La SCI, société civile immobilière, est une société qui permet de gérer à plusieurs un patrimoine. Il s’agit d’un statut avantageux qui facilite l’acquisition, la gestion du patrimoine et sa transmission aux héritiers. Le patrimoine est alors détenu par la société et les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leurs apports. Est-il nécessaire de faire appel à un avocat, un notaire ou un expert-comptable lors de la création de la SCI ? En effet, certaines contraintes existent et le recours à un notaire peut être obligatoire pour certaines SCI. Nous vous expliquons tout dans cet article.
🕵️ En résumé :
👉 Faire appel à un notaire pour la création de votre SCI est obligatoire uniquement lorsqu’un associé apporte dans le capital social de la SCI un bien immobilier.
👉 Le recours à un avocat ou à un comptable lors de la création de votre SCI peut être avantageux mais n’est jamais obligatoire.
👉 Avec Indy, vous pouvez être accompagné pour créer gratuitement votre SCI. Gérer ensuite la comptabilité de votre SCI en toute simplicité 🔥
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Création d’une SCI : les cas où le recours à un notaire est obligatoire
De nombreux particuliers décident de se faire accompagner par un professionnel lors de la création d’une SCI. Notaire, avocat, comptable…les aides extérieures possibles sont nombreuses. Il existe un cas où le recours à un professionnel est obligatoire. Tout va dépendre de votre capital social. Le capital social d’une SCI peut être constitué d’apport en numéraire (sommes d’argent) mais aussi d’apports en nature (bien autres que de l’argent, un immeuble par exemple). Lorsqu’un associé apporte un immeuble qu’il détient à titre personnel au sein de la SCI, la présence d’un notaire est alors obligatoire. L’apport d’un bien immobilier est alors considéré comme une cession immobilière, ce qui nécessite sa constitution par un notaire.
🏡 Le notaire est obligatoire lors de la création de la SCI lorsqu’il y a un apport d’un bien immobilier uniquement. La SCI deviendra alors propriétaire de l’immeuble, ce qui nécessite la signature d’un acte notarié.
Création d’une SCI : avantages et inconvénients de recourir à un comptable ou à un avocat
Recourir à un avocat, bonne ou mauvaise idée ?
Un avocat vous permet de bénéficier d’un accompagnement quant à la création de votre SCI et de conseils juridiques précieux. Ce dernier va vous être d’une grande aide pour anticiper toutes les situations complexes pouvant survenir. Lors de la création de votre SCI la rédaction des statuts est une étape cruciale. Elle va déterminer les conditions de fonctionnement de votre SCI ainsi qu’une grande majorité des règles qui vont régir le quotidien de cette société. Vos risques d’erreurs sont limités. L’une des plus-values de faire appel à un professionnel est qu’il va pouvoir vous accompagner afin de mettre en place si vous le souhaitez un pacte d’associé pour prévenir les conflits ou encore une clause d’agrément.
Cependant les tarifs sont extrêmement élevés, démarrant au minimum autour de 100 euros de l’heure. En fonction de son expérience, de sa spécialisation et de sa renommée des tarifs extrêmement élevés peuvent s’appliquer.
ℹ️ Bon à savoir : le recours à un avocat pour créer votre SCI n’est jamais obligatoire.
Faire appel à un comptable est-il indispensable ?
Le comptable est également une aide extérieure pertinente pour vous aider à réaliser les démarches de création de votre SCI. Toutefois ses connaissances se limitent au domaine comptable, il n’est pas un juriste. De ce fait, nous ne vous recommandons pas forcément de faire appel à un comptable pour rédiger vos statuts. Ce dernier pourra vous conseillers sur votre comptabilité et quant au choix de votre régime fiscal. En effet, lorsque vous créez votre SCI l’impôt sur le revenu s’applique par défaut, mais vous pouvez également choisir d’être soumis à l’impôt sur les sociétés. L’expert-comptable est, lui aussi, très cher. Son accompagnement n’est pas accessible à tous.
🤓 Le saviez-vous ? Il n’est jamais obligatoire de faire appel à un comptable pour créer ou pour gérer votre SCI.
Création d’une SCI : les formalités de création
Lorsque vous n’avez pas d’apport en nature à valider par un notaire lors de la création de votre SCI vous pouvez donc créer votre SCI sans notaire. Les étapes importantes de la création d’une SCI sont similaires pour toutes les SCI (SCI de location, SCI familiale…). Elles comprennent :
- rédaction des statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié (comprenant l’objet social, le siège social, les apports, la dénomination sociale, le montant du capital…) ;
- dépôt du capital social (son montant est libre) ;
- publication d’une annonce légale (dans un journal d’annonces légales du département de votre siège social) ;
- demande d’immatriculation sur le guichet unique de l’INPI ;
- nomination du gérant.
Vous pouvez également recourir à une aide externe pour la création de votre SCI : à un comptable, à un avocat ou à nos conseillers Indy qui vous conseillent gratuitement.
Une gestion de la SCI par un comptable ?
Lors de la vie de votre SCI certaines formalités de gestion seront nécessaires à accomplir :
- tenue d’une comptabilité régulière (pour les SCI à l’IS) ;
- tenue d’une assemblée générale annuelle (faisant l’objet d’un procès-verbal relatant les points importants évoqués ainsi que les décisions prises) ;
- production de déclarations obligatoires :
- pour les SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) : la déclaration 2044 (pour les associés au régime réel d’imposition), la déclaration 2042 (si vous êtes au régime micro-foncier), la liasse 2072 (si vous exercez la gérance de la SCI) ;
- pour les SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : la déclaration 2065 et la déclaration 2033.
Il est également possible de vous faire accompagner pour la gestion de votre SCI. Vous pouvez effectivement faire appel à un expert-comptable ou à un autre professionnel, mais ce n’est jamais obligatoire. Cela reste valable, peu importe votre type de comptabilité, qu’elle soit de trésorerie ou d’engagement. Il est également possible, afin de réaliser des économies, d’opter pour un logiciel de comptabilité. Vous gardez alors la main sur toutes vos démarches, tout en bénéficiant d’une aide qui automatise et vous aide dans votre comptabilité.
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- Accompagnement dans le choix de votre régime fiscal (entre l’IS et l’IR) ;
- Rédaction des statuts ;
- Dépôt de votre dossier auprès du greffe ;
- Dépôt de capital social ;
- Réception de votre Kbis.
Avec Indy vous pourrez ensuite gérer toute la comptabilité de votre SCI en optant pour l’offre Indy Premium à 20€ HT par mois. Cette offre vous permet de piloter votre activité via un tableau de bord intuitif. Toutes vos opérations sont classées automatiquement par ligne comptable et vos notes de frais sont gérées par photos. La grande force d’Indy : vous pourrez remplir en suivant les étapes toutes vos déclarations fiscales obligatoires. Ces dernières seront ensuite télétransmises directement aux impôts ! Vous pouvez également faire vos PV d’AG sur la plateforme 😍
FAQ – Questions fréquentes :
Quel est le prix de l’intervention d’un notaire pour la création d’une SCI ?
L’intervention d’un notaire ou d’un autre expert pour la création d’une SCI coûte relativement cher. Le notaire, obligatoire pour les apports d’immeubles, coûte, premièrement, en moyenne entre 1 500 et 2 000€ en termes d’honoraires. Bon à savoir : depuis la loi Macron de 2016, le montant des honoraires d’un notaire ne peut être supérieur à 10 % du prix d’achat du bien. Ensuite, si votre apport engendre des droits d’enregistrement, le coût de ce dernier s’élève autour de 125€.
Quelles sont les différentes catégories de SCI ?
Aujourd’hui, en 2024, 5 types de projets peuvent faire l’objet d’une création de SCI :
- la SCI traditionnelle : achat, gestion et location d’un bien immobilier ;
- la SCI familiale : c’est une SCI traditionnelle mais gérée uniquement par des membres d’une même famille ;
- la SCI de jouissance à temps partagé : cette dernière vise à partager l’utilisation du bien entre plusieurs personnes ;
- la SCI attribution : lorsque des personnes ont la volonté de partager un bien acquis ou construit ;
- la SCI de construction vente : pour un projet ponctuel d’achat d’un terrain, de construction et de revente.
Quelles sont les règles à connaître en termes de succession et de SCI ?
En cas de succession, la SCI permet de faciliter la transmission de patrimoine aux héritiers en évitant les inconvénients de l’indivision. La SCI peut, tout d’abord, être cédée partiellement sous forme de donation, en utilisant le mécanisme des abattements successifs afin de minorer les droits de succession. Il est possible de faire des donations tous les 15 ans, en savoir plus ici. Les impôts au niveau de la succession sont alors diminués. Si les parents, associés de la SCI, ont transmis au moment de la succession 100% des parts sociales de la SCI à leurs héritiers, la SCI leur appartient alors déjà complètement et il n’y a plus de frais de succession à payer.
Vous avez davantage de questions sur la création d’une SCI et à la nécessité de faire appel à un comptable ou à un notaire ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, l’équipe Indy vous répondra avec plaisir ! 🤝
