Création SCI : étapes, formalités et démarches en 2026

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique particulière : elle concerne la gestion de biens immobiliers par plusieurs associés. D’ailleurs, l’une des spécificités de la SCI, c’est qu’elle doit être composée au minimum de deux associés. Toutes ces modalités sont à inscrire lors de la rédaction de vos statuts. Associés, statuts, fiscalité… comment créer une Société Civile Immobilière ? Quel est le budget pour sa constitution ? Nous vous disons tout dans cet article 👇

Quelles sont les étapes à suivre pour la création d’une SCI ?

La création d’une SCI passe toujours par une série de formalités indispensables. Voici les 5 étapes clés pour créer une société civile immobilière : 

1. La rédaction des statuts ;
2. Le dépôt du capital social ;
3. La publication de l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
4. La collecte des pièces justificatives pour constituer le dossier d’immatriculation ; 
5. L’immatriculation de la société auprès du guichet unique de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI).

Étape 1 – La rédaction des statuts

Comme mentionné précédemment, la rédaction des statuts d’une SCI est libre. Ils représentent l’ensemble des règles qui définissent le fonctionnement de la structure. Vous pouvez notamment y indiquer les conditions pour intégrer ou quitter la société, l’objet social (pour décrire les différentes activités exercées par l’entreprise), l’adresse du siège social…

La rédaction des statuts demande à la fois du temps et de l’expertise. Il faut que vous soyez précis sans trop détailler chaque partie. Le plus simple, c’est de vous faire aider par un avocat fiscaliste ou un logiciel en ligne spécialisée. Vous serez alors assuré que vos statuts sont correctement rédigés, et minimiserez ainsi les délais de création de la SCI.

💡 D’ailleurs, Indy vous accompagne pour la rédaction des statuts de votre société, lors de la constitution de votre SCI, et ce, gratuitement !

Que vous les rédigiez seul ou à l’aide d’un professionnel, les statuts doivent toujours comporter :

• Le statut juridique de la société (SCI) ;
• La dénomination sociale : le choix du nom de la SCI est libre ;
• L’adresse du siège social : si la SCI ne possède pas de locaux, le siège social peut être établi au domicile du dirigeant ;
• L’objet social ;
• La durée de vie de la société (qui doit être à 99 ans si vous n’avez pas de durée déterminée à donner) ;
• Le montant du capital social ;
• L’identité des associés fondateurs : prénom, nom, date et lieu de naissance, adresse de leur domicile respectif ;
• La répartition des parts sociales ;
• L’évaluation des apports en nature ;
• Les modalités de souscription des parts sociales ;
• La nomination du gérant ;
• Les règles de l’assemblée générale ;
• La date d’ouverture et de fermeture de l’exercice : en principal, le 31 décembre.

Étape 2 – Le dépôt du capital social

Le dépôt des fonds (ou du capital social) n’est pas obligatoire au moment de la constitution de votre SCI. Vous avez le choix : faire votre dépôt avant ou après l’immatriculation de votre société sur le guichet unique de l’INPI.

Quel que soit le moment où vous préférez le déposer, le capital doit être remis à une banque ou chez un notaire. Une attestation de dépôt de fonds vous sera alors remise, soit le document qui prouve que le dépôt a bien été réalisé.

🕊️ En SCI, le dépôt de capital peut être déterminé librement. Seulement le montant symbolique de 1 € est requis.

Pour rappel, le capital social comprend les biens et les valeurs (sommes d’argent, fonds de commerce, brevets…) mis au service de la société par ses associés. 

Étape 3 – La publication de l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales

Publier un avis dans un journal d’annonce légales pour déclarer la création de votre société est une étape cruciale. La raison ? Vous recevez un avis de publication, soit l’un des documents obligatoires pour réaliser l’étape suivante. Cependant, la publication est payante.

Il est difficile d’indiquer un prix moyen : chaque journal d’annonces légales pratique ses propres tarifs, et ses derniers varient selon la taille de la société. Plus elle est grande, plus l’annonce sera longue, et plus le prix sera élevé. Cependant, vous pouvez compter environ 150 €. Renseignez-vous auprès des journaux que vous avez repérés, et choisissez celui qui vous coûtera le moins cher.

Quelles informations devez-vous fournir dans votre annonce ?

• La dénomination sociale de la société ;
• La forme juridique ;
• Le montant du capital social ;
• L’adresse du siège social ;
• L’objet social ;
• La durée de la société ;
• Les noms, prénoms et adresses du représentant légal et des personnes qui ont le pouvoir général d’engager la société envers les tiers, et des commissaires aux comptes (si vous en aviez désigné un au moment d’évaluer les apports en nature de la société) ;
• L’adresse du registre du commerce et des sociétés où vous allez immatriculer la société.

Étape 4 et 5 – L’immatriculation de la société à l’institut national de la propriété industrielle (INPI)

L’immatriculation constitue la dernière étape de la création de votre SCI ! Pour immatriculer votre société civile immobilière, vous devez vous rendre sur le site du guichet unique de l’INPI. Ce dernier vous sera utile pour la suite car il vous donnera des informations sur la réglementation, s’occupera de contrôler vos documents et de les transmettre aux organismes compétents.

ℹ️ Autrefois, cette démarche était administrée par le Greffe du tribunal de commerce ou l’URSSAF, qui portaient le nom de CFE (Centre de Formalités des Entreprise). Désormais, toutes les demandes de création, de modification ou de cessation d’activité sont centralisées et gérées par l’INPI.

Depuis le 1er janvier 2023, l’immatriculation d’une SCI se fait exclusivement via le guichet unique en ligne de l’INPI. Il n’y a plus de formulaire M0 papier à remplir pour la procédure standard. Vous devrez aussi fournir les documents suivants :

• Deux exemplaires des statuts de la société signés ;
• Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant (si non inclut dans les statuts) ;
• La déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE), qui permet d’identifier les personnes physiques qui contrôlent directement ou indirectement la SCI ;
• L’avis de publication dans un journal d’annonces légales ;
• Un justificatif de siège social (contrat de domiciliation, quittance EDF, bail commercial ou attestation d’hébergement selon votre situation) ;
• Une copie de la pièce d’identité du dirigeant (en cours de validité) ;
• Une attestation de non-condamnation du dirigeant.

Une fois que vous aurez enregistré votre société, vous obtiendrez vos extraits Kbis, vos numéros SIREN et SIRET, ainsi que le code APE/NAF. Tous ces numéros sont obligatoires pour démarrer l’activité de votre société en toute légalité.

Que faire si le dossier de création de SCI est rejeté ou incomplet ?

Un dossier de constitution de SCI peut être rejeté ou faire l’objet d’une demande de complément si certaines informations sont erronées ou si des pièces justificatives sont manquantes. Dans ce cas, le guichet unique indique les éléments à corriger ou à transmettre pour permettre la poursuite de la formalité.

Un dossier incomplet peut ainsi allonger le délai d’immatriculation de la SCI. Il est donc important de vérifier attentivement les informations renseignées et les documents fournis avant de finaliser la demande.

Selon l’origine du problème, des frais supplémentaires peuvent également s’appliquer, notamment si une nouvelle formalité ou une modification doit être effectuée.

Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

L’objet social

Pour créer une SCI, l’objet social doit obligatoirement être civil et immobilier. Par conséquent, la SCI n’est pas autorisée à exercer une activité commerciale, sauf dans certaines circonstances telles que l’administration de biens immobiliers par bail ou location, ou encore l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier.

✨ Petit conseil de l’équipe Indy ✨ : lors de la rédaction de l’objet social, ne soyez pas trop explicite afin de prévoir toute extension éventuelle d’activité non mentionnée dans les statuts. En effet, l’absence de mention peut entraîner la dissolution de la Société Civile Immobilière.

En règle générale, l’objet social est formulé de la manière suivante : « La société a pour objet l’acquisition, l’administration et la gestion par bail, location ou toute autre forme de tous immeubles et biens immobiliers ».

Les associés

Ouvrir une SCI requiert obligatoirement la présence d’au moins 2 associés. En effet, il est impossible de créer une société de ce type avec un seul associé.

🤔 Comment devenir l’associé d’une SCI ? Vous devez réaliser un apport en capital, qu’il s’agisse d’un apport en numéraire, d’un apport en nature ou d’un apport en industrie.

La responsabilité des associés de la SCI

Les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales de la société, dans la limite de leur part en capital social. 

• La responsabilité des associés est subsidiaire : en cas de difficultés financières, le patrimoine personnel de chaque associé est engagé. Les créanciers sont donc en droit de demander aux associés de la SCI de régler les dettes de la société sur leurs propres biens, mais uniquement après avoir tenté sans succès d’obtenir le paiement de la dette ;
• La responsabilité des associés est non solidaire : cela implique qu’ils sont responsables des dettes de la société en proportion de leur part en capital social. Ainsi, un associé n’est pas tenu de payer la part de dette pour laquelle un autre associé de la SCI est responsable.

L’âge des associés

Contrairement à l’idée reçue, les enfants mineurs peuvent devenir associés au sein d’une SCI, qu’ils soient émancipés ou non. Si le mineur n’est pas émancipé (scénario le plus courant), l’autorisation des représentants légaux est requise. En pratique, cette autorisation est généralement accordée sans grande difficulté car dans la majorité des cas, ce sont les parents qui créent la SCI dans le but d’inclure leurs enfants mineurs.

♾️ Les enfants mineurs sont également tenus indéfiniment responsables des dettes de la SCI. Pour éviter d’imposer une telle responsabilité à un mineur, les statuts de la société peuvent prévoir un aménagement afin de limiter la responsabilité de ce dernier au montant de son apport.

Le lien des associés

Pour créer une SCI, il n’est pas requis d’avoir un lien spécifique entre les associés. En effet, on peut tout aussi bien ouvrir une SCI en couple, avec ou sans les enfants, entre amis, entre frères et sœurs, partenaires de PACS, concubins, etc.

Les démarches de création d’une SCI

Comme vu précédemment, la création d’une SCI nécessite l’accomplissement de multiples formalités nécessaires : rédaction des statuts, publication d’un avis de création dans un JAL, immatriculation et dépôt de capital. Une fois les démarches effectuées, vous recevez le Kbis de votre SCI.

Quel est le délai de création d’une SCI ?

Le délai de création d’une SCI dépend principalement de la préparation du dossier et du traitement de la demande d’immatriculation. Lorsque le dossier est complet et conforme, comptez généralement 1 à 3 semaines pour obtenir le Kbis.

Une fois le dossier validé, l’immatriculation peut être réalisée rapidement par le greffe, avec un délai légal de 24 heures dans certaines conditions. En pratique, des pièces manquantes ou une erreur dans le dossier peuvent toutefois rallonger les délais.

Pour éviter de retarder la constitution de votre SCI, mieux vaut donc vérifier attentivement les statuts et l’ensemble des justificatifs avant de déposer votre dossier.

Quelles obligations après la création d’une SCI ?

La création d’une SCI ne marque que le début de la vie de la société. Une fois immatriculée, plusieurs obligations doivent être respectées :

• Tenir une comptabilité adaptée à la situation de la SCI et conserver les justificatifs ;
• Organiser au moins une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes lorsque cela est nécessaire ;
• Déclarer les revenus de la SCI chaque année, selon son régime fiscal ;
• Conserver les documents administratifs, comptables et fiscaux de la société ;
• Mettre à jour les informations de la SCI en cas de changement (siège social, associés, gérant, statuts, etc.).

Ces démarches permettent à la SCI de rester en règle et d’assurer son bon fonctionnement au fil des années.

SCI : définition, fonctionnement et types de société civile immobilière

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, ou société civile immobilière, est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de gérer des biens immobiliers. Composée au minimum de deux associés, elle est considérée comme une personne de droit privé, donc soumise au droit civil. La SCI a la possibilité :

• D’acquérir un bien immobilier ;
• De le détenir ;
• De le louer ;
• De le vendre.

Selon ses objectifs et ses modalités de gestion, décidés par ses associés, la société peut aussi être soumise à des obligations fiscales et administratives spécifiques. Les associés de la SCI peuvent être des personnes physiques (soit des particuliers) ou des personnes morales (soit le représentant d’une entreprise). C’est l’ensemble des membres de la société qui choisissent ses modalités de gestion et la répartition des bénéfices.

Avec une SCI, vous pouvez acquérir un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local professionnel, et le proposer à la location, mais aussi acheter un appartement ou une maison pour vous-même.

Qui est concerné par la SCI ?

Tout le monde est concerné : les personnes physiques comme les personnes morales. Mais il faut au moins deux associés pour créer une SCI.

Ce statut juridique est valable uniquement pour un projet immobilier personnel ou à visée locative. Il n’est pas disponible pour la création d’une activité commerciale, soit l’achat et la revente fréquents de logements ou de locaux professionnels.

Cependant, si vous constituez une SCI construction-vente, vous pouvez vendre les biens immobiliers qui appartiennent à la société.

Quels sont les types de SCI ?

Il existe cinq types de société civile immobilière, à savoir :

• La SCI traditionnelle (achat, gestion ou location d’un bien immobilier) ;
• La SCI construction-vente (achat d’un terrain, construction d’un bien immobilier et revente) ;
• La SCI attribution (partage du bien acquis ou construit) ;
• La SCI de jouissance à temps partagé (partage de l’utilisation du bien entre plusieurs bénéficiaires) ;
• La SCI familiale, soit une SCI traditionnelle mais où les associés viennent d’une même et seule famille.

Quelles sont les avantages à la création d’une SCI ?

Investir dans une SCI permet principalement de réunir plusieurs associés autour d’un projet immobilier. C’est pourquoi créer une SCI constitue une solution de choix dès lors qu’il s’agit d’un projet immobilier de grande ampleur, ou en famille :

• Plus de moyens : en mettant votre argent en commun, vous achetez des biens plus importants. Un capital solide rassure aussi les banques pour obtenir un crédit ;
• Gestion sur mesure : vous fixez vous-mêmes vos règles. Les associés décident librement dans les statuts de la façon dont la société est dirigée ;
• Sécurité : vos biens personnels sont protégés. Comme la SCI est une entité à part, vos propres meubles ou comptes bancaires sont à l’abri des dettes de la société ;
• Transmission facile : transmettre un héritage devient plus simple et moins coûteux. Cela permet de garder les biens dans la famille et d’organiser le passage aux enfants sans bloquer la gestion.

Quelles sont les erreurs à éviter lors de la création d’une SCI ?

Créer une SCI demande de respecter plusieurs formalités. Certaines erreurs peuvent toutefois compliquer les démarches ou avoir des conséquences sur la gestion de la société :

• Négliger la rédaction des statuts : les statuts définissent les règles de fonctionnement de la SCI. Ils doivent être suffisamment précis et adaptés aux besoins des associés ;
• Mal définir l’objet social : celui-ci doit correspondre aux activités réellement exercées par la SCI et rester conforme à son caractère civil ;
• Choisir trop rapidement le régime fiscal : l’IR et l’IS ont des conséquences différentes sur l’imposition des revenus et la gestion de la société ;
• Oublier une formalité de création : annonce légale, dépôt du capital ou immatriculation sont indispensables pour finaliser la création de la SCI ;
• Sous-estimer les coûts et obligations à venir : au-delà des frais de création, une SCI implique certaines obligations comptables, fiscales et administratives.

Combien coûte la création d’une SCI ?

Le coût de création d’une SCI est d’environ 300 €. Toutefois, ce dernier peut varier selon le type de projet.

Les frais d’immatriculation d’une SCI

Après avoir fourni les documents obligatoires pour immatriculer votre société, vous devez régler les frais de dossier. Vous devez prévoir environ 65 € pour les émoluments. À cela, s’ajoutent les frais générés par le dépôt du Registre des Bénéficiaires Effectifs (RBE) : comptez environ 20 €, soit un total de 85 € environ. 

C’est la greffe du tribunal qui perçoit les émoluments, mais pour vous simplifier la tâche, le paiement se fait à travers le guichet unique de l’INPI par carte bancaire ou par l’intermédiaire de votre compte client.

Les autres frais administratifs d’une SCI

La rédaction des statuts est gratuite si vous la réalisez seul (avec les autres associés de la société) ou si vous disposez d’un abonnement au logiciel de comptabilité Indy. Mais si ce n’est pas le cas, et que vous ne voulez pas les rédiger par vous-même, vous devez compter entre 200 et 1500 € pour vous faire aider par un avocat, un expert-comptable ou un service en ligne agréé.

Vous devez ajouter les frais de publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Si les tarifs varient d’un journal à l’autre, le prix moyen se situe vers les 150 €. N’hésitez pas à contacter plusieurs journaux pour déterminer celui qui vous proposera le tarif le plus intéressant.

La publication de l’avis de constitution doit aussi se faire dans le Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC). Le prix est en principe inclus dans les frais de greffe.

Et le montant du capital social ? Là, c’est à vous de décider. Car oui, le montant est libre à partir du moment où il comprend au minimum 1 € symbolique. Les frais de création de votre société dépendent de vous et de vos associés.

Les frais annexes d’une SCI

Vous devez aussi prendre en compte :

• Les frais de comptabilité de la SCI ;
• Les frais d’ouverture d’un compte bancaire pro ;
• Les frais de notaire ;
• La taxation des apports en nature ;
• Les frais de domiciliation ;
• Les frais d’assurance.

Quels sont les frais de fonctionnement annuel d’une SCI ?

Les dépenses d’une SCI ne s’arrêtent pas à sa création. Chaque année, certains frais peuvent être à prévoir, notamment :

• Les frais de comptabilité ;
• Les éventuels frais liés à la tenue des assemblées générales ;
• Les coûts associés à certaines modifications de la société (changement de gérant, transfert de siège, modification des statuts, etc.).

Le montant dépend donc du fonctionnement de la SCI et des prestations auxquelles les associés choisissent de recourir.

SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime fiscal choisir ?

En SCI, deux régimes d’imposition sont possibles : l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR).

Sous le régime de l’IS, l’imposition s’effectue au niveau de la SCI, tandis que les associés se rémunèrent par des distributions de dividendes (à déclarer également). Les SCI de location meublées sont obligatoirement soumises à l’IS sauf si les recettes de location meublée ne dépassent pas 10 % des recettes totales sur l’exercice en cours et les 3 années précédentes.

Sous le régime de l’IR, chaque associé est imposé individuellement sur sa part des revenus. Autrement dit, chaque associé doit déclarer dans sa déclaration de revenus personnelle annuelle le résultat net avant impôt à hauteur de sa quote-part dans la société.

Comment créer une SCI à l’IS  ? Conditions et démarches 

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) dès sa création, sans démarche particulière. Pour monter une SCI à l’IS, la démarche s’exerce directement en cochant la case dédiée sur le formulaire de création (M0) rempli sur le site du guichet unique, lors du dépôt de la demande d’immatriculation. Pour être valable, cette option doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par l’ensemble des associés.

L’option pour l’IS n’est pas définitive dès le premier jour. Vous disposez d’un délai de 5 exercices comptables suivant celui au titre duquel l’option a été exercée pour y renoncer et revenir à l’IR.

Passé ce délai, l’option devient irrévocable : la SCI reste soumise à l’IS de façon définitive, sans possibilité de retour à l’IR, sauf cas très limités (transformation de la société, changement d’activité).

Tableau récapitulatif sur la création d’une SCI

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour gérer une SCI. Pour vous assurer de la bonne réalisation de certaines étapes, faites-vous accompagner par un professionnel. Pour tout abonnement au logiciel de comptabilité Indy, bénéficiez d’une aide gratuite pour la rédaction des statuts !

Besoin de renseignements complémentaires sur la création d’une SCI seul, le financement SCI, les aides ou encore la réserve légale ? Laissez-nous un message dans l’espace commentaire ci-dessous, l’équipe Indy se fera une joie d’y répondre ! 🤗