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Régime micro-BIC, régime réel, TVA, taxe de séjour… les obligations fiscales de la location meublée varient en fonction du type de bien, de la durée de location et de votre statut. Et si la fiscalité d’une location meublée en LMNP (loueur meublé non professionnel) peut sembler complexe au premier abord, elle devient un véritable levier d’optimisation dès lors qu’on choisit le bon régime et qu’on anticipe les démarches. L’équipe d’Indy vous aide à y voir plus clair !
En résumé :
- Un meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage, pour une courte durée, sans services hôteliers ;
- Le régime fiscal micro-BIC est simple mais limité à 15 000 € (non classé) ou 77 700 €de recettes (classé). Au-delà, vous basculez au régime réel, plus complexe mais plus optimisé ;
- Depuis 2025, la fiscalité s’est durcie : abattements réduits, seuils abaissés, amortissements réintégrés à la revente ;
- Vous devez collecter la taxe de séjour et vous acquitter de la CFE, sauf rares exonérations locales.
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Comprendre le statut de meublé de tourisme
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Un meublé de tourisme est un logement (studio, appartement, villa…) entièrement meublé, proposé à la location de courte durée, c’est-à-dire à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il s’agit donc d’une location saisonnière, sans bail d’habitation classique, souvent réalisée via des plateformes comme Airbnb, Abritel ou encore Booking.
Contrairement à une chambre d’hôtes, le propriétaire n’est pas présent pendant le séjour : le logement doit être indépendant, et mis à disposition exclusive des locataires.
Les règles à connaître pour louer en meublé de tourisme
→ Si le meublé de tourisme est votre résidence principale (vous y vivez plus de 8 mois par an), vous pouvez le louer en meublé de tourisme jusqu’à 120 jours par an. Depuis 2025, certaines communes peuvent abaisser ce seuil à 90 jours/an.
→ Si c’est une résidence secondaire, aucune limite de durée n’est imposée en l’absence de réglementation locale spécifique. Vous ne pouvez toutefois pas louer le logement plus de 90 jours par an au même locataire.
Par ailleurs, pour louer un meublé de tourisme, vérifiez bien vos droits:
- Si vous êtes locataire, vous devez obtenir l’accord écrit de votre bailleur pour sous-louer ;
- En copropriété, le règlement peut interdire la location touristique (notamment en cas de clause d’usage exclusivement « bourgeois ») ;
- Votre logement doit mentionner un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le classement des meublés de tourisme
Le classement, de 1 à 5 étoiles, est une démarche facultative, mais très avantageuse. En effet, un meublé classé permet :
- De rassurer les voyageurs sur le niveau de confort ;
- D’obtenir un abattement fiscal de 50 % (contre 30 % pour les meublés de tourisme non classés) ;
- Dans certaines communes, d’être exonéré de taxe d’habitation ou de taxe foncière.
Le classement est prononcé par un organisme agréé, inscrit sur le site d’Atout France. Celui-ci effectue une visite du logement et remet :
- Un rapport de contrôle ;
- Une grille de contrôle renseignée ;
- Une proposition de classement.
Le propriétaire dispose ensuite de 15 jours pour refuser cette proposition. Sans réponse, le classement est considéré comme acquis pour 5 ans.
Bon à savoir : Passé ce délai de 5 ans, une nouvelle demande est nécessaire si vous souhaitez conserver le classement !
Les déclarations en mairie : ce qu’il faut savoir
Avant de louer un meublé de tourisme, certaines démarches sont obligatoires selon la localisation du bien et sa nature (résidence principale ou secondaire).
Vous devez déclarer votre logement en mairie via le Cerfa n°14004 si :
- Ce n’est pas votre résidence principale (sauf si la commune impose un enregistrement) ;
- Vous le louez régulièrement à une clientèle de passage pour de courtes durées.
En cas d’oubli, vous risquez une amende allant jusqu’à 450 €.
Des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux imposent également une procédure d’enregistrement avec :
- Obtention d’un numéro à 13 caractères via un téléservice ;
- Obligation d’afficher ce numéro sur toutes vos annonces.
Ce dispositif s’applique à toutes les locations meublées, y compris les résidences principales.
En l’absence de numéro, l’amende peut atteindre 5 000 €.
Les règles fiscales d’un meublé de tourisme
LMNP ou LMP : quelle différence pour votre meublé de tourisme ?
Pour rester en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) avec votre meublé de tourisme, vos recettes locatives doivent :
- Être inférieures à 23 000 € par an, et/ou ;
- Ne pas dépasser les autres revenus de votre foyer fiscal.
Si vous dépassez ces deux seuils, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), un statut plus contraignant, avec des règles fiscales et sociales plus strictes.
Meublé de tourisme en micro-BIC ou au régime réel ?
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC en location meublée est l’option la plus simple pour déclarer vos revenus. Il permet de gérer facilement les impôts sur les loyers perçus, à condition de respecter les seuils en vigueur.
Il s’applique automatiquement si vous êtes en LMNP ou en LMP et que vos recettes n’excèdent pas certains seuils.
Depuis 2025, la loi Le Meur a abaissé ces plafonds à :
- 15 000 € pour les logements non classés (au lieu de 77700€);
- 77 700 € pour les logements classés (au lieu de 188 700€).
En contrepartie de sa simplicité, le micro-BIC ne permet pas de déduire les charges réelles. En 2025, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire :
- 50 % pour les meublés classés ;
- 30 % seulement pour les non classés.
Cet abattement est appliqué automatiquement par l’administration fiscale. Pour en savoir plus sur la loi Le Meur, cliquez ici.
Le régime réel
Le régime réel est obligatoire si vos recettes dépassent les seuils micro-BIC, ou sur option volontaire si vous jugez cela plus avantageux.
Quels sont les avantages du régime réel ?
- Vous pouvez déduire toutes vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) ;
- Vous pouvez amortir le bien, ce qui diminue significativement l’assiette imposable ;
- Le déficit est reportable pendant 10 ans en LMNP.
Cependant, ce régime implique une comptabilité complète (plan d’amortissement, bilan, compte de résultat…), ce qui nécessite souvent l’aide d’un expert…ou d’un logiciel de comptabilité en ligne !
Plus complexe à gérer, le régime réel peut néanmoins offrir des économies importantes sur votre impôt sur revenu locatif, notamment grâce à la déduction des charges et amortissements.
Les évolutions récentes de la fiscalité d’un meublé de tourisme
Les changements issus de la loi Le Meur et de la loi de finances 2025
En réponse à la crise du logement et au boom des locations touristiques, l’État a durci la fiscalité en location saisonnière.
Trois grandes mesures pour les meublés de tourisme :
- Abaissement des seuils du micro-BIC, comme vu plus haut ;
- Réduction des abattements forfaitaires (de 71 % à 50 % pour les classés, de 50 % à 30 % pour les non classés) ;
- Réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value en cas de revente (uniquement en régime réel).
Les conséquences pratiques pour les propriétaires
L’évolution de la fiscalité des locations meublées touristiques en 2025 a forcément un impact direct (et parfois lourd) sur les propriétaires bailleurs.
1. De nombreux bailleurs vont basculer automatiquement vers le régime réel
Avec la baisse drastique des seuils du micro-BIC (15 000 € pour les meublés non classés, 77 700 € pour les classés), de nombreux propriétaires dépassent désormais ces plafonds, parfois sans même s’en rendre compte.
Résultat : ils ne peuvent plus bénéficier du régime simplifié à abattement automatique, et doivent passer au régime réel, plus exigeant.
Cela implique :
- Une tenue de comptabilité complète (bilan, compte de résultat, plan d’amortissement…) ;
- Le dépôt d’une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) ;
- Le plus souvent, le recours à un expert-comptable, et donc un coût supplémentaire.
Si c’est votre cas, pas de panique : vous pouvez utiliser une solution de comptabilité en ligne pour loueur meublé non professionnel qui vous aidera à gérer vos obligations fiscales en quelques clics et à moindres coûts !
2. La rentabilité fiscale diminue pour les meublés non classés
Avec l’abattement forfaitaire ramené à 30 % au lieu de 50 %, le régime micro-BIC devient nettement moins intéressant pour les logements non classés. Cela signifie concrètement :
- Une augmentation de la base imposable (et donc des impôts) ;
- Une perte d’attractivité fiscale pour les petites locations saisonnières occasionnelles ;
- Une incitation à changer de stratégie fiscale ou de statut (ex: LMNP au réel).
La différence d’impôt peut atteindre plusieurs centaines d’euros selon votre tranche marginale d’imposition. D’où l’intérêt de réaliser une simulation de calcul d’impôt sur revenu locatif meublé avant de choisir votre régime !
3. Le classement devient (presque) indispensable
Jusqu’à récemment, le classement en meublé de tourisme était perçu comme un bonus. Aujourd’hui, il devient quasiment essentiel pour continuer à bénéficier d’une fiscalité allégée.
Obtenir ce classement (1 à 5 étoiles) implique une visite par un organisme accrédité, mais c’est une démarche rapide, peu coûteuse (souvent < 200 €) et fiscalement rentable.
Conseils pour optimiser la fiscalité de son meublé de tourisme
Comment choisir le bon régime fiscal selon votre situation?
Voici quelques repères pour vous orienter :
→ Vous louez seulement quelques semaines par an ? Le régime micro-BIC en LMNP reste le plus simple à gérer. Toutefois, avec un abattement réduit à 30 % pour les meublés non classés, l’économie d’impôt devient plus limitée.
→ Vous avez des charges importantes (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) ? Le régime réel est plus adapté, car il permet de les déduire intégralement, même s’il demande une comptabilité plus rigoureuse.
→ Vous avez acquis un bien en LMNP d’occasion ? Le régime réel permet de déduire l’amortissement du bien, à condition de le comptabiliser correctement.
Conseil : pour évaluer la solution la plus avantageuse selon votre situation, n’hésitez pas à utiliser un simulateur de calcul d’impôt sur revenu foncier.
Les autres aspects fiscaux à ne pas négliger (TVA, taxe de séjour…)
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
TVA et location meublée ne vont pas forcément de pair. En principe, la location meublée est exonérée de TVA.
Cependant, si vous fournissez au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge, accueil des clients), vous devenez automatiquement assujetti à la TVA. Cela entraîne des obligations déclaratives spécifiques et modifie vos obligations de facturation.
La taxe de séjour
Dans la plupart des communes touristiques, le propriétaire a l’obligation de :
- Collecter la taxe auprès du locataire au moment de la réservation ou du séjour ;
- La reverser à la mairie, soit au réel, soit sur la base d’un forfait.
Certaines plateformes (comme Airbnb) la collectent automatiquement, mais pas toujours !
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée, y compris les loueurs en meublé. Elle s’applique notamment aux locations meublées régulières ou à l’année.
Certaines communes maintiennent une exonération, notamment pour les locations ponctuelles ou en résidence principale, mais cette disposition tend à disparaître.
La taxe foncière
La taxe foncière reste due par tout propriétaire, même en location meublée. Elle s’applique que le bien soit loué vide ou meublé, à l’année ou en saisonnier. Le montant dépend de la commune, de la surface, et de la valeur cadastrale du bien.
La taxe d’habitation
La taxe d’habitation a récemment été supprimée pour les résidences principales. Mais attention : elle reste applicable aux résidences secondaires et peut s’appliquer aux meublés touristiques, sauf si le bien est exclusivement dédié à la location (aucune occupation personnelle du propriétaire).
Là encore, les communes peuvent voter des exonérations pour les meublés classés, uniquement sur la partie réellement louée.
Des interrogations sur la fiscalité des meublés de tourisme ? Sur le régime LMNP en général ? Nous vous répondons dans les commentaires !
