La TVA s’applique-t-elle à toutes les locations meublées ?

Non, uniquement si des prestations para-hôtelières sont proposées ou dans certains cas spécifiques.

Puis-je récupérer la TVA sur un logement ancien ?

Non, seule l’acquisition d’un logement neuf avec TVA permet une récupération potentielle.

Qu’est-ce que la franchise en base de TVA ?

C’est un régime qui exonère de TVA si vos recettes restent sous un certain seuil, mais sans droit à déduction.

Quels sont les taux applicables en location meublée ?

10 % pour la para-hôtellerie, 5,5 % dans certains cas, 20 % pour les services accessoires.

Location meublée et TVA : conditions, exonérations et obligations

Comprendre la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) en location meublée permet d’optimiser votre fiscalité et d’éviter les erreurs potentiellement coûteuses ! Que vous débutiez en location meublée non professionnelle (LMNP) ou que vous exerciez en tant que loueur en meublé professionnel (LMP), cet article vous guide pas à pas pour faire les bons choix et mieux maîtriser vos obligations.

Location meublée et TVA : que dit la loi ?

En résumé :

Les locations meublées à usage d’habitation sont exonérées de TVA, sauf dans certains cas spécifiques (services para-hôteliers, résidences classées…) ;
La TVA s’applique lorsque la location meublée inclut au moins trois prestations para-hôtelières proches des services hôteliers ;
L’assujettissement à la TVA permet de récupérer la taxe sur l’achat du bien, les travaux, le mobilier (mais implique une gestion plus rigoureuse) ;
En cas d’erreur ou d’oubli, vous vous exposez à des sanctions fiscales importantes.

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TVA et location meublée : principes généraux

La location meublée, qu’est-ce que c’est ?

Définition

La location meublée consiste à mettre à disposition d’un locataire un logement équipé du mobilier nécessaire à une occupation immédiate.

Le décret du 31 juillet 2015 liste les éléments indispensables : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, etc. Pour consulter la liste complète du mobilier obligatoire, cliquez ici.

Elle se décline en plusieurs formes :

À l’année, dans le cadre d’un bail meublé classique ;
En courte durée, souvent sous forme de location saisonnière (Airbnb, Booking…), avec un plafonnement à 120 jours par an pour une résidence principale (et parfois 90 jours dans certaines communes réglementées) ;
En résidence services, avec une gestion confiée à un exploitant (résidence étudiante, seniors, tourisme…).

Sur le plan fiscal, le bailleur relève du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’il perçoit :

moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles ;
ou si ces revenus sont inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal.

Au-delà, il passe en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec des obligations fiscales et sociales plus importantes, mais aussi certains avantages spécifiques.

Régime fiscal

Deux régimes fiscaux sont possibles en location meublée :

1️⃣ Le régime micro-BIC de la location meublée, simple et automatique tant que vous ne dépassez certains seuils :

77 700 € pour la location meublée longue durée ou d’un meublé classé ;
15 000 € pour le meublé de tourisme non classé.

Vous profitez par ailleurs d’un abattement forfaitaire pour charges (50 %, ou 30 % pour la location d’un meublé de tourisme non classé) ;

2️⃣ Le régime réel simplifié, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier, avec des obligations comptables plus importantes.

Vous hésitez entre micro-BIC et régime réel ? N’hésitez pas à utiliser un outil en ligne ou un simulateur de calcul d’impôt sur le revenu foncier pour comparer les deux options.

TVA : définition et fonctionnement général

La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est un impôt indirect sur la consommation. Son taux standard est de 20 % pour les biens et services, mais il peut être réduit à 10 % ou 5,5 % selon le type de bien ou de service concerné.

Cette taxe est collectée par les entreprises ou les particuliers qui réalisent des opérations soumises à la TVA (comme en LMNP), puis reversée à l’État.

En clair : c’est le client final qui la paie, mais c’est le professionnel qui la collecte et la reverse.

Attention : toutes les activités ne sont pas assujetties à la TVA. C’est justement le cas de la location meublée d’habitation, qui est exonérée de plein droit de cette taxe, sauf exception.

TVA et location meublée : principes de base

En matière de location meublée, le principe est simple : pas de TVA. C’est l’article 261 D 4° du CGI qui le prévoit.

Que vous soyez loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), vous n’êtes pas concerné par la TVA tant que vous vous contentez de louer un logement équipé, sans proposer de services assimilables à l’hôtellerie.

Cette exonération entraîne ensuite deux conséquences majeures :

Vous ne facturez pas de TVA à votre locataire ;
Vous ne pouvez pas la récupérer sur vos dépenses (travaux, mobilier, frais de notaire…).

Mais comme souvent en fiscalité, il existe des exceptions importantes à connaître !

Dans quels cas la location meublée est soumise à la TVA ?

Les prestations para‑hôtelières et la TVA

C’est la principale exception à connaître.

Si vous proposez à vos locataires des services dits “para-hôteliers”, alors votre activité peut être soumise à la TVA de plein droit.

Ces services sont les suivants :

La fourniture du petit-déjeuner à l’ensemble des locataires ;
Le nettoyage régulier des locaux pendant le séjour ;
La fourniture de linge de maison en cours de séjour ;
La mise à disposition d’un service de réception de la clientèle, même à distance.

Il suffit d’en proposer au moins trois pour basculer dans le champ d’application de la TVA (même si vos locataires ne les utilisent pas réellement). C’est leur proposition à l’ensemble des locataires, conformément aux usages de l’hôtellerie, et non pas la réalisation effective des services qui est requise !

 Prenons un exemple : vous louez un appartement en courte durée et proposez le petit-déjeuner en option, assurez le ménage tous les deux jours via un prestataire et changez les serviettes à la demande. Dans ce cas-là, vous êtes assujetti à la TVA.

À l’inverse, si vous ne proposez qu’un nettoyage en fin de séjour ainsi qu’une remise des clés, vous restez exonéré. Idem si vous sous-traitez les services para-hôteliers sans les facturer vous-même aux locataires !

Bon à savoir : Depuis le PLF 2025, pour les séjours de 5 nuits ou moins, les prestations de ménage et de linge sont considérées comme accomplies dès l’arrivée, rendant plus facile la qualification en activité para-hôtelière soumise à la TVA.

Autres cas où la location meublée est automatiquement soumise à la TVA

En dehors des activités para-hôtelières, certaines situations peuvent tout de même vous rendre redevable de la TVA, et cela, même si vous ne proposez pas de services !

C’est notamment le cas lorsque :

Vous louez un logement situé dans un hôtel de tourisme classé ou un village de vacances agréé ;
Vous signez un bail longue durée (9 ans) avec un exploitant de résidence de tourisme classée ;
Vous louez à un exploitant lui-même redevable de la TVA (EHPAD, résidence étudiante, résidence service…) ;
Vous louez un local à usage professionnel équipé (mobilier, matériel…) : dans ce cas, la TVA s’applique automatiquement.

Il est important d’anticiper ces situations dès l’achat du bien, afin de déterminer si vous pouvez (et devez) récupérer la TVA sur cet achat !

Bon à savoir : en résidence-service, la TVA sur l’achat du bien est récupérable si vous proposez des services para-hôteliers. Mais attention : si vous revendez ou cessez l’activité avant 20 ans, une partie de cette TVA devra être remboursée à l’administration.

TVA collectée, récupération et obligations : que faire si vous êtes assujetti ?

Les seuils de TVA à connaître en location meublée

Votre activité de loueur en meublé rentre dans le champ d’application de la TVA ? Vous devez maintenant connaître les seuils en vigueur.

Sauf option pour la TVA, vous profitez de la franchise en base de TVA, et êtes ainsi exonéré de la taxe si vos recettes restent inférieures à 85 000 €, ou jusqu’à 93 500 € si vos recettes de l’année N‑2 étaient sous 85 000 €.

Autrement dit, même si votre activité entre dans le champ d’application de la TVA, vous ne serez redevable de la taxe que si vos recettes dépassent ces seuils. En dessous, vous bénéficiez d’une exonération automatique.

Au-delà des seuils de franchise en base de TVA vous passez à un régime réel de TVA (régime réel normal ou régime réel simplifié en fonction de votre chiffre d’affaires). Vous devez alors la collecter, la déclarer, et pouvez également la déduire de vos frais professionnels (achat de meuble pour le logement par exemple).

Comment facturer la TVA en location meublée ?

Les règles à connaitre

Si vous êtes redevable de la TVA, vous devez la collecter auprès de vos clients, et donc l’inclure dans le prix de la location.

Concrètement, cela signifie que vous devez émettre des factures conformes, avec les mentions suivantes :

Votre numéro d’identification TVA ;
Le montant HT, le taux applicable (5,5 %, 10 % ou 20 % – on vous explique juste en dessous !), et le montant TTC ;
La durée de la location, les services inclus (avec leur prix unitaire si besoin) ;
Le nom et l’adresse du locataire ;
La date d’émission et le numéro de la facture.

Une facture incomplète ou imprécise peut être rejetée en cas de contrôle fiscal !

Zoom sur les taux

Les taux de TVA à connaître dans le secteur sont les suivants :

10 % : pour les locations meublées avec prestations para-hôtelières (au moins 3 services) ;
5,5 % : pour les logements à vocation sociale ou spécialisée (EHPAD, foyers, centres de réadaptation…) ;
20 % : pour les services annexes non inclus dans la location (exemples : ménage facturé à part, location de linge, parking…).

Comment récupérer la TVA en location meublée ?

Si vous êtes loueur de meublé assujetti à la TVA, vous devez facturer vos loyers toutes taxes comprises (TTC) et collecter la taxe auprès de vos locataires.

En contrepartie, vous pouvez déduire la TVA payée sur la majorité des dépenses liées à votre activité de location meublée, y compris sur l’achat du bien. C’est une façon d’optimiser vos charges et d’alléger le calcul de l’impôt sur le revenu locatif meublé.

Voici quelques exemples de dépenses avec TVA récupérable :

Travaux d’aménagement ou de rénovation ;
Entretien courant et réparations ;
Charges de copropriété (souvent régularisées en N+1) ;
Honoraires de comptable ;
Frais d’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) ;
Frais de notaire (uniquement sur la partie soumise à TVA).

Attention : certaines dépenses ne permettent pas de récupérer la TVA, c’est notamment le cas des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière ou encore de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Quelles sont les obligations déclaratives en matière de TVA?

Une fois collectée, la TVA doit être déclarée et reversée à l’administration fiscale, selon les modalités qui varient en fonction de votre régime d’imposition (régime réel simplifié ou normal).

Bon à savoir :

Entre 85 800 € et 818 000 € de recettes, vous relevez du régime réel simplifié de TVA ;
Au-delà de 818 000 €, vous passez au régime réel normal.

Au régime réel simplifié, vous devez :

Remplir une déclaration annuelle CA12 (formulaire 3517-S)
Payer deux acomptes : 55 % en juillet, 40 % en décembre, basés sur l’exercice précédent.

Au régime réel normal, vous devez effectuer une déclaration mensuelle via le formulaire CA3.

Même si vous êtes éligible au régime réel simplifié, vous pouvez tout à fait choisir d’opter volontairement pour le régime réel normal, c’est ce qu’on appelle le mini-réel. Cette option permet notamment d’optimiser votre trésorerie en récupérant la TVA déductible plus rapidement. Pour cela, contactez votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) ou envoyez un message via votre espace professionnel sur le site des impôts afin de formaliser ce choix.

Outils et solutions pour gérer la TVA en LMNP ou LMP

Assujettir sa location meublée à la TVA demande un petit peu d’organisation !

Il est donc vivement recommandé :

D’utiliser un logiciel de comptabilité en ligne adapté ;
De centraliser toutes vos factures et justificatifs avec TVA (travaux, mobilier, charges, notaire…), également sur un logiciel.

Si la TVA déductible est supérieure à la TVA collectée (par exemple la première année après achat), vous pouvez bénéficier d’un crédit de TVA :

À reporter sur vos prochaines déclarations via un crédit TVA ;
Ou à demander en remboursement à l’administration fiscale (sous conditions).

Les autres taxes à anticiper en location meublée

En plus de la TVA, d’autres taxes peuvent s’appliquer à votre activité de location meublée :

CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : obligatoire dès l’obtention d’un numéro SIRET, sauf exonération (ex. recettes < 5 000 €/an) ;
Taxe d’habitation : si le logement est considéré comme une résidence secondaire, elle peut encore être due par le propriétaire ;
Taxe foncière : à la charge du propriétaire, chaque année ;
Taxe de séjour : applicable dans les communes touristiques, collectée auprès du locataire (forfait ou au réel).

Outre les taxes locales, les impôts sur les loyers perçus en meublé varient selon votre régime (micro-BIC ou réel), et doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) du formulaire 2042.

Le taux d’imposition du revenu locatif dépendra ensuite de votre statut (LMNP ou LMP) et de votre régime fiscal (micro-BIC ou réel).

Bon à savoir : en LMNP, vous payez des prélèvements sociaux (17,2 %) sur vos revenus locatifs. En LMP, vous êtes soumis à des cotisations sociales plus élevées.

Vous avez des questions sur la TVA et la location meublée ? Sur la fiscalité de la location saisonnière ? Ou encore sur les statuts de LMNP ou LMP ? Laissez-nous un commentaire, l’équipe sera ravie de vous aiguiller !