Transmettre un bien immobilier est souvent compliqué. Il faut suivre des règles bien distinctes, régler des droits de succession… Mais que faire si les héritiers n’ont pas l’argent pour payer les droits ? Et dans le cas où il y a plusieurs héritiers, comment procéder à la cession de parts en SCI à travers l’indivision ? Avec la SCI familiale, la transmission d’un patrimoine immobilier est simplifiée. Comment ? Nous vous expliquons tout du principe de la SCI familiale et de la succession avec un exemple concret.
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SCI : de quoi s’agit-il ?
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique française. Elle se compose d’un minimum de deux associés qui, ensemble, s’occupent de la gestion d’un patrimoine immobilier. À savoir : la SCI est considérée comme une personne morale.
Les associés n’ont pas besoin d’avoir de liens de parentés ou d’alliance pour fonder une SCI traditionnelle. Cependant, si vous souhaitez transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants ou à votre concubin, il est préférable que vous vous tourniez vers la SCI familiale. La raison ? La succession du patrimoine immobilier est facilitée, et ce, qu’il s’agisse d’un héritage ou d’un don.
Créer une SCI familiale est simple. Il vous suffit de rédiger les statuts, de déposer le capital social à la banque, de publier un avis de création dans un journal d’annonces légales, puis de déposer un dossier de création auprès de l’INPI (voir ici).
La succession : comment fonctionne-t-elle à travers une SCI familiale ?
Le principe de la succession
Avec une SCI familiale, vous gérez un patrimoine immobilier à plusieurs. La propriété des biens immobiliers est divisée en parts sociales, qui sont distribuées aux associés de la société. Ces derniers peuvent les transmettre à leurs enfants ou leur concubin, selon les clauses indiquées par les statuts.
La succession, en dehors du cadre de la société civile immobilière, peut être compliquée. S’il y a plusieurs héritiers, par exemple, le bien se partage selon le principe de l’indivision successorale. Cela signifie que le bien appartient à l’ensemble des héritiers, mais les parts ne sont pas individualisées. Ou encore, un couple lié par un Pacs n’a pas la possibilité de faire hériter un bien à l’un des deux conjoints, car le bien revient de droit aux enfants. De plus, les héritiers, quels qu’ils soient, doivent payer des droits de succession qui peuvent atteindre jusqu’à 60 % de la valeur du patrimoine. Le pourcentage est réduit si l’héritier est l’un des enfants de la personne décédée.
Mais les héritiers n’ont pas toujours le budget nécessaire pour régler les droits de succession. La solution, ici, c’est vendre le bien hérité. Mais toutes ces problématiques liées à l’héritage peuvent être contournées à l’aide des statuts de la SCI familiale.
La succession à travers la SCI familiale
La création d’une SCI familiale ne vous donne pas seulement l’occasion de faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier, elle facilite aussi sa transmission. Car oui, la société civile immobilière vous permet notamment de :
- contourner les droits de succession ;
- faire un démembrement de propriété ;
- protéger le concubin survivant.
Le bien immobilier d’une SCI est divisé en parts sociales entre les associés, qui peuvent les transmettre à leurs héritiers s’ils respectent les conditions prévues par la loi. Les parents peuvent donner une partie de leur patrimoine à leurs enfants tous les 15 ans. Le montant de la transmission des parts sociales ne peut pas dépasser les 100 000 euros, mais l’avantage, c’est qu’il n’y a aucun droit de donation à régler.
La transmission peut s’effectuer du vivant des parents, si les parts sociales sont distribuées aux enfants tous les 15 ans sur le montant maximum (dans le cas où le prix du bien immobilier est supérieur à 100 000 euros). Si la transmission se finalise avant le décès des parents, les enfants sont d’ores et déjà considérés comme propriétaires du bien. Il n’y a donc pas de droit de donation ni de droit de succession à payer.
SCI familiale et succession : exemple à l’appui
Pour mieux comprendre comment fonctionne le principe de succession en SCI familiale, prenons un exemple. Deux associés, qui sont parents d’un enfant, possèdent un bien immobilier à travers une SCI familiale. Le montant total du bien s’élève à 200 000 euros.
Le bien appartient aux deux associés par le biais de parts sociales. Ces dernières valent toutes 10 000 euros. Pour transmettre ce bien à leur enfant, les parents lui cèdent 10 parts sociales, soit la moitié du montant total du bien. Ensuite ? Les parents doivent attendre 15 ans pour céder les 10 dernières parts sociales à leur enfant. À ce moment-là, le bien lui appartiendra. Les parents comme l’enfant ont évité les droits de donation.
Une SCI familiale facilite les transmissions de biens immobiliers de parents à enfants ou de concubin à concubin. Créer une société civile immobilière est donc un excellent moyen de gérer son patrimoine pour ceux qui souhaitent le partager à travers un héritage aux membres de leur famille, qu’il s’agisse de liens de parentés ou d’alliance.
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