Vous ne pouvez pas être l’associé unique d’une SCI. Si vous souhaitez entreprendre seul, vous devez vous tourner vers une autre forme juridique.
Mais que faire si vous vous retrouvez effectivement seul ? Le décès, la cession des parts, ou le retrait des autres associés sont des possibilités à envisager. Si cela vous arrive, pas de panique : vous avez un an pour trouver de nouveaux associés. Attention, si au bout d’un an, vous êtes toujours l’associé unique de la SCI, n’importe qui peut être amené à vous dénoncer et à demander la liquidation de la société. Vous pouvez vous faire accorder six mois supplémentaires au-delà de l’année légale si vous avez des difficultés à trouver une autre personne pour rejoindre votre aventure entrepreneuriale.
Qui peut être associé d’une SCI ?
Une personne tiers
Tout le monde peut devenir associé d’une SCI, sauf les fonctionnaires ou les personnes soumises à un jugement judiciaire. Sinon, que vous soyez majeur ou mineur (mais sous certaines conditions), vous avez tout à fait la possibilité de vous associer à une société civile immobilière.
Un membre de la famille
La société civile immobilière est aussi utile pour transmettre un patrimoine immobilier. Si c’est votre cas, vous pouvez créer une SCI familiale. Là, seuls les membres de votre famille (que ce soit par filiation, et ce, jusqu’au 4e degré, ou par alliance).
Et les couples ? Peuvent-ils monter une SCI pour acheter des biens immobiliers ? La réponse : oui. Un couple peut créer une SCI familiale s’il :
- est marié sous le régime légal ;
- a conclu un PACS avant le 1er janvier 2007.
Le processus de création et les conditions fiscales de la SCI familiale sont similaires à celles de la SCI traditionnelle.
Un enfant de moins de 18 ans
Dans le cadre de la création d’une SCI familiale, un enfant mineur peut faire partie de la liste des associés. Mais il n’aura pas le droit d’être nommé gérant de la SCI avant ses dix-huit ans.
L’associé de moins de dix-huit ans doit être légalement représenté par au moins l’un des deux parents titulaires. Si vous êtes le seul parent représentant, vous devrez faire appel à un juge pour signer des actes qui concernent l’enfant, comme la vente d’un bien.
À savoir, un mineur doit respecter quelques conditions pour intégrer la société.
Il peut participer à une assemblée générale (AG) s’il est représenté par l’un de ses titulaires légaux, mais sans être en droit de prendre de décision.
Sa responsabilité est engagée au même titre que les associés majeurs, à moins que vous n’ayez précisé lors de la rédaction des statuts une limitation de la responsabilité de l’enfant.
Pourquoi devenir l’associé d’une SCI ?
Pourquoi devriez-vous devenir l’associé d’une SCI ou en fonder une ? Pour acheter, pour louer, pour gérer des biens immobiliers… La SCI a bien des avantages pour ses associés, comme :
- l’achat, la gestion, et/ou la location de biens immobiliers à plusieurs ;
- la dissociation des différents patrimoines (personnel, locatif et professionnel) ;
- le choix entre être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) ;
- la possibilité de bénéficier de l’abattement sur la plus-value immobilière.
Pour les membres d’une même famille, constituer une SCI revient à faciliter la transmission des biens. Un couple, par exemple, peut se transmettre un bien immobilier dans le cas du décès de l’un des conjoints associés.
Être associé vous donne le droit de :
- demander la constitution d’une assemblée générale ;
- voter lors des assemblées générales pour prendre part aux décisions de la société ;
- quitter la société, à condition de respecter les modalités indiquées dans les statuts.
Vous savez maintenant tout sur l’associé d’une SCI ! Tout le monde peut s’associer, sauf dans des cas très précis. Même l’un de vos enfants mineurs peut rejoindre l’aventure. Bien entendu, il ne pourra pas devenir gérant ou gérer les biens immobiliers au même titre qu’une personne majeure, mais il a la possibilité d’être inscrit dans les statuts si vous créez une SCI familiale. Vous avez des associés pour vous accompagner, ou l’envie de monter une SCI avec votre famille ? Découvrez comment créer une SCI.
