Bien que particulièrement avantageuses sur bien des points, y compris fiscalement et dans l’optique de transmettre du patrimoine au travers d’une SCI familiale, la création d’une société civile immobilière (SCI) ne vient pas sans son lot d’inconvénients. Sachant cela, on est en droit de se demander pourquoi créer une SCI. Les avantages sont-ils plus nombreux que les inconvénients d’une SCI ? La réponse à ces questions dans la suite de cet article.
Les inconvénients d’une SCI
En dépit de l’intérêt indéniable d’une structure de type SCI pour la gestion ou la transmission de biens immobiliers, la création comme l’administration d’une SCI présente tout de même quelques inconvénients.
La difficulté du processus de création
Sur bien des plans, on peut rapprocher une SCI d’une société commerciale classique. Ce constat s’applique pour le processus de création, que le nombre de formalités à respecter fait s’apparenter à un long chemin de croix.
Voici à titre d’exemple quelques-unes de ces complexes et fastidieuses étapes par lesquelles il vous faudra passer dans le but de créer votre SCI :
- La rédaction des statuts ;
- Le dépôt des apports pour constituer un capital ;
- L’affectation d’un gérant pour la société ;
- La rédaction et la publication d’une annonce légale ;
- Le dépôt du dossier auprès du greffe du tribunal de compétent
La responsabilité engagée des associés
En dépit du fait qu’une SCI dispose de son propre patrimoine, les associés ne sont pas pour autant totalement à l’abri en cas de problème. La responsabilité de ces derniers est en effet engagée de manière indéfinie, subsidiaire et proportionnelle :
- Indéfinie : le patrimoine de chaque associé peut être mobilisé pour rembourser des créanciers de la société ;
- Subsidiaire : le patrimoine des associés peut être utilisé si une action à l’encontre de la SCI a été déclenchée sans donner de résultat ;
- Proportionnelle : la responsabilité des associés se calcule en proportion de leur quote-part respective de participation au capital de la SCI
Des obligations à respecter
Une SCI reste une structure lourde à gérer. De nombreuses obligations administratives, fiscales et comptables doivent être respectées pour s’épargner tout problème. Parmi celles-ci, on peut citer :
- La tenue d’une comptabilité en bonne et due forme ;
- La convocation et la tenue d’une assemblée générale (AG) a minima une fois chaque année ;
- L’approbation des comptes annuels de la SCI ;
- L’établissement d’un procès-verbal d’AG ;
- La déclaration de résultats à transmettre à l’administration fiscale ;
- etc.
Des coûts non négligeables
Dès sa création, une SCI nécessite de s’acquitter de certains frais. Ces coûts de création ne sont d’ailleurs pas les seuls à supporter pour les membres de la société tout au cours de sa vie. D’autres types de dépenses peuvent régulièrement venir s’ajouter à la liste des frais généralement à la charge des associés d’une SCI.
Pour le recours à l’expertise et aux conseils de professionnels (notaires, avocats, comptables, etc.) pour gérer votre SCI au mieux (rédaction des statuts, montages spécifiques, choix de l’imposition…), tout d’abord. Ces derniers sont bien souvent indispensables si vous souhaitez optimiser la gestion de votre SCI, d’une part, mais aussi et surtout ne pas commettre d’impairs qui pourraient vous attirer, à vous et à vos associés, des ennuis majeurs.
Sachez qu’il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour la gestion d’une SCI, mais cela reste fortement recommandé si aucun des associés n’a de véritables notions de comptabilité. Et bien plus encore pour les SCI soumises à l’IS, du fait d’une comptabilité qui doit être aussi précise que celle d’une société commerciale.
L’impossibilité de gérer une SCI seul
Dernier inconvénient d’une SCI, celle-ci nécessite que deux membres (au moins) s’associent pour créer et gérer la structure. Le tribunal de greffe n’autorisera pas une SCI ne comptant pas au moins deux membres, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales.
Pourquoi créer une SCI ?
Connaissant les inconvénients d’une SCI, on pourrait être en droit de s’interroger sur l’intérêt véritable d’une telle structure.
La SCI propose un fonctionnement souple permettant d’éviter l’indivision. Elle représente une structure particulièrement intéressante s’agissant de la gestion et de la transmission d’un patrimoine immobilier. Il s’agit même d’une solution idéale dans le cas où vous envisageriez de mettre sur pied un projet immobilier ambitieux, que ce soit en famille ou non.
Par ailleurs, la liste des avantages majeurs d’une SCI devrait être suffisante pour vous faire oublier ses quelques inconvénients. Voici quelques-uns des principaux bénéfices d’une SCI :
- Une gestion et une transmission de patrimoine facilitées
- Pas de minimum pour le capital social de la SCI
- Un régime d’imposition au choix (entre IR et IS)
- Un fonctionnement flexible
- La possibilité de céder des parts sociales plus facilement
- Une protection du patrimoine immobilier de l’entreprise
