La société civile immobilière (SCI) existe sous plusieurs formes, notamment la SCI traditionnelle et la SCI familiale. La première est la forme juridique la plus répandue. Mais la seconde, bien qu’elle soit similaire à la traditionnelle, est un peu plus spécifique, car elle ne peut être fondée que par les membres d’une même famille. Ses avantages ? La transmission du patrimoine immobilier est facilitée ! Mais comment fonctionne une SCI familiale et la succession ?
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Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La société civile immobilière familiale a le même fonctionnement qu’une SCI traditionnelle, mais la méthode de création est différente. Car oui, tous les associés d’une SCI familiale doivent avoir un lien de parenté ou d’alliance.
Les associés d’une SCI familiale reçoivent, en échange d’un apport numéraire ou en nature au capital, des parts sociales. Mais si l’objectif de la SCI traditionnelle est d’assurer la bonne gestion des biens immobiliers acquis par les associés, celui de la SCI familiale consiste à gérer le patrimoine immobilier déjà existant.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
La SCI familiale est la forme juridique idéale pour ceux qui souhaitent transmettre un patrimoine immobilier. Chaque associé doit être lié par des liens parentaux ou d’alliance : donc seuls les membres d’une famille (parents, enfants, conjoints…) peuvent être invités à rejoindre la société.
Avec une SCI familiale, il est plus simple de gérer la transmission d’un patrimoine immobilier. La société vous évite tous les désavantages de l’indivision successorale. L’indivision successorale, c’est le principe qu’un bien appartient à tous les héritiers sans distinction des parts individuelles de chacun. La transmission se complique, les démarches sont longues… Mais l’indivision successorale ne s’applique pas à la société civile immobilière, car les associés disposent de parts sociales au lieu de parties du bien immobilier. La succession est plus simple, et plus rapide.
De plus, la SCI vous évite les droits de mutation, qui sont une taxe que le nouveau propriétaire d’un bien immobilier doit verser à l’administration fiscale. Ces droits s’appliquent lorsqu’une personne acquiert un bien, que ce soit par le biais de l’achat, de la donation, ou de la succession.
Vous bénéficiez d’un abattement fiscal, renouvelable tous les 15 ans, si vous cédez une partie de vos parts sociales à vos enfants. Cela signifie que vous n’avez pas à payer l’impôt sur la transmission du patrimoine !
SCI familiale et succession : comment cela fonctionne ?
Succession en SCI en cas de décès
Si l’un des associés décède, ses parts sociales sont transmises à ses héritiers. Cependant, les statuts de la société indiquent les conséquences du décès de l’un des associés. Il est possible, selon les clauses, que la société soit dissoute suite au décès d’un associé, ou, au contraire, que son activité continue. Si c’est la poursuite de l’activité qui a été décidée lors de la rédaction des statuts, les parts sociales de l’associé décédé doivent alors être réparties entre les associés survivants.
Attention, il existe une exception : si les statuts prévoient une restriction, les héritiers ne peuvent entrer dans la société que s’ils sont acceptés par les autres associés. La décision doit être prise lors d’une assemblée générale à la majorité.
Si les héritiers se voient refuser le droit d’acquérir les parts sociales ou s’ils les refusent d’eux-mêmes, la loi prévoit un délai de trois mois pour faire reprendre les parts aux associés ou pour les faire racheter par la société. Le gérant peut faire une demande pour rallonger le délai jusqu’à deux ans maximum.
Dans le cas où les statuts ne précisent rien au sujet du décès de l’un des associés, la SCI familiale continue son activité par défaut.
SCI et succession : le conjoint survivant
Créer une SCI familiale est un excellent moyen de faire hériter un concubin si l’un des deux conjoints décède. Le mari ou la femme hérite du bien immobilier de l’autre, mais le concubin, lui, n’en hérite pas. L’héritage est donc transmis aux enfants.
La SCI familiale contourne le fait que l’héritage revient aux enfants dans le cas où l’un des deux concubins décède. Pour ce faire, il faut indiquer le démembrement croisé des parts dans les statuts de la société. Cela permet de :
- faire détenir 50 % des parts de la SCI en usufruit, et 50 % en nue-propriété à chacun des deux concubins ;
- faire recevoir, suite au décès de l’un des deux concubins, les parts de l’usufruit et de la nue-propriété au concubin survivant sans avoir à régler de frais de droits de succession ;
- faire acquérir le bien immobilier au concubin survivant, dont il devient le propriétaire (car il reçoit la totalité des parts sociales).
SCI familiale et succession : l’usufruit
Comme mentionné ci-dessus, le démembrement croisé est un moyen de faire hériter un bien immobilier à un concubin, donc d’éviter la transmission par héritage à un enfant. Le démembrement du droit de propriété consiste à diviser la pleine propriété en deux : la nue-propriété et l’usufruit.
La pleine propriété, c’est posséder entièrement un bien immobilier. L’usufruit limite les droits sur le bien. L’usufruitier a le droit :
- d’utiliser le bien (pour lui-même ou pour le louer) ;
- de recevoir des revenus par le biais du bien ;
- de vendre le droit d’usufruit à quelqu’un d’autre.
Le nu-propriétaire, quant à lui, a le droit de vendre la nue-propriété. Pour vendre la pleine propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent en convenir ensemble.
L’usufruit est directement transmis aux héritiers ou au conjoint de l’associé qui en bénéficie au moment de son décès, selon les clauses indiquées dans les statuts.
Vous savez maintenant comment fonctionne une SCI familiale et la succession. Il existe différents cas, qui doivent tous être traités selon les modalités indiquées par la loi ou dans les statuts de la société. Dans tous les cas, la transmission d’un bien immobilier, qu’elle soit d’un parent à un enfant ou d’un concubin à l’autre, est facilitée par le statut juridique de la société civile immobilière familiale.
