Vous avez une SCI (Société Civile Immobilière) et souhaitez investir dans un nouveau bien immobilier. La souscription à un prêt immobilier sera très certainement nécessaire pour acquérir ce bien. Comment déterminer votre capacité d’endettement ? Qu’est-ce que le taux d’endettement exactement ? Nous vous expliquons tout dans cet article !
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Définition du taux d’endettement
Le taux d’endettement est l’un des indicateurs utilisés par votre banque afin de déterminer si oui ou non vous êtes en mesure d’obtenir un prêt immobilier dans une optique d’acquisition d’un bien.
Il s’agit là d’une mesure essentielle afin d’évaluer la capacité d’emprunt de la SCI, son niveau de risque financier mais aussi sa stabilité économique.
Ce dernier permet de calculer le poids des charges par rapport aux revenus mensuels. La capacité d’endettement maximale est fixée à 35% par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), comme pour n’importe quel emprunt. Autrement dit, les mensualités d’emprunt et autres charges ne devront pas représenter plus du tiers de vos revenus. Enfin, la durée d’emprunt peut varier. Elle est en moyenne de 15 ans à 25 ans (25 ans étant la limite fixée par la loi).
Calcul du taux d’endettement en SCI
Le taux d’endettement d’une SCI se calcule comme pour un particulier. En effet, comme indiqué précédemment, la SCI est une structure transparente qui repose sur les ressources de ses associés. Ainsi, les établissement financiers étudient aussi bien les ressources de votre SCI que la capacité d’endettement de chaque associé, afin de s’assurer de la solvabilité de chacun.
Le calcul est relativement simple, il suffira de comparer la dette totale et les revenus de la société et de ses associés.
Ce dernier repose sur la formule suivante :
📚 Taux d’endettement = (mensualités des crédits + assurances + loyer) / (revenu stable des emprunteurs + 70 % des revenus des investissements locatifs).
- Les revenus comprennent les salaires, les revenus d’activité, les réduction d’impôt, les loyers perçus. Une quote-part de 70% est appliquée sur les recettes locatives afin de tenir compte des différents risques locatifs.
- Les charges désignent quant à elles les mensualités de l’emprunt sollicité, les échéances d’autres crédits en cours (immobilier ou personnel)…
💡 Bon à savoir : Le taux d’endettement différentiel était une autre méthode de calcul du taux d’endettement, ce mode de calcul à disparu depuis 2022.
Enfin, la mensualité maximale à rembourser pour la SCI se calcul de la façon suivante : Revenus stables des associés x 35 %
Le cumul des capacités d’emprunt des différents associés permettra de bénéficier d’un véritable effet de levier. Grâce aux différents prêts qui constitueront des apports, la SCI pourra envisager de réaliser des projets immobiliers de plus grande envergure.
Existe-t-il des emprunts propres aux SCI ?
A l’heure actuelle, il n’existe pas de prêt immobilier spécifique dédié à ce statut, vous pourrez alors demander un crédit immobilier classique pour un investissement immobilier pour le compte de votre SCI. Comme la SCI est une personne morale, et non une personne physique, elle ne pourra pas prétendre aux prêts aidés consentis par l’État.
Dans votre cas, le taux d’intérêt est déterminé selon le profil des associés emprunteurs. Les établissements financiers regarderont alors votre situation professionnelle et la durée d’emprunt. Vous pourrez également faire le choix d’emprunter à titre personnel la somme et de la reverser sur le compte de votre société.
Enfin, il est important de noter que, quelque soit le type d’emprunt, ce sont les associés qui, proportionnellement à leurs apports, sont responsables des dettes de la SCI, dans la limite de leur pourcentage de parts dans la société. Ils ne sont néanmoins pas solidaires des dettes entre eux. Ainsi, l’établissement bancaire pourra poursuivre les associés si la SCI ne rembourse pas son crédit. A titre d’exemple, un associé détenant 20% des parts de la SCI devra payer maximum 20 % des dettes de la SCI, et non pas la dette dans sa totalité.
FAQ
L’apport personnel est-il obligatoire dans le cadre d’un emprunt ?
Un autre critère retenu par les établissements financiers au moment d’accorder un prêt, est le montant de l’apport personnel. Bien qu’il soit possible d’emprunter sans apport pour un investissement locatif, le HCSP préconise de réduire de façon drastique les prêts sans apports. Il y a donc très peu de chance de vous voir accorder un emprunt sans apport de votre côté.
Une augmentation conséquente de l’apport personnel pourra, dans des cas très spécifiques, permettre de contourner le seuil de 35% fixés par le HCSP.
Est-il nécessaire de souscrire à une assurance en 2023 ?
Comme pour un prêt accordé à un particulier, l’emprunt en SCI doit être accompagné par une assurance emprunteur. Au minimum, il faudra être assuré contre le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie. Deux options sont alors possibles :
- Chaque associé s’assure individuellement.
- Sinon, vous pouvez également souscrire une assurance au niveau de la société et répartir le montant de la prime entre les associés.
Vous avez la moindre interrogation au sujet des prêts immobiliers accordés aux SCI ? N’hésitez pas à nous écrire ! L’équipe Indy est là pour répondre à vos questions ! 🤗
