La durée d’amortissement en LMNP : le guide complet !

Vous envisagez d’investir dans la location meublée non professionnelle (LMNP) ? Bonne nouvelle : ce statut offre de nombreux avantages fiscaux, à commencer par : l’amortissement ! Il s’agit là d’un mécanisme comptable qui permet d’étaler dans le temps la valeur d’un bien utilisé dans le cadre de l’activité exercée. Mais quelle est la durée de l’amortissement sous le statut LMNP ? Découvrez la réponse dans cet article !

En résumé :

• L’amortissement en LMNP désigne un mécanisme comptable permettant d’étaler, dans le temps, la perte de valeur progressive d’un bien meuble ou immeuble ;
• Le principal avantage de l’amortissement consiste à réduire le montant des impôts dus ;
• Tout loueur en meublé non professionnel relevant du régime réel simplifié a la possibilité de déduire les amortissements et charges liées à la gestion du bien ;
• Les dépenses amortissables en LMNP sont réparties en 3 catégories : immobilier, mobilier et travaux ;
• La durée d’amortissement en LMNP varie selon la nature et la durée d’utilisation du bien. Par exemple, la durée d’amortissement d’un bien immobilier varie de 25 à 40 ans et celle des travaux de 5 à 25 ans.

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Zoom sur l’amortissement en LMNP

L’amortissement en LMNP : principe et fonctionnement

L’amortissement désigne un mécanisme comptable qui permet de répartir, dans le temps, la perte de valeur progressive d’un bien meuble ou immeuble. Il tient compte de l’utilisation du bien et de son usure dans le temps. Concrètement, il consiste à enregistrer, chaque année, une charge non décaissée pour tenir compte de la dépréciation du bien, conformément à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (CGI). 

Le principal avantage de l’amortissement en LMNP, c’est la réduction de vos revenus imposables, et donc du montant des impôts à payer.

Afin de refléter la baisse de valeur progressive du bien au fil des années, son montant inscrit à l’actif du bilan comptable de l’entreprise diminue petit à petit, selon un plan d’amortissement souvent linéaire (même montant chaque année).

Dans le cadre d’une LMNP, l’amortissement permet donc au propriétaire de réduire l’assiette de son imposition tout en anticipant les frais à venir comme :

• Les travaux de remise en état ;
• Le renouvellement du mobilier et des équipements du logement ;
• Etc.

Des durées d’amortissement variables

En LMNP, la durée d’amortissement varie selon la nature des biens :

• Un appartement n’est pas amorti sur la même période que des travaux ou que du mobilier ;
• Chaque élément doit donc faire l’objet d’un calcul d’amortissement séparé.

L’ensemble des dotations est ensuite additionné pour déterminer le montant total des amortissements de l’année.

Nous vous conseillons vivement d’établir un tableau d’amortissement LMNP afin d’appliquer le taux adéquat à chaque élément.

Le saviez-vous ? En LMNP, l’amortissement ne peut pas générer de déficit foncier. Par conséquent, si, une année, le montant des loyers perçus est inférieur à celui des charges et amortissements, la fraction d’amortissement non utilisée est reportée sur les années suivantes.

Les avantages de l’amortissement en LMNP

✅ La réduction de l’assiette imposable

L’amortissement en LMNP permet de diminuer le montant des revenus locatifs soumis à l’impôt. La perte de valeur comptabilisée est déduite des recettes perçues, ce qui réduit le résultat net et peut même l’annuler lorsque les charges et amortissements égalent les loyers encaissés.

✅ Le report illimité des amortissements non utilisés

Comme le statut de loueur en meublé non professionnel n’autorise pas le déficit foncier, les amortissements non imputés sont automatiquement reportés sur les années suivantes, sans aucune limite de durée.

✅ Aucun impact sur la valeur réelle du bien

L’amortissement en LMNP est un mécanisme purement comptable. Il n’a aucune incidence sur la valeur réelle du bien sur le marché, ni sur le calcul classique de la plus-value immobilière (prix de vente – prix d’achat).

Bon à savoir : depuis la réforme LMNP de 2025, l’amortissement doit désormais être réintégré dans le calcul de la plus-value en cas de revente d’un bien. Cette règle ne concerne toutefois pas les résidences étudiantes, seniors ou EHPAD.

Qui est éligible à l’amortissement en LMNP ?

Tous les propriétaires en location meublée non professionnelle peuvent, en principe, bénéficier du régime fiscal micro-BIC par défaut. Ce régime confère un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des revenus locatifs déclarés. En contrepartie, il ne permet pas de déduire le montant réel des amortissements ou des charges liées à la gestion du bien (intérêts d’emprunt, achat de mobilier, CFE, etc.).

En revanche, tout loueur en meublé non professionnel a également la possibilité d’opter pour le régime réel simplifié. Ce régime est particulièrement intéressant lorsque le montant cumulé des charges et amortissements dépasse 50 % des recettes locatives. Il permet en effet de :

• Déduire l’amortissement du logement, du mobilier et des travaux (construction, reconstruction, amélioration) ;
• Déduire l’ensemble des charges générées par l’activité de location meublée (intérêts d’emprunt, frais d’acquisition, taxes et impôts locaux, etc.).

Pour en bénéficier, vous devez impérativement inscrire le bien loué et ses éléments (locaux, mobilier, travaux) à l’actif du bilan comptable. Ils figureront alors sur le tableau des immobilisations et amortissements (annexe 2033-C de la déclaration n°2031, ici) au moment de la déclaration aux impôts. Notez aussi que les frais d’acquisition du bien peuvent soit être amortis, soit passés en charges.

Grâce au régime réel simplifié, les LMNP peuvent donc bénéficier de l’amortissement comptable, et de ce fait, réduire, voire annuler leur imposition sur les revenus locatifs en déduisant l’amortissement et les charges de leurs recettes annuelles.

Quelle durée d’amortissement en LMNP ?

Les dépenses amortissables et admises en déduction

L’amortissement du mobilier en LMNP s’applique à toutes les dépenses supérieures à 600 €, qu’elles soient engagées pour :

• L’entretien ;
• L’embellissement ;
• Ou l’ameublement du logement loué.

Attention ! Il est indispensable de conserver l’ensemble des factures afin de pouvoir justifier, en cas de contrôle de l’administration fiscale, le montant et la date d’acquisition des biens concernés.

La durée d’amortissement varie selon la nature et la durée d’utilisation du bien.

La durée d’amortissement en LMNP : le détail

Tout d’abord, sachez qu’en LMNP, aucune règle stricte n’est imposée par l’administration fiscale pour fixer la durée d’amortissement. C’est à vous, en tant que propriétaire, de déterminer une durée et un taux cohérents avec la durée de vie estimée du bien, qu’il s’agisse d’un bien immobilier ou d’un bien mobilier.

1- La durée de l’amortissement immobilier

L’amortissement du logement meublé (hors terrain) porte sur 100 % de la valeur hors taxe du bien immobilier ainsi que sur les frais d’acte immobilisés le cas échéant. Chaque composant du bien (gros œuvre, toiture, électricité, aménagements intérieurs, etc.) est amorti selon sa propre durée d’utilisation, tandis que le terrain reste non amortissable. En pratique, la durée d’amortissement est souvent alignée sur celle de l’emprunt contracté pour financer l’acquisition du bien.

⏳ La durée d’amortissement d’un bien immobilier oscille généralement entre 25 et 40 ans, avec un taux compris entre 2,5 % et 4 % par an.

2- La durée de l’amortissement du mobilier

L’amortissement du mobilier s’applique uniquement aux dépenses d’un montant supérieur à 600 € TTC engagées pour équiper ou renouveler le logement. Cela concerne notamment les meubles, l’électroménager ou le matériel électrique. En dessous de ce seuil, elles sont déduites en charges s’il s’agit de renouvellement courant.

⏳ La durée d’amortissement du mobilier et de l’électroménager s’étale généralement sur une période comprise entre 5 et 10 ans.

3- La durée de l’amortissement des travaux

Enfin, les travaux de rénovation, de reconstruction ou d’amélioration peuvent également être amortis s’ils sont facturés après le début d’activité (date figurant sur votre formulaire P0i). Il est toutefois possible d’amortir des travaux réalisés avant le début de l’activité si le logement ancien a été rénové ou réhabilité en vue de sa mise en location meublée sous le statut LMNP. Les travaux inférieurs à 600 € sont considérés comme des charges et ne sont pas amortis.

⏳ La durée d’amortissement des travaux est généralement de 5 à 25 ans selon leur nature.

La durée d’amortissement en LMNP : cas concret

Pour vous aider à y voir plus clair, voici un exemple sur l’amortissement en LMNP.

Lisa achète un appartement meublé pour le mettre en location sous le statut LMNP. Elle débourse 200 000 € hors taxe pour le logement et 5 000 € de frais d’acte qu’elle décide d’immobiliser. Afin de pouvoir meubler son appartement, elle achète 5 000 € de mobilier et électroménager. Elle réalise également quelques travaux pour le rendre parfaitement habitable : parquet neuf, peinture et installation d’une nouvelle cuisine pour un total de 9 200 €.

1- Exemple de calcul : l’amortissement de l’immobilier

L’appartement hors terrain de Lisa est amorti sur une durée de 30 ans (durée choisie par Lisa elle-même, totalement cohérente avec la durée de vie estimée du bien et son emprunt). 

Calcul :

• Valeur amortissable : 200 000 + 5 000 = 205 000 € ;
• Amortissement annuel : 205 000 ÷ 30 ≈ 6 833 € par an.

Pendant 30 ans, Lisa pourra donc déduire 6 833 € de ses loyers pour réduire ses revenus locatifs imposables.

2- Exemple de calcul : l’amortissement du mobilier

Le mobilier et l’électroménager supérieur à 600 € sont amortis sur leur durée de vie estimée. Le canapé, la table et les chaises représentent un investissement de 3 000 € amortissable sur 10 ans, tandis que le réfrigérateur et les autres appareils électroménagers, pour un montant de 2 000 €, sont amortissables sur 5 ans. En calcul, cela donne :

• Canapé, table et chaises : 3 000 € ÷ 10 = 300 € / an ;
• Réfrigérateur et autres appareils électroménagers : 2 000 € ÷ 5 = 400 € / an.

L’amortissement total annuel du mobilier s’élève donc à 700 €.

3- Exemple de calcul : l’amortissement des travaux

Enfin, les travaux réalisés par Lisa sont amortissables selon leur nature. Le parquet neuf est amorti sur une durée de 15 ans, tandis que les peintures, papiers peints et la nouvelle cuisine le sont sur 10 ans chacun. Concrètement, cela se traduit comme suit :

• Parquet neuf : 3 000 € ÷ 15 = 200 € par an ;
• Peintures et papiers peints : 1 200 € ÷ 10 = 120 € par an ;
• Nouvelle cuisine : 5 000 € ÷ 10 = 500 € par an.

L’amortissement total annuel des travaux atteint donc 820 €.

👉 Au total, l’amortissement global s’élève à 8 353 € par an (soit 6 833 € + 700 € + 820 €). Selon la méthode de l’amortissement linéaire, Lisa peut donc déduire 8 353 € de ses revenus locatifs chaque année, ce qui réduit de façon considérable son assiette imposable et optimise sa fiscalité en LMNP.

Pour rappel : l’amortissement en LMNP ne peut pas créer de déficit foncier. Ainsi, si sur une année, Lisa ne perçoit que 7 000 € de loyers alors que ses charges et amortissements atteignent 8 353 €, l’excédent d’amortissement (1 353 €) n’est pas perdu. En effet, il sera simplement reporté et viendra réduire ses revenus locatifs des années suivantes, sans limite de durée.

D’autres questions concernant cet article ou des thématiques connexes (comme la durée d’amortissement du LMNP ancien, les conditions de déduction des charges…) ? Laissez-nous un commentaire dans l’espace ci-dessous, l’équipe Indy se fera une joie d’y répondre ! 🤗