Comme toute société, une société civile immobilière est dotée d’un capital social réparti entre les différents associés sous la forme de parts sociales. Mais au fil du temps, les parts sociales peuvent être cédées et changer de mains : suite à une donation-partage, une vente, une succession… Certaines démarches doivent alors être réalisées dans un ordre bien précis. Mais comment gérer ces formalités en SCI ? Quels sont les frais à prévoir ? Et quelle fiscalité s’applique lors d’une cession de parts sociales, en cas de vente ou de transmission d’une SCI ? Suivez le guide.
Cession de parts sociales en SCI : les différentes étapes
Déterminer le prix des parts sociales cédées
Que les parts sociales de la SCI soient cédées à titre onéreux ou gratuit, vous devez en évaluer le montant pour les déclarations fiscales. Vous avez alors besoin de disposer d’une comptabilité de la SCI à jour pour fixer le prix des parts.
Pour le calcul, il faut prendre en compte la valeur du bien immobilier à l’instant t, y ajouter la trésorerie disponible sur le compte bancaire et retrancher les dettes éventuelles. Le montant est ensuite divisé par le nombre de parts sociales de la SCI.
Obtenir l’accord des associés, si nécessaire
Pour une cession de parts sociales en SCI, l’accord des associés peut être requis. Les conditions à respecter figurent généralement dans les statuts de la SCI.
💡 À savoir :
En règle générale, les ascendants (parents) ou descendants (enfants) du cédant au sein d’une SCI familiale ne sont pas soumis à la procédure d’agrément. Les statuts peuvent cependant le prévoir.
Avant d’engager les démarches, vous devez donc commencer par vous reporter aux statuts de la SCI pour savoir quelles sont les conditions à respecter en cas de cession. Sans mention particulière, la cession de parts peut s’effectuer librement.
Si l’agrément des membres de la SCI est nécessaire, il doit être demandé en assemblée générale. En l’absence de réponse dans les 6 mois, l’accord est présumé acquis.
Formaliser et déclarer la cession des parts sociales de la SCI
Pour être opposable à la SCI et ses associés, la cession de parts doit être formalisée par un écrit. Ce peut être sous la forme :
- d’un acte sous seing privé si la cession est à titre onéreux ;
- ou d’un acte notarié en cas de cession à titre gratuit ou onéreux.
Mais quelle que soit l’option choisie, l’acte de cession doit :
- être enregistré auprès des services fiscaux dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte
- et faire l’objet d’un dépôt au greffe du tribunal de commerce avec les statuts mis à jour et le procès-verbal de l’assemblée générale ayant autorisé la cession.
Quels sont les frais liés à la cession de parts d’une SCI ?
La SCI doit s’acquitter des frais liés à la modification des statuts comme la publicité dans un journal d’annonces légales.
L’acquéreur de parts sociales d’une SCI cédées à titre onéreux est de son côté redevable des droits d’enregistrement de l’acte de cession. Ces frais se composent d’un forfait facturé par le tribunal de commerce pour enregistrer l’acte, et d’un pourcentage appliqué au montant des parts sociales cédées (généralement 5 %).
En cas de donation-partage ou de succession, des frais de notaires sont également à prévoir, normalement pris en charge par le bénéficiaire.
SCI : quelle fiscalité s’applique lors d’une cession de parts sociales ?
Le régime d’imposition appliqué aux cessions de parts sociales en SCI varie selon les situations. Les cessions de part à titre onéreux sont soumises au régime des plus-values tandis que les cessions à titre gratuit font l’objet de droits de mutation.
Le régime fiscal des plus-values appliqué aux cessions de parts à titre onéreux
Lorsque les parts sociales d’une SCI sont vendues, c’est le régime des plus-values qui s’impose. Pour un particulier, la plus-value est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Selon la durée de détention des parts, un abattement, voire une exonération de l’IR et des prélèvements sociaux sont appliqués, conformément le tableau suivant :
| Abattement | ||
| Durée de détention des parts sociales de la SCI | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| Pour la 22ᵉ année | 4 % | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Cession de parts à titre gratuit lors d’une donation ou succession
Lorsque la cession de parts est réalisée à titre gratuit (en cas de donation ou succession), le montant des parts sociales est soumis à des droits de mutation.
Un abattement est alors appliqué selon le lien de parenté des personnes concernées au sein de la SCI familiale.
| Lien de parenté | Montant de l’abattement |
| En ligne directe (enfants vivants ou représentés, ascendants) | 100 000 € |
| Conjoint ou partenaire de PACS | 80 724 € |
| Petit-enfant | 31 865 € |
| Frère ou une sœur | 15 932 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
| Arrière petit-enfant | 5 310 € |
Les droits de mutation appliqués varient également selon le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire :
| Lien de parenté | Droits de mutation |
|---|---|
| En ligne directe (enfants vivants ou représentés, ascendants) | 5 à 45 % |
| Conjoint ou partenaire de PACS | 5 à 45 % |
| Frère ou une sœur | 35 à 45 % |
| Parent jusqu’au 4e degré (Neveu, nièce, cousin…) | 55 % |
| Parent au-delà du 4e degré | 60 % |
| Sans lien de parenté | 60 % |
Résumé
À titre onéreux ou gratuit, la cession de parts sociales nécessite la réalisation de formalités spécifiques relatives notamment à la mise à jour des statuts. Autant de démarches qui occasionnent des coûts pour la SCI et les associés : frais de publication d’une annonce légale, enregistrement des modifications auprès du greffe ou de notaire. La cession de parts sociales en SCI doit également être déclarée aux services fiscaux. Si les parts sont cédées à titre onéreux elles sont soumises au régime des plus-values, et en cas de cession à titre gratuit, elles font l’objet de droits de mutation.
