Tout savoir sur le statut juridique de la SCI

Le choix du statut juridique est la première étape pour créer une entreprise. Celui-ci dépend de votre projet professionnel, mais aussi du nombre d’associés. Si vous souhaitez gérer l’achat et la location de biens immobiliers, la SCI est le statut juridique qu’il vous faut. Combien d’associés faut-il pour créer une SCI ? Quelles sont les obligations fiscales et administratives ? Quels sont les avantages et les inconvénients du statut juridique de la SCI ?

Qu’est-ce que le statut juridique de la SCI ?

Définition de la SCI

La SCI, ou société civile immobilière, est un statut juridique français qui permet à au moins deux associés de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Considérée comme une personne morale de droit privée, la SCI est soumise au droit civil. Cela signifie qu’elle est en mesure d’acquérir, de détenir et de vendre des biens immobiliers. Cependant, elle est assujettie à des obligations fiscales et administratives spécifiques.

Les associés qui composent la SCI peuvent être, au choix :

des personnes physiques, donc des individus distincts ;
des personnes morales, donc un groupe d’individus.

Dans tous les cas, les associés décident librement de la répartition des bénéfices et des moralités de gestion de la société civile immobilière. À savoir : le statut de la SCI vous permet d’acheter puis de gérer et/ou de louer des biens immobiliers, y compris des locaux professionnels, ou d’acquérir un logement personnel (studio, appartement, maison…).

À qui s’adresse le statut juridique de la SCI ?

La société civile immobilière accepte à la fois les personnes physiques et les personnes morales. Un groupe d’individus peut donc créer une SCI.

Ce statut juridique ne concerne que les projets immobiliers, qu’ils soient personnels ou à visée locative. Cela implique que la SCI ne doit pas servir à des activités commerciales, soit à l’achat et la revente fréquents de biens immobiliers. Par contre, ils peuvent être mis à la location. Si vous souhaitez acheter puis revendre des biens sans associés, tournez-vous vers un autre statut juridique : l’entreprise individuelle, la société par actions simplifiée unipersonnelle… Une multitude d’options s’offrent à vous.

Si pour créer une SCI, il doit y avoir au minimum deux associés, il n’y a pas de limite maximale : vous pouvez y faire entrer autant d’associés que vous le voulez.

Le statut de la SCI : y en a-t-il plusieurs ?

La société civile immobilière comprend cinq types de projet :

la SCI traditionnelle, pour acheter, gérer et louer des biens immobiliers ;
la SCI familiale, qui reprend les caractéristiques de la SCI traditionnelle, mais les associés sont tous issus de la même famille ;
la SCI construction-vente, pour acheter un terrain, construire un bien puis le vendre ;
la SCI attribution, pour partager un bien immobilier acquis ou construit ;
la SCI de jouissance à temps partagé, pour partager l’utilisation des biens immobiliers entre plusieurs bénéficiaires.

Quelles sont les obligations fiscales d’une SCI ?

Les obligations fiscales d’une SCI à l’impôt sur le revenu

Une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu (IR) est appelée une SCI transparente. L’impôt sur le revenu est, généralement, le régime par défaut lors de la création d’entreprise. Les associés doivent donc tenir une comptabilité de trésorerie, mais celle-ci reste assez simple : il vous suffit de remplir un journal de recettes et d’indiquer toutes les dépenses de la société dans l’ordre chronologique.

Les obligations fiscales de la SCI sont les suivantes :

la taxe foncière, pour les propriétés bâties et non bâties ;
la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), si un bien immobilier est loué ;
l’impôt sur le revenu, où les associés doivent remplir les déclarations 2072 et 2044 ;
les assemblées générales (AG) et les procès-verbaux d’AG (PV d’AG), à réaliser une fois par an au minimum.

Dans le cas où la SCI vend un bien immobilier, il est possible qu’elle soit soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Les obligations fiscales d’une SCI à l’impôt sur les sociétés

Une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) a une comptabilité d’engagement, semblable à celle des sociétés commerciales. Les associés doivent enregistrer les créances et les factures à date d’émission (ainsi que les documents comptables qui les accompagnent), et non pas lorsqu’ils les reçoivent sur le compte bancaire de la société.

La comptabilité d’engagement comprend :

la tenue et la mise à jour des différents journaux comptables, soit le journal des achats, des ventes ou encore de la banque ;
l’édition et la conservation du grand livre, soit le document qui regroupe toutes les recettes et les dépenses de la société par numéro de compte comptable ;
l’enregistrement chronologique de toutes les opérations comptables dans le livre journal ;
la tenue du livre d’inventaire (facultatif) ;
l’édition du bilan des factures et des charges non payées à la clôture de l’exercice.

Le bilan des factures et des charges non payées concerne :

l’impôt sur la plus-value immobilière, si la SCI vend un bien immobilier ;
la taxe foncière ;
la TVA ;
l’impôt sur le revenu, avec l’obligation de remplir les formulaires 2033 et 2065 ;
les AG et les PV d’AG, qui doivent nécessairement avoir lieu une fois par an.

Comment rédiger les statuts d’une SCI ?

La SCI a l’avantage d’être assez souple sur la rédaction des statuts. Vous pouvez la réaliser par vous-même, avec les autres associés, ou faire appel à un professionnel du droit tel qu’un expert-comptable, un avocat ou un notaire. Ce dernier vous aidera à rédiger vos statuts en toute sérénité et, surtout, dans un délai relativement court.

La rédaction des statuts est libre pour une SCI. Cela signifie que les associés choisissent ensemble le mode de fonctionnement de la société. À savoir : il n’est pas utile d’ajouter une partie sur la protection du patrimoine. Car oui, les créanciers ne peuvent pas saisir la société. De plus, dans le cas d’une SCI familiale, la gestion et le transfert du patrimoine sont simplifiés. Vous avez même la possibilité de recourir à l’indivision pour céder un patrimoine immobilier à plusieurs héritiers. Cependant, il faut retenir qu’il ne sera pas individuellement divisé : le bien appartiendra à tous les héritiers à la fois.

Les statuts indiquent aussi le régime d’imposition auquel votre société sera soumise. Vous devez préciser si vous répondez de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. Comme vous le savez maintenant, le régime de base est celui de l’impôt sur le revenu, mais vous pouvez le changer pour l’impôt sur les sociétés. Attention, si vous faites ce changement, il n’est plus possible de revenir sur l’impôt sur le revenu.

Quels sont les avantages et les inconvénients du statut de la SCI ?

Les avantages de la société civile immobilière

La facilité d’investissement. Comme vous vous associez avec quelqu’un d’autre (voire avec plusieurs autres personnes), le montant de l’apport initial augmente : vous aurez donc plus de facilité à convaincre les banques.
La souplesse de la structure. Vous êtes libre de rédiger les statuts comme vous le souhaitez.
La protection du patrimoine. Avec le statut de la SCI, vous pouvez protéger votre patrimoine personnel afin qu’il ne soit pas directement saisi en cas de problème.
La gestion et la transmission du patrimoine familial. La SCI facilite la gestion et la transmission des biens immobiliers (couple, héritiers…).
La fiscalité. Vous avez le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
La cession des biens. Dans le cas d’une cession des parts sociales, ce sont les parts de la SCI qui sont cédées, et non le bien lui-même. L’avantage, c’est que vous n’avez pas besoin de faire appel à un notaire pour gérer l’opération.

Les inconvénients de la SCI

Une liberté limitée. Si la rédaction des statuts est libre, elle demande néanmoins une étude approfondie des possibilités qui vous sont offertes, ainsi qu’une bonne connaissance de certains détails légaux. Si ce n’est pas votre cas, vous devez alors faire appel à un professionnel, ce qui engendre des coûts supplémentaires.
Une responsabilité limitée. Les associés ne sont pas solidaires : leur responsabilité est illimitée. Les créanciers peuvent donc se retourner contre eux en cas de défaut de paiement, et ce, quel que soit le montant du capital social.
Des obligations contraignantes. Les obligations fiscales et sociales sont parfois lourdes. Chaque décision doit être prise collectivement, et en cas de changement de gérant, les associés doivent se rencontrer lors d’une assemblée générale extraordinaire.
Des frais divers. Créer une SCI engendre des coûts : le dépôt des statuts dans un journal d’annonces légales, le recours à un avocat, un expert-comptable ou encore un notaire pour réaliser certaines opérations…

Pour créer une SCI, il faut au minimum deux associés. Ces derniers peuvent alors acheter puis louer des biens immobiliers, donc des logements ou des locaux professionnels. Cependant, les caractéristiques de la SCI varient selon le type : avec la SCI construction-vente, par exemple, vous pouvez acheter un terrain et y construire un bien pour le vendre.