Créer une société civile immobilière (SCI) pour investir dans l’immobilier est une solution juridique qui peut s’avérer intéressante, financièrement comme sur le plan fiscal. Mais y a-t-il un intérêt à acheter et gérer sa résidence principale en SCI ? Si oui, qu’est-ce que ça apporte ? On pèse le pour et le contre dans cet article.
Sommaire
SCI et résidence principale : est-ce vraiment compatible ?
Oui, bien sûr ! Juridiquement, rien n’empêche l’achat d’un bien immobilier à plusieurs qui servira de résidence principale à l’un des associés, voire le gérant. Dans ce cas, le bien peut être occupé à titre gratuit ou faire l’objet d’un bail.
Si l’achat d’un bien immobilier en SCI est particulièrement intéressant sur le plan fiscal lorsque le bien est loué, ça l’est aussi pour des questions de transmission. L’acquisition d’un bien immobilier pour en faire sa résidence principale peut également servir à protéger son conjoint, et éviter tout blocage lié à un conflit familial en cas de décès.
Résidence principale : les atouts d’une gestion en SCI
Une protection pour le conjoint survivant
Lorsqu’un couple marié a établi un contrat de mariage, la totalité des biens acquis après le mariage devient propriété à part entière du conjoint survivant. Mais hors contrat de mariage, c’est plus compliqué.
Ça l’est plus encore si le couple n’est pas marié ou recomposé.
Avec la gestion de la résidence principale en SCI, il en est tout autre. La création d’une SCI peut en effet vous permettre de protéger votre conjoint en cas de décès.
Il s’agit d’abord de répartir les parts sociales entre les conjoints associés. Avec le démembrement croisé, chaque conjoint reçoit 50 % des parts sociales du bien en nue-propriété et 50 % en usufruit.
Au décès de l’un des membres du couple, le conjoint survivant récupère la jouissance du bien, quel que soit le régime matrimonial du couple.
Une transmission du bien facilitée
En SCI, la transmission de la résidence principale est également avantageuse dans la mesure où elle donne droit à un abattement des frais de succession lors de donations successives. Chaque enfant du couple peut ainsi bénéficier d’une franchise de droits de mutation tous les 15 ans, pour une donation inférieure à 100 000 euros.
A contrario, une résidence principale détenue en nom propre ne peut être donnée qu’en une seule fois. Les possibilités d’abattement sont de ce fait plus limitées.
La fin des blocages liés à l’indivision
En présence de plusieurs héritiers, un bien acquis en nom propre est mis en indivision au décès du propriétaire. Ce qui peut être problématique en cas de conflit au sein de la famille qui peut bloquer la vente du bien. Mais en SCI, la résidence principale échappe à l’indivision.
Acheter sa résidence principale en SCI : les inconvénients
Des formalités administratives à gérer
Vous devez savoir que créer une SCI nécessite la réalisation de nombreuses formalités administratives comme la rédaction des statuts de la société, la publication d’un avis de constitution, le dépôt d’un capital social…
Il faut ensuite tenir une comptabilité et organiser une assemblée générale annuelle avec les différents associés. Cela peut s’avérer rédhibitoire pour certains acquéreurs.
Attention à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Pour une résidence principale détenue en nom propre, les propriétaires bénéficient d’un abattement de 30% sur la valeur du bien immobilier. Mais avec en SCI, seule une décote de 10 à 20% est possible sous conditions.
Quelle fiscalité à la vente d’une résidence principale en SCI ?
Lorsqu’elle est vendue, une résidence principale en SCI bénéficie d’une exonération sur les plus-values si la société est soumise à l’IR et si le bien est occupé à titre gratuit.A l’IS et lorsqu’un loyer est appliqué, l’exonération de plus-value n’est pas possible.
Selon votre situation matrimoniale ou fiscale, acheter une résidence principale et la gérer en SCI peut être plus ou moins pertinent sur le plan fiscal. Mais cette solution s’avère intéressante pour un couple non marié ou pour faciliter la transmission de votre bien. Mais vous ne devez pas négliger les formalités liées à la création de la SCI et les obligations administratives et comptables liées à la gestion de la société.
