Amortissement LMNP dans l’ancien : comment optimiser votre investissement ?

Vous envisagez d’investir dans un logement meublé ancien ? Excellente idée ! Pour optimiser la comptabilité de votre LMNP, l’amortissement est essentiel. Ce mécanisme comptable permet de soustraire vos investissements à vos revenus locatifs et donc de réduire vos impôts. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur les règles d’amortissement de votre logement ancien en LMNP.

En résumé

• L’amortissement de votre logement ancien en LMNP consiste à répartir la dépréciation de votre bien et de ses équipements sur plusieurs années, pour réduire votre assiette fiscale ;
• Le montant imposable de vos loyers peut tout à fait être ramené à un niveau proche de zéro, grâce à vos amortissements ;
• Être imposé au régime réel est obligatoire si vous souhaitez amortir vos biens, le régime micro-BIC se limite à un abattement forfaitaire ;
• L’amortissement ne crée pas de déficit foncier, mais son report n’a pas de limite dans le temps.

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Le mécanisme de l’amortissement LMNP dans l’ancien

Qu’est-ce que l’amortissement comptable ?

Commençons par le commencement, qu’est-ce que l’amortissement comptable ? Un bien s’use avec le temps qu’il s’agisse d’un appartement, d’un frigo, d’une toiture, etc. L’amortissement est l’enregistrement de cette dépréciation dans vos comptes et sa compensation sous forme de charge déduite de vos revenus locatifs.

Concrètement, la valeur du bien à sa date d’inscription (au moment où vous le déclarez au Service des impôts) est divisée par le nombre d’années de sa durée d’usage. Le résultat est ensuite soustrait au total annuel de vos loyers perçus, à chaque exercice fiscal et jusqu’au terme de sa durée d’usage légale. Cette soustraction réduit chaque année le montant de vos recettes locatives soumis à l’impôt.

L’État vous offre la possibilité de récupérer votre investissement, via une réduction de votre assiette fiscale.

* Détail qui a son importance : un prorata s’applique la première et la dernière année de l’amortissement.

Quels sont les avantages de l’amortissement en LMNP

Vous l’aurez compris, plus les sommes investies sont importantes, plus le mécanisme comptable de l’amortissement est avantageux. Or, le LMNP dans l’ancien se distingue du neuf par des investissements généralement plus élevés.

Avec le statut de LMNP dans l’ancien, vous bénéficiez à plein des atouts de l’amortissement. Selon le total de vos amortissements et celui de vos revenus locatifs, il est possible d’obtenir un résultat fiscal proche ou égal à zéro.

Sachez qu’il est tout à fait possible d’amortir un bien acheté plusieurs années auparavant. Un amortissement commence à la date de mise en service du bien, c’est-à-dire au moment où votre logement ancien est mis en location (via une agence ou une plateforme web). Charge à vous de pouvoir justifier de cette date auprès de l’administration.

Une nuance cependant, l’amortissement n’est pas rétroactif.

Les biens et charges amortissables dans l’ancien

Les types de biens amortissables

L’amortissement en LMNP dans l’ancien se divise en plusieurs catégories de biens.

• Le bien immobilier lui-même (hors terrain) : est généralement l’amortissement le plus important. Sa valeur correspond au prix d’acquisition diminué de la quote-part terrain et peut inclure, ou non, les frais d’acquisition selon votre choix ;
• L’ensemble du mobilier et des équipements : réfrigérateur, four, lave-vaisselle, literie, table et autres meubles de votre logement ancien en LMNP peuvent faire l’objet d’un amortissement. La liste des meubles obligatoires pour le statut de location meublée est définie par l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 ;
• Les travaux : seuls ceux qui augmentent la valeur du bien peuvent être amortis. Par exemple, passer du simple au double vitrage est une dépense amortissable. Votre LMNP dans l’ancien est moins énergivore, sa valeur a donc augmenté.

Les charges déductibles et amortissements

Plusieurs conditions doivent être respectées pour amortir un bien.

Les frais d’acquisition de votre LMNP dans l’ancien (frais de notaire, droits d’enregistrement, etc) peuvent, au choix, être passés en charges déductibles ou intégrés à la valeur d’acquisition du bien pour être amortis sur sa durée d’usage.

L’administration fiscale applique une tolérance aux biens mobiliers : ceux d’une valeur inférieure à 600 euros sont déterminés comme des charges déductibles. Cette règle simplifie la gestion comptable des petits équipements.

Les simples frais d’entretien n’augmentent pas la valeur de votre bien, seulement sa durée de vie. Ils ne sont donc pas éligibles à un amortissement, ils peuvent en revanche être traduits en charges déductibles.

L’exception de la quote-part terrain

Il faut savoir que le terrain de votre logement n’est pas amortissable. Autrement dit, la base de calcul de l’amortissement de votre bien locatif est sa valeur totale (frais compris ou non, au choix) moins la valeur du terrain.

Les avantages fiscaux de l’amortissement LMNP dans l’ancien

Réduction de l’assiette imposable et optimisation de la fiscalité

L’amortissement par composants en LMNP ancien

L’administration impose que l’amortissement de votre LMNP ancien soit calculé par composants, conformément à l’article 311‑2 du Plan Comptable Général. Mais que signifie ce terme de « composants » ?

Vous en conviendrez : une toiture n’a pas la même durée de vie théorique qu’un frigo. La comptabilisation par composants répartit la valeur totale de votre LMNP dans l’ancien (sa structure, ses meubles, ses installations) en plusieurs éléments, nommés composants. Ce mécanisme tient compte que chaque composant s’use à un rythme différent, selon sa nature.

La durée d’amortissement d’un composant en LMNP correspond généralement, en pratique selon le BOFiP, à la période allant « jusqu’à son remplacement ». Pour vous y retrouver, voici un tableau, à titre indicatif, des durées d’amortissement pratiquées en comptabilité d’un LMNP.

*à titre indicatif

Chaque composant suit la logique d’amortissement comptable standard. Sa valeur est divisée par sa durée d’usage pour obtenir un montant annuel amorti.

Amortissement et plus-value

Depuis le début de l’année 2025, les montants amortis sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente de votre LMNP ancien (cela ne concerne pas les LMNP en résidences étudiantes, seniors ou EHPAD).

Néanmoins, les abattements de durée de détention sont toujours effectifs sur les plus-values. Plus longtemps vous gardez votre LMNP ancien, plus le montant imposable de votre plus-value décroît.

Le montant imposable de votre plus-value est réduit chaque année de :

• 6 % de la 6ᵉ à la 21ᵉ année de détention
• au-delà de 22 ans de détention, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu
• après 30 ans, vous bénéficiez également d’une exonération totale de prélèvements sociaux

Report des amortissements non utilisés (limites et conditions)

Limites et conditions

Une fois vos charges déductibles (si vous en avez) soustraites au total de vos recettes locatives de l’année, il est possible que le montant en reste de vos revenus soit inférieur à celui de votre amortissement.

Il faut savoir que l’amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal selon le CGI (Code général des impôts).

Dans ce cas :

• l’amortissement est réintégré dans vos recettes locatives pour obtenir un résultat supérieur ou égal à 0 ;
• le reliquat (la part non utilisée) est reporté sur les exercices fiscaux suivants ;
• ce report ne peut pas générer, lui non plus, de déficit fiscal ;
• il n’a pas de limite dans le temps, contrairement au déficit fiscal issu des charges déductibles, imputable pendant 10 ans.

En pratique, un report est souvent imputable au terme d’un cycle d’amortissement, après que le montant total de vos amortissements annuels a diminué.

Je loue plusieurs biens, que faire en cas de report ?

Si vous louez ou mettez à disposition plusieurs logements anciens en LMNP qui bénéficient d’un amortissement, le calcul du résultat fiscal (loyer – charges – amortissements = résultat fiscal) s’applique à l’ensemble de vos biens et non au cas par cas, comme indiqué par le BOFIP : « C’est l’ensemble des loyers et des charges afférents aux biens loués ou mis à disposition qu’il convient de comparer ».

Revente en LMNP ancien et report d’amortissement

Comme expliqué précédemment, depuis début 2025, les sommes amorties doivent être intégrées dans le calcul de la plus-value, si vous revendez votre logement ancien en LMNP.

Dans ce cas, seuls les montants réellement amortis sont pris en compte. Si certains amortissements reportés n’ont pas pu être déduits avant la fin de votre activité de location meublée non professionnelle, ils ne sont pas intégrés dans le calcul du montant imposable de votre plus-value.

Comparaison avec le régime micro-BIC

Pour bénéficier de l’amortissement LMNP ancien, vous devez impérativement opter pour le régime réel d’imposition. Le régime micro-BIC ne permet aucune déduction ni amortissement.

Les nouveaux seuils et abattements du régime micro-bic en 2025

Depuis 2025, les règles du régime micro-BIC ont évolué. Voici les plafonds et abattements selon votre type de location.

Si vos revenus locatifs (à ne pas confondre avec les revenus de votre foyer fiscal) sont supérieurs aux plafonds ci-dessous, vous êtes automatiquement imposé au régime réel.

Démarches pour choisir le régime réel

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à ces seuils, vous êtes automatiquement imposé au régime micro-BIC, mais vous pouvez choisir le régime réel :

• Lors de votre déclaration : Indiquez votre choix sur le formulaire de déclaration d’activité ;
• En cours d’activité : Contactez votre Service des impôts des entreprises (SIE) ou utilisez votre espace professionnel en ligne.

Votre option est valable un an et se renouvelle automatiquement.

Quel régime fiscal choisir pour votre LMNP dans l’ancien ?

L’amortissement de votre LMNP au réel est recommandé si :

• Vos charges déductibles et amortissables dépassent le taux d’abattement de votre type de location

Le régime micro-BIC peut convenir si :

• Vos charges annuelles restent inférieures à votre pourcentage d’abattement
• Vous préférez une gestion simplifiée sans comptabilité détaillée

Comment mettre en place l’amortissement LMNP dans l’ancien ?

Les étapes pratiques pour bénéficier de l’amortissement

Mettre en place l’amortissement de votre LMNP ancien nécessite de suivre les étapes suivantes. Vous devez :

• Opter pour le régime réel : Déclarez votre choix sur le formulaire P0i ou contactez votre SIE si vous êtes déjà en activité ;
• Inscrire vos biens à l’actif comptable : Seuls les éléments inscrits à l’actif (bien immobilier, mobilier, travaux) peuvent être amortis ;
• Décomposer votre bien par composants : Le bien est décomposé par composants, chacun ayant un pourcentage et une durée d’amortissement spécifique ;
• Établir un plan d’amortissement : Créez un tableau des amortissements de votre LMNP avec valeur, durée et montant annuel de chaque composant ;
• Conserver tous vos justificatifs : Factures, devis et preuves d’achat pour chaque bien amorti ;
• Remplir la liasse fiscale annuelle : Les amortissements se déclarent chaque année par le biais d’une liasse fiscale qu’il est nécessaire d’adresser à l’administration fiscale ;
• Reportez sur votre déclaration personnelle : Reporter le résultat de cette liasse fiscale sur le formulaire 2042 C Pro.

Exemples chiffrés d’un amortissement en LMNP ancien

Tableau d’amortissement LMNP ancien