Créer une société civile immobilière (SCI) est une solution intéressante pour gérer un bien immobilier à plusieurs et en tirer des bénéfices. Mais en SCI, vous ne pouvez pas bénéficier des entrées d’argent aussi librement qu’avec un bien immobilier détenu en nom propre, même si vous en êtes le gérant. Pour récupérer les bénéfices générés par une SCI, vous avez cependant plusieurs possibilités. Alors, quelles sont précisément les situations dans lesquelles vous pouvez procéder au virement d’une SCI vers le compte personnel d’un associé ? Et comment faire pour être dans les clous ? On fait le point sur la distribution des revenus fonciers et l’investissement en SCI, et les cas où le virement vers un compte personnel est autorisé.
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Gestion des comptes bancaires en SCI : un bref rappel
Pour mémoire, une SCI est une société regroupant plusieurs investisseurs : ce qui signifie qu’il faut être au moins deux pour la créer. Avec ce mode de gestion, les associés peuvent bénéficier d’une plus grosse capacité d’investissement, mais aussi déduire certains frais. Pour des investisseurs à forts revenus, ce peut être aussi un moyen de réduire leurs impôts en optant pour une fiscalité de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).
Mais le recours à une SCI pour investir dans l’immobilier vous oblige à respecter certaines contraintes comme la détention d’un compte bancaire dédié aux activités de la société et la tenue d’une comptabilité. De plus, vous n’avez pas le droit de verser de l’argent du compte bancaire de la SCI vers un compte personnel comme bon vous semble.
Pour être légal, le virement de fonds entre la SCI et les associés peut être effectué dans 4 cas bien précis :
- le partage des bénéfices sous forme de dividendes ou revenus fonciers ;
- une rémunération ;
- le remboursement d’un compte courant d’associé ;
- la dissolution de la SCI.
Quel versement des bénéfices pour les associés en SCI ?
Le versement de revenus mobiliers dans une SCI soumise à l’IR
À l’IR, les bénéfices dégagés par la location du bien immobilier sont généralement versés sous forme de revenus fonciers. Dans ce cas, ce sont les associés qui s’acquittent de l’impôt, et non la société.
Chaque année, lorsque la SCI dégage des bénéfices, il est possible de verser aux associés des revenus mobiliers correspondant à la quote-part de leur investissement. Les revenus perçus doivent être déclarés individuellement par chaque associé et sont taxés selon leur tranche d’imposition. En cas de déficit de la SCI, les associés peuvent le déclarer au fisc et le déduire de leurs revenus.
Le versement de dividendes dans une SCI à l’IS
À l’IS, c’est la société qui est taxée sur son résultat. Le montant de l’impôt est déduit des bénéfices dégagés. Si la société est bénéficiaire, elle peut verser des dividendes à ses associés qui devront les mentionner dans leur déclaration d’impôts.
L’attribution d’une rémunération
Il est également possible de rémunérer le gérant de la SCI pour sa gestion de la société. Les salaires versés en SCI ne peuvent toutefois être déduits des bénéfices que dans deux cas :
- lorsque la société est soumise à l’IS ;
- lorsque la rémunération est versée à une personne n’étant pas associée.
Si la rémunération n’est pas interdite à l’IR, elle n’est pas avantageuse pour la SCI, dans la mesure où ces montants ne peuvent être déduits des bénéfices. Comme les dividendes, les salaires perçus doivent être déclarés comme revenus par le bénéficiaire.
Le remboursement d’un compte courant d’associé
Quand une SCI a besoin de liquidités, ses associés peuvent lui prêter de l’argent afin d’éviter d’augmenter le capital. C’est ce qu’on appelle un apport en compte courant. L’avance en numéraire consentie par le gérant de la SCI ou un associé est alors enregistrée en comptabilité comme une dette, dans un compte courant d’associé.
Dans ce cas précis, l’associé peut demander le remboursement de son avance. Ce versement d’argent du compte de la SCI vers le compte personnel de l’associé est alors considéré comme un remboursement de dettes. Seuls les intérêts éventuellement versés à l’associé en échange de son apport seront fiscalisés et feront l’objet d’une déclaration au fisc.
La dissolution de la SCI
Enfin, le virement d’argent d’une SCI vers un compte courant personnel peut intervenir après dissolution de la SCI. Après la vente du bien, les comptes de la SCI sont clôturés et la liquidation de la société est prononcée. En cas de boni de liquidation, les associés doivent s’acquitter de l’impôt sur les bénéfices fixés à 2,5% et sont imposés sur la plus-value immobilière éventuellement réalisée lors de la vente immobilière.
Bien que limitées juridiquement, les possibilités de virement d’une SCI vers le compte personnel d’un associé sont tout à fait possibles. Remboursement d’un compte courant d’associé, revenus mobiliers (à l’IR) ou dividendes (à l’IS), rémunération, voire dissolution de la SCI… Les possibilités offertes pour sortir de l’argent d’une SCI sont multiples. A vous de choisir la bonne solution selon vos besoins et la taxation des revenus qui dépendent de la fiscalité choisie.
