- La loi distingue l’entretien courant et les petites réparations, à la charge du locataire (joints, ampoules, entretien de la chaudière, débouchage, menus raccords de peinture, entretien du jardin), des grosses réparations ou interventions liées à la vétusté et à la structure du bâtiment, qui incombent au propriétaire (remplacement du chauffe-eau, des fenêtres, de la toiture ou remise aux normes électriques) ;
- Si le locataire doit veiller au bon usage et à la propreté du logement sous peine de retenue sur son dépôt de garantie il n’est jamais responsable des dégradations dues à l’usure normale du temps ou à des vices de construction ;
- L’état des lieux d’entrée reste l’outil de référence essentiel pour éviter les litiges lors de la restitution des clés.
Lorsqu’un logement est loué, la question de la répartition des travaux entre le locataire et le propriétaire revient très souvent. Qui doit payer quoi ? Quels travaux sont réellement à la charge du locataire ? Où s’arrête l’entretien courant et où commencent les grosses réparations ? La loi encadre précisément ces obligations. Pourtant, dans la pratique, de nombreux litiges naissent d’une mauvaise interprétation des règles ou d’un manque d’information. Dans cet article, vous trouverez la liste complète et détaillée des travaux à la charge du locataire, un point utile pour ceux qui souhaitent gérer sereinement leur comptabilité de loueur meublé non professionnel.
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Que dit la loi à propos des réparations locatives ?
Les obligations du propriétaire d’un bien en location
Dès la signature du bail, le propriétaire doit remettre un logement en bon état, conforme aux critères de décence. Concrètement, le logement doit être sûr, sain et fonctionnel, prêt à accueillir le locataire sans qu’aucune intervention urgente ne soit nécessaire. Cette obligation ne s’arrête pas à l’entrée : tout au long de la location, le bailleur reste responsable des travaux importants, ceux qui concernent la structure, les équipements essentiels ou les remises en état qui ne sont pas liées à l’usage quotidien.
Les obligations du locataire d’un bien
Du côté du locataire, la responsabilité est ciblée : il doit assurer l’entretien courant et les petites réparations découlant de l’usage normal du logement et des équipements fournis. Cela inclut par exemple le remplacement d’un joint de robinet, le débouchage d’une canalisation ou le graissage des gonds d’une porte. En revanche, il n’est pas tenu de réparer l’usure naturelle, un vice de construction, une malfaçon ou un événement imprévisible. La loi du 6 juillet 1989 protège le locataire sur ce point, en distinguant clairement ce qui relève de sa responsabilité de ce qui incombe au propriétaire. Pour consulter l’article de loi, c’est par ici.
La propreté du logement à la sortie est un autre point clé. Si le locataire ne laisse pas le logement dans un état satisfaisant, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour financer le nettoyage. Cette retenue doit être proportionnelle et justifiée : elle ne peut jamais dépasser le coût réel des prestations nécessaires.
Bon à savoir : Pour limiter les conflits, l’état des lieux d’entrée joue un rôle déterminant. Il sert de référence pour toute restitution et permet de constater l’état exact des locaux et de leurs équipements. Ainsi, à la sortie, il devient beaucoup plus simple de distinguer ce qui relève de l’usure normale, des réparations locatives et des éventuelles dégradations imputables au locataire.
Liste des travaux à la charge du locataire
Entretien et réparations locatives à l’intérieur du logement
L’entrée
Dans l’entrée, le locataire doit assurer l’entretien et les petites réparations suivantes :
- Maintenir les installations et équipements en bon état, comme les radiateurs, serrures et clés, en effectuant les réparations ou remplacements nécessaires ;
- Entretenir les portes, placards et leurs accessoires (poignées, boutons, tablettes) ainsi que les gonds et charnières ;
- Assurer la propreté et le bon état des sols, murs et plafonds (nettoyage, petits travaux de peinture ou rebouchage des trous).
Le propriétaire est responsable du remplacement de la porte d’entrée en cas de vétusté ou de dysfonctionnement, sauf si la dégradation est imputable au locataire, ainsi que du remplacement des radiateurs lorsque cela s’avère nécessaire.
Pièces à vivre (chambres et salon)
Dans les pièces à vivre, le locataire s’occupe de :
- Nettoyer régulièrement les murs, plafonds et sols, effectuer les retouches de peinture, reboucher les trous et réparer les petites détériorations ;
- Entretenir les fenêtres, volets et stores : nettoyer les surfaces, graisser les mécanismes, vérifier les poignées et remplacer les vitres ou joints endommagés ;
- Maintenir les radiateurs en bon fonctionnement grâce à une maintenance régulière ;
- Vérifier et entretenir les placards et rangements, en remplaçant les tablettes, poignées ou boutons usés.
Le propriétaire assurera quant à lui le remplacement des fenêtres et des radiateurs en cas de besoin.
Cuisine
Dans la cuisine, le locataire doit :
- Nettoyer régulièrement les robinets, siphons et ouvertures d’aération, traiter le calcaire et remplacer les flexibles ou joints abîmés ;
- Entretenir les canalisations en procédant au débouchage et au remplacement des joints ou colliers si nécessaire ;
- Assurer la maintenance annuelle de la chaudière par un professionnel, nettoyer les grilles et ramoner ;
- Nettoyer et déboucher les grilles de ventilation et la VMC pour garantir une bonne circulation de l’air ;
- Garder le sol, les murs et les plafonds propres, effectuer les retouches de peinture et réparer les petits raccords quand cela s’avère nécessaire.
Le propriétaire est responsable du remplacement de la chaudière ainsi que des conduites d’eau lorsqu’elles sont usées ou défectueuses.
WC et salle de bain
Le locataire est tenu d’assurer l’entretien de la salle de bain et de ses installations, notamment :
- Nettoyer régulièrement les lavabos, la douche et la baignoire pour éliminer le calcaire, et remplacer les flexibles ou joints en silicone usés ;
- Vérifier et entretenir les WC, en remplaçant les joints et fixations défectueux et en débouchant les canalisations si nécessaire ;
- Nettoyer les grilles de ventilation et la VMC pour assurer une bonne circulation de l’air ;
- Entretenir les canalisations et évacuations, avec débouchage et remplacement des joints ou colliers jusqu’à la colonne ;
- Garder sols, murs et plafonds propres, réaliser les petites retouches de peinture et réparer les légers défauts au besoin.
Dans les WC et la salle de bain, le propriétaire prend en charge les réparations importantes, comme le remplacement ou le détartrage du ballon électrique et le renouvellement de la colonne ou du conduit d’alimentation d’eau.
Équipements électriques et autres installations
Le locataire est tenu d’assurer l’entretien des installations électriques et des équipements du logement, notamment :
- Maintenir le détecteur de fumée en bon état ;
- Assurer la protection et l’entretien du compteur d’eau individuel ;
- Entretenir le tableau électrique et remplacer les fusibles du coupe-circuit si nécessaire ;
- Entretenir et remplacer les interrupteurs, prises électriques et téléphoniques endommagés ;
- Remplacer les ampoules et tubes lumineux.
Le propriétaire reste responsable du remplacement complet du tableau électrique ainsi que des appareils électroménagers fournis dans une location meublée lorsque ceux-ci deviennent vétustes ou défectueux, sauf si leur détérioration est due à une mauvaise utilisation par le locataire.
Extérieur du logement
Maison individuelle
Le locataire est chargé de l’entretien extérieur du logement, notamment :
- Veiller au bon état de la porte d’entrée, des serrures et canons, ainsi que des clés et badges ;
- Entretenir la boîte aux lettres et la porte du garage : nettoyage, graissage et remplacement des pièces défectueuses ;
- Nettoyer et déboucher les gouttières et chéneaux ;
- Entretenir les balcons, terrasses et auvents ;
- Graisser et remplacer les volets et grilles, ainsi que leurs lames si nécessaire ;
- Assurer la vidange et l’entretien de la fosse septique ;
- Protéger et entretenir les compteurs d’eau contre le gel.
Le propriétaire, de son côté, prend en charge l’entretien et la réparation de la toiture
Immeuble collectif
Le locataire est responsable de l’entretien des parties communes et extérieures de l’immeuble, notamment :
- Maintenir les balcons, volets et grilles en bon état : nettoyage, graissage et remplacement des éléments usés ;
- Entretenir la boîte aux lettres : portes, serrures, gonds et clés ;
- Veiller au bon état des caves et box, y compris portes, poignées et chaînettes.
Le propriétaire assume l’entretien de la porte palière, sauf si sa détérioration résulte d’une faute du locataire, ainsi que l’élagage des arbres et la maintenance des espaces verts. Il est également responsable du remplacement des batteries de boîtes aux lettres et de la réparation des canalisations.
Jardin privatif
Si le logement dispose d’un jardin privatif, le locataire est chargé de son entretien, notamment :
- Maintenir la pelouse, les haies, arbustes et arbres en bon état (tonte, taille, élagage, échenillage) ;
- Entretenir la terrasse et les allées (nettoyage et démoussage) ;
- Veiller au bon état des portillons et grilles, en effectuant les réparations ou graissages nécessaires.
Des interrogations au sujet de la fiscalité de la location meublée, ou encore sur le rôle du comptable en LMNP ? Notre équipe vous répond dans les commentaires !
