Créer une société civile immobilière est une méthode judicieuse d’anticiper et d’optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier. En effet, grâce à la transmission en SCI, vous êtes en mesure de minimiser les droits de succession qui s’imposeraient sur un patrimoine détenu en nom propre. La SCI permet d’organiser cette succession tout en conservant un pouvoir de gestion sur les biens. Pourquoi cette approche peut-elle être intéressante pour votre patrimoine ? Quels sont les éléments à considérer pour votre société civile immobilière ?
Sommaire
Transmission SCI : simplifiez la transmission de votre patrimoine
Désamorcer les situations de blocage propres à l’indivision
Dans le cas d’un patrimoine immobilier détenu puis transmis en nom propre, le régime de l’indivision prévaut. Cela signifie que chaque héritier est propriétaire du bien. Dans ce cas de figure, tous les indivisaires disposent de droits identiques. C’est une situation qui peut mettre en péril le patrimoine immobilier transmis.
En effet, si l’un des indivisaires souhaite sortir de l’indivision, il peut contraindre les autres copropriétaires à la vente sans soumettre cette décision à un vote. Dans certains cas, le patrimoine immobilier détenu en indivision se retrouve ainsi vendu par les héritiers lorsque l’un d’eux décide de vendre le bien. Il est possible de contourner cet écueil en créant une SCI familiale. Avec celle-ci, les décisions concernant la vente d’un bien se font collectivement. Lors d’une Assemblée Générale rassemblant les associés de la SCI, chacun dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation au capital social de la SCI.
Il s’agit d’une gestion de la prise de décision plus équitable que l’indivision. La SCI, dans ce cas de figure, garantit la conservation des biens immobiliers entiers. Les associés possèdent des parts et non des parties des biens.
Éviter les querelles entre héritiers et assurer les intérêts de chacun
Dès la création d’une SCI, la rédaction des statuts de la société définit un certain nombre de paramètres. Le gérant de la société est désigné. C’est à lui que reviennent la plupart des décisions et des démarches de gestion du patrimoine au quotidien. Les autres associés ont cependant leur mot à dire lors des Assemblées Générales et détiennent un droit de vote.
Par ailleurs, les statuts établissent et clarifient la répartition des parts sociales. Ces dispositions doivent être clairement indiquées et admises par tous les associés. Ainsi, la création d’une SCI permet d’anticiper le partage et la transmission du bien. Les modalités sont définies à l’avance. Le rôle de chacun dans la société est clairement spécifié.
À noter que, si vous détenez plusieurs biens immobiliers que vous souhaitez léguer à vos enfants, vous craignez peut-être que la valeur de ces différents biens évolue de façon disparate. Cela peut occasionner des tensions entre vos enfants. En réalisant la transmission de ces biens via une SCI, ils sont transmis sous la forme de parts sociales ayant toutes la même valeur. Lors de la transmission de la SCI, une éventuelle revalorisation des immeubles profite à l’ensemble des associés.
Droits de donation dans une SCI : les avantages pour votre patrimoine familial
Sur le plan fiscal
La SCI optimise fiscalement la transmission de son patrimoine. En effet, la constitution d’une SCI familiale limite le montant des droits dus à l’État dans le cadre d’une succession. Dans le cadre d’une donation parent-enfant, le donataire est exonéré du paiement des droits de mutation dans la limite de 100 000 € tous les 15 ans. Ainsi, en cédant progressivement des parts sociales de la SCI, il est possible d’être totalement exonéré des droits de mutation.
Pour une donation des grands-parents aux petits-enfants, le plafond est de 31 865 € tous les 15 ans. Et à 5 310 € s’il s’agit d’une donation d’arrière-grands-parents à arrière-petits-enfants. Par ailleurs, les parts sociales de SCI bénéficient d’une décote d’au moins 10 % par rapport à la valeur du bien. La valeur s’établit sur l’actif de la société en prenant en compte les dettes et crédits contractés. Ainsi, posséder un bien en SCI permet de diminuer sa valeur vénale, et avec elle le montant des droits de succession ou de donation.
Cession des droits tout en conservant les revenus
Il est possible de procéder au démembrement d’une SCI afin d’optimiser la gestion d’un bien immobilier. Démembrer une SCI revient à séparer les composantes du droit de propriété : la nue-propriété et l’usufruit. Ainsi, de la même façon que l’on peut donner la nue-propriété d’un immeuble, il est possible de transmettre uniquement la nue-propriété des parts sociales d’une SCI.
Cela permet au donataire de conserver l’usufruit jusqu’à son décès. Il peut donc continuer à jouir du bien en percevant les loyers qui y sont associés ou y résider.
Au décès du ou des donataires, l’usufruit s’éteindra et les enfants deviendront pleins propriétaires du bien.
La transmission en SCI s’avère donc être une excellente approche pour préserver votre patrimoine. Entre protection de la valeur, des biens ou encore des associés, il s’agit aujourd’hui d’une des meilleures techniques de transmission.
