Création d’une SCI seul(e) : est-ce possible ?

Beaucoup de français voient dans la création d’une SCI une manière d’investir dans l’immobilier sans s’exposer à des risques élevés. Certains se questionnent alors sur la possibilité de créer une SCI seul. La réponse est négative. En effet, la législation exige un minimum de 2 associés pour la création d’une Société Civile Immobilière. Cependant, certaines circonstances peuvent conduire à l’évolution d’une SCI constituée que d’un seul associé, donnant ainsi naissance à une SCI à associé unique. Dans cet article, nous vous expliquons tout à ce sujet.

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Créer une SCI seul : que dit la loi ?

Tout d’abord, il convient de souligner que la loi ne permet pas la création d’une SCI unipersonnelle. En effet, seules deux formes de société peuvent être constituées par un associé unique :

• l’EURL, Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée : il s’agit de la forme unipersonnelle de la SARL (Société à Responsabilité Limitée) ;
• la SASU, Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle : il s’agit de la forme unipersonnelle de la SAS (Société par Actions Simplifiée).

Par conséquent, toute demande d’immatriculation d’une SCI comportant un seul associé est rejetée par l’INPI. Une SCI créée malgré ce refus sera considérée comme une société de fait, n’étant pas encadrée par un cadre juridique spécifique.

💡 Le saviez-vous ? Depuis le 1er janvier 2023, toutes les démarches de création, de modification ou de cessation d’activité se font via le site du guichet unique de l’INPI. Autrefois, ces dernières se faisaient auprès de l’URSSAF ou encore auprès du Greffe du tribunal de commerce, qui étaient désignés sous le nom de CFE (Centre de formalités des entreprises).

Une SCI peut-elle évoluer vers une forme unipersonnelle au cours de son existence ?

Comme vous l’aurez compris, la création d’une SCI à associé unique est impossible, un minimum de 2 associés est requis. Toutefois, au cours de sa vie sociale, il existe des situations où la SCI peut en pratique prendre une forme unipersonnelle. C’est notamment le cas en raison du décès ou du retrait des autres associés mais également de la cession des parts sociales détenues par les autres associés de la SCI.

Ainsi, si vous souhaitez exercer seul votre activité en SCI, vous pouvez :

• soit profiter de ces circonstances ;
• soit préparer les statuts dès la création de votre société et répartir les parts sociales de manière à ce que vous en déteniez la majorité.

Comment passer d’une SCI classique à une SCI quasi unipersonnelle ?

Tout d’abord, si vous souhaitez transformer votre SCI en SCI quasi unipersonnelle, vous disposez de moyens à votre disposition pour récupérer l’ensemble des parts sociales. En effet, vous pouvez être l’associé majoritaire d’une SCI constituée avec un mineur dont vous êtes le représentant légal ou bien inclure dans les statuts une clause d’agrément ou de préemption vous permettant d’acquérir en priorité les parts sociales de l’associé sortant.

Création d’une SCI avec un mineur

Bien que la SCI nécessite un minimum de 2 associés pour sa création, vous êtes en droit de répartir les parts sociales de cette dernière de manière asymétrique de sorte à favoriser vos intérêts. De cette manière, diviser le capital social de la SCI de façon à ce que vous déteniez la majorité des parts sociales vous conférera un contrôle significatif sur la société.

🧑‍🏫 Petit cas pratique :
Vous créez une SCI constituée de 2 associés et dont le capital s’élève à 200€ répartis en 200 parts sociales possédant une valeur respective de 1€ chacune. Pour que la répartition des parts sociales soit à votre avantage, vous pouvez parfaitement détenir 99 parts sociales, tandis que le deuxième associé en possède uniquement 1.

Pour maintenir un contrôle exclusif sur la SCI, l’associé souhaitant créer une SCI unipersonnelle peut le faire avec son enfant, qui détiendrait alors une minorité des parts sociales.

En tant que représentant légal du mineur, le parent associé majoritaire appose sa signature sur les différents documents requis pour la création d’une Société Civile Immobilière et effectue seul les formalités correspondantes telles que la rédaction et la signature des statuts, l’enregistrement des statuts de la société et la signature des pièces justificatives nécessaires à la demande d’immatriculation de la SCI.

Par conséquent, le parent associé majoritaire pourra gérer la SCI seul jusqu’à ce que son enfant atteigne la majorité (18 ans).

La clause d’agrément ou de préemption : une clause permettant d’acquérir les parts sociales de l’associé sortant

Une SCI ne peut être constituée par un seul associé. Toutefois, en cas de départ des autres associés, l’associé qui souhaitait originellement créer seul sa société peut se retrouver associé unique de cette dernière. C’est notamment le cas lorsque les événements suivants occurrent :

• le retrait des associés ;
• le décès des associés ;
• la cession des parts sociales provenant d’un associé sortant.

Le retrait des associés

Conformément aux conditions prévues par les statuts d’une SCI, tout associé dispose du droit de sortir totalement de la société. Ainsi, ce retrait peut entraîner 2 types de conséquences :

• le rachat de ses parts sociales par l’associé restant : l’associé restant rachète les parts sociales de l’associé sortant, ce qui lui permet de devenir l’associé unique de la SCI sans nécessiter de diminuer le capital social de la société ;
• le rachat des parts sociales par la Société Civile Immobilière : les parts détenues par l’associé sortant sont rachetées par la société, ce qui entraîne leur annulation. Cela permet également à l’associé restant de devenir l’associé unique de la SCI. Toutefois, cette opération se traduit par une diminution du capital social de la société.

Le décès des associés

Pour une SCI constituée de 2 associés et en cas du décès du second associé, l’associé restant dans la SCI peut acquérir les parts sociales du défunt à condition que les statuts de la société comprennent une clause d’agrément.

En effet, en vertu de l’article 1870 du Code Civil, les héritiers ou légataires d’un associé héritent automatiquement des parts sociales du défunt, à moins que les statuts de la société n’imposent une clause d’agrément de l’assemblée générale des associés de la SCI. Par exemple, les statuts peuvent établir la dissolution de la société en cas de décès de l’associé ou encore exiger la répartition des parts sociales de l’associé décédé entre le ou les associés demeurant dans la SCI. De même, ils peuvent également faciliter la continuité de l’activité avec les héritiers, sous réserve de certaines conditions telles que l’agrément des associés.

Si une clause d’agrément est prévue, l’associé restant est en droit de refuser d’agréer les héritiers potentiels en tant que nouveaux associés de la SCI. Dans ce cas, il pourra alors racheter les parts sociales et devenir l’associé unique de la société.

✨ Petit conseil de l’équipe Indy : en vue des défis juridiques et administratifs qui peuvent survenir au cours de la vie de la SCI, nous vous conseillons vivement de rédiger les statuts avec grande attention et de les réviser en cas de nécessité.

La cession des parts sociales de l’associé sortant

En cas de cession des parts sociales de l’associé sortant, l’associé restant peut simplement racheter les parts sociales de ce dernier dans les mêmes conditions que celles qui s’appliquent en cas de retrait. Aucune réduction de capital social n’est nécessaire, l’associé restant devient alors ici l’associé unique de la SCI.

Les risques juridiques et les sanctions lorsque la SCI est constituée d’un associé unique

Comme nous venons de le constater, au cours de son existence, une SCI peut se transformer en SCI unipersonnelle. Toutefois, cela ne va pas sans risques. En effet, des risques peuvent survenir tant pour l’associé majoritaire, que l’associé minoritaire que tous les associés de manière globale.

Les risques pour l’associé minoritaire

Un associé minoritaire détenant une seule ou peu de parts sociales peut voir sa position être considérée comme un prête-nom, ce qui implique qu’il n’est pas reconnu comme un véritable associé de la SCI selon la loi.

Cependant, ce dernier restant légalement responsable des dettes de la société, cette situation présente un risque potentiel. En effet, dans une Société Civile Immobilière, la responsabilité des associés est illimitée et proportionnelle à leurs apports au capital social.

Ainsi, si l’associé majoritaire gère mal les finances de la société, l’associé minoritaire court le risque que les créanciers de la SCI se tournent vers lui pour payer les dettes si les actifs de la société sont insuffisants.

Les risques pour l’associé majoritaire

La réunion de toutes les parts sociales de la SCI entre les mains d’un seul associé conduit à la dissolution de la société. Cependant, la dissolution comme la liquidation ne sont pas automatiquement enclenchées. En effet, si les statuts de la société ne prévoient pas la dissolution de la société dans ce cas de figure, l’associé dispose d’une période d’1 an pour régulariser la situation, sans quoi la sanction s’appliquera. De plus, les autorités administratives peuvent également faire preuve de tolérance en laissant la SCI continuer malgré cette irrégularité.

Par ailleurs, toute personne ayant un intérêt légitime, comme les héritiers de l’associé sortant ou un créancier, peut saisir le Tribunal de commerce pour demander la dissolution judiciaire de la SCI. Dans ce cas, le juge accorde à la société un délai de 6 mois pour se mettre en conformité. Si elle n’y parvient pas, la SCI sera alors dissoute, liquidée et cessera d’exister juridiquement.

💰 À la suite de la dissolution de la SCI, l’associé unique récupère alors tous les actifs ainsi le boni de liquidation correspondant aux moyens financiers dont dispose la société une fois toutes les dettes remboursées, y compris celles contractées auprès de ses associés.

Les risques pour tous les associés

Enfin, la constitution d’une SCI implique un investissement financier significatif. En effet, le coût de création est élevé notamment en raison du besoin de recourir à un professionnel du droit pour rédiger des statuts adaptés aux attentes des associés.

Par conséquent, il peut être plus avantageux de posséder un bien immobilier à titre personnel plutôt que par le biais d’une SCI afin d’éviter les complications liées à la création de cette dernière.

Une personne morale comme associé en SCI : un cas particulier

Tout d’abord, l’intégration d’une personne morale en tant qu’associé unique dans une Société Civile Immobilière présente une configuration particulière. Pour ce faire, il est fréquent d’établir une SASU ou une EURL.

De plus, constituer une SCI avec vous en tant qu’associé physique et votre SASU ou votre EURL en tant qu’associé moral permet une gestion souple tout en respectant la législation quant au nombre minimum d’associés.

Cependant, si la SCI devient unipersonnelle, les risques juridiques, tels que la dissolution en cas de non-rectification dans un délai d’1 an demeurent similaires à ceux d’une configuration avec une personne physique.

Connaissez-vous la procédure TUP (Transmission universelle du patrimoine) ? Cette dernière permet le transfert du patrimoine de la SCI à l’associé unique sans avoir recours à une liquidation judiciaire en cas de dissolution, simplifiant ainsi les formalités administratives.

Enfin, étant donné que l’incorporation d’une personne morale en tant qu’associé requiert une compréhension approfondie des implications juridiques et administratives, nous vous conseillons vivement de consulter des experts juridiques pour garantir la conformité réglementaire de cette configuration particulière.

FAQ – Questions / Réponses

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI requiert la réalisation de multiples formalités. Voici les 4 étapes à suivre pour créer votre SCI :

1. la rédaction des statuts de la SCI : vous trouverez ci-dessus dans l’article les éléments devant y apparaître ;
2. le dépôt de capital social : en SCI, il n’y a pas de montant minimum requis pour cette démarche, un montant symbolique de 1€ suffit ;
3. l’ouverture d’un compte professionnel : il ne s’agit pas d’une obligation en SCI, toutefois, en disposer est fortement recommandé. En effet, vous bénéficierez ainsi de fonctionnalités supplémentaires avec notamment des outils de comptabilité. De plus, cela permet d’établir une séparation claire entre vos dépenses personnelles et professionnelles ;
4. la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL) : l’annonce doit comprendre plusieurs mentions obligatoires à savoir la dénomination sociale (le nom de la société), la forme juridique, le nom du ou des gérants de la société, l’adresse du siège social de la SCI et la date de début d’activité ;
5. la réalisation des formalités en ligne avec notamment l’immatriculation de la SCI auprès du guichet unique de l’INPI pour être inscrit au RNE (Registre national des entreprises). Depuis le 1er janvier 2023, ce registre centralise toutes les informations sur l’ensemble des activités : commerciale, artisanale, libérale et agricole. Il remplace ainsi le RM et le RAA. Cependant, l’inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés) reste obligatoire mais désormais à titre supplémentaire.

😉 Bon à savoir : le dépôt de capital social de la SCI n’est pas nécessairement exigé avant la constitution de cette dernière, il peut être effectué après la réception du Kbis.

Combien coûte la création d’une SCI ?

La création d’une SCI implique différents coûts. En effet, pour l’immatriculation auprès de l’INPI, le coût moyen est de 66,88€. Pour ce qui est des frais d’annonces légales, ceux-ci oscillent entre 185€ et 217€ selon le département de publication. De plus, bien que seul un capital social symbolique de 1€ soit requis, des frais peuvent s’appliquer concernant la procédure de dépôt de capital, variant généralement entre 0€ et 100€ voire plus. Enfin, la rédaction des statuts présente également un coût estimé entre 1500€ et 2500€ si vous décidez de faire appel à un avocat, un notaire ou un expert-comptable.

Comment optimiser vos investissements en SCI ?

La loi Pinel instaurée en 2014 encourage la construction de logements neufs dans des zones tendues, c’est-à-dire dans les zones où la demande dépasse l’offre. Comment ? Cette loi prévoit des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs répondant aux critères d’éligibilité. En effet, vous pouvez notamment profiter de réductions d’impôts à hauteur de 21% du prix du bien, dans la limite de 300 000€. Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter le site service-public.fr.

Une question supplémentaire au sujet de cet article ou un avis à nous transmettre ? Nous vous attendons dans la zone commentaire ci-dessous ! 🤗