Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont très importantes dans le milieu entrepreneurial français. Elles permettent à de nombreux entrepreneurs de gérer efficacement leurs actifs immobiliers. L’établissement d’un bilan est un élément essentiel de la gestion d’une SCI. Le bilan SCI est à la fois une exigence légale. Mais aussi un outil utile pour évaluer la performance et la santé financière d’une entreprise. Il est nécessaire pour prendre des décisions en accord avec une image à un instant T de la situation financière. Quelle est la signification précise du bilan SCI ? Comment l’organiser et l’optimiser ? C’est à ces questions, entre autres, que nous répondrons dans cet article, tout en explorant l’importance de la comptabilité des SCI dans la réalisation d’un bilan fiable et représentatif.

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Qu’est-ce que le bilan d’une SCI ?

Le bilan d’une Société Civile Immobilière (SCI) se veut être le miroir fidèle de la santé financière de la structure à un instant donné, généralement à la clôture d’un exercice comptable. En regroupant l’ensemble des éléments d’actifs et de passif, il offre une « photographie » du patrimoine de la SCI, permettant ainsi d’évaluer la situation financière de la société à un moment précis.
Le cœur du bilan SCI se divise en deux grandes catégories.

Comprendre la SCI pour constituer le bilan

D’un côté, l’Actif, qui regroupe tous les biens et droits en possession de l’entreprise comme les immobilisations, les créances et les stocks. De l’autre côté, le Passif, qui inclut le capital social, les dettes et les réserves. Ces éléments représentent les charges et les moyens financiers utilisés pour financer les activités de la structure. La présentation du bilan se fait sous forme de tableau, avec deux colonnes distinctes pour l’actif et le passif. Cette structuration permet d’avoir une vision claire et organisée de la situation financière de la société. Et facilitant ainsi l’analyse pour les parties prenantes.
Les obligations comptables relatives au bilan d’une SCI peuvent varier en fonction du régime fiscal adopté.
Par exemple, dans le cas d’une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), les obligations comptables sont allégées. Et, il n’est pas nécessaire de déposer les comptes annuels incluant le bilan. Cependant, contrairement à une SCI à l’IR, certaines SCI peuvent ne pas avoir à tenir de comptes classiques sous la forme de bilan, compte de résultat et annexe. Ils doivent simplement tenir à jour une comptabilité de trésorerie.
La comptabilité des SCI joue un rôle primordial dans la réalisation d’un bilan fiable et représentatif. Les comptes annuels, incluant le bilan, le compte de résultat et les annexes, fournissent des relevés distincts.
Chacun de ces documents apporte des informations essentielles sur la situation financière et patrimoniale de la SCI.

Les composantes d’un bilan SCI

Dans la gestion d’une SCI, le bilan s’affirme comme un outil indispensable pour avoir une vision claire de la santé financière de la structure. Il se compose principalement de deux parties : l’actif et le passif. Voyons de plus près ce que ces termes englobent.

Le premier axe : l’actif

L’actif regroupe l’ensemble des biens et des droits de la SCI. Il se subdivise en plusieurs catégories :

Immobilisations : Il s’agit des biens durables utilisés de manière continue dans l’activité de la SCI, comme les bâtiments, les terrains, ou encore l’équipement.
Créances : Ce sont des sommes d’argent que d’autres doivent à la SCI, comme les loyers impayés ou encore les dépôts de garantie.
Stocks : Bien que moins courant dans une SCI, il peut s’agir de matières premières ou de marchandises.

Et, concernant le passif ?

Le passif reflète l’ensemble des sources de financement de la SCI, ainsi que ses dettes. Il se compose de :

Capital social : Il représente la contribution financière des associés à la création de la SCI.
Dettes : Ce sont les sommes dues par la SCI, cela peut être à des fournisseurs, des banques ou d’autres créanciers.
Réserves : Ce sont des fonds mis de côté pour faire face à des dépenses futures ou imprévues.

La mise en exergue de ces éléments permet de déterminer la situation nette de la SCI, c’est-à-dire la différence entre l’actif et le passif. Une situation nette positive indique que la SCI dispose de suffisamment d’actifs pour couvrir ses dettes, signe d’une bonne santé financière.

À l’inverse, une situation nette négative peut signaler des difficultés financières, nécessitant une attention et des ajustements de gestion.
Au-delà de ces composantes principales, le bilan peut également inclure des postes comme les amortissements et les provisions, qui permettent d’ajuster la valeur des actifs et de prévoir certaines charges ou pertes futures.

L’analyse du bilan, en considérant ces éléments, permet aux gestionnaires et aux partenaires financiers de la SCI de mieux appréhender la réalité financière de la structure, et d’anticiper les besoins et les opportunités futurs.

Les obligations comptables d’une SCI

La gestion comptable d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut varier selon le régime fiscal choisi : l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou l’Impôt sur le Revenu (IR). Voici un aperçu des obligations comptables pour chaque régime fiscal.

Bilan d’une SCI à l’IS

La comptabilité des SCI à l’IS est obligatoire. En effet, les SCI soumises à l’Impôt sur les sociétés ont des obligations comptables strictes. Le gérant de la SCI à l’IS doit :

Tenir à jour les différents journaux de la société, notamment le journal de banque, celui des achats, des ventes, de diverses opérations, et celui de TVA.
Élaborer le grand livre où sont enregistrées par numéro de compte les opérations de débit et de crédit.

Par ailleurs, les SCI à l’IS doivent établir chaque année, dans le cadre de la comptabilité d’engagement, les documents suivants :

Le bilan
Le compte de résultat
Les annexes comptables.

Bilan d’une SCI à l’IR

Contrairement aux SCI à l’IS, les obligations comptables pour les SCI à l’IR sont allégées. Bien que la comptabilité des SCI à l’IR ne soit pas obligatoire , il est d’usage de tenir une comptabilité simplifiée avec peu de formalisme. En pratique, cela se traduit par un tableau où figurent, dans deux colonnes distinctes, les dépenses et les recettes.Il est à noter que bien que la SCI à l’IR n’est pas directement taxée sur les bénéfices, ce sont les associés qui se partagent les bénéfices distribués, et qui sont donc soumis à l’impôt sur le revenu à titre personnel.

Le gérant de la SCI à l’IR doit tout de même présenter les comptes une fois par an aux associés, et toute société doit avoir une comptabilité tenue dans les règles en cas de contrôle. La seule différence notable avec les SCI à l’IS réside dans le niveau de formalisme requis pour la tenue de la comptabilité.

Bilan d’une SCI familiale

Une SCI familiale, constituée entre individus unis par des liens de parenté ou d’alliance, s’aligne sur les principes d’une société civile immobilière standard. Cela, tout en arborant des particularités dans sa gestion comptable.
Par défaut, la SCI familiale est rattachée au régime de l’Impôt sur le Revenu (IR). Cela l’oriente vers une comptabilité allégée. L’essentiel de sa comptabilité réside dans l’enregistrement des rentrées et des sorties financières. Aboutissant à la formulation d’une déclaration de résultat annuelle via le formulaire 2072. Vous trouverez le formulaire juste 👉ici 👈.
Postérieurement, chaque associé retranscrit sa part du résultat dans sa déclaration globale. Annuellement, la présentation et la validation des comptes de la SCI se fait devant une assemblée générale. Il s’agit d’une étape fondamentale pour la transparence et la conformité de la gestion financière.

Les impôts, le bilan et la SCI

Toutefois, la SCI familiale a la latitude d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cette orientation induit une gestion comptable plus élaborée, s’apparentant à celle d’une entité commerciale.
Dès la clôture du premier exercice et pour les suivants, la SCI familiale est tenue d’établir un bilan, éclairant sur l’actif et le passif de la société. Les comptes annuels, comprenant aussi un compte de résultat et une annexe comptable, sont soumis à l’approbation lors d’une assemblée générale.
La complexité de la gestion comptable d’une SCI familiale est ainsi intrinsèquement liée au choix du régime fiscal, à l’ampleur de son activité et à l’envergure de ses investissements.
La constitution d’une SCI en famille exige une vigilance accrue. Le caractère simplifié et privé de cette structure ne doit pas occulter les obligations comptables et fiscales. Ils demeurent des piliers pour la pérennité et la conformité de la SCI familiale.

La réalisation du bilan pour votre SCI

La date limite de réalisation du bilan d’une SCI est étroitement liée à la clôture de l’exercice comptable. Elle est souvent fixée au 31 décembre. Après cette clôture, les gestionnaires s’attellent à la préparation du bilan. Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, la déclaration des revenus doit être déposée chaque année. Au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai.
En 2024, le formulaire 2072 pour la déclaration des revenus de votre SCI devait être envoyé avant le 3 mai, et saisi en ligne avant le 18 mai.

Enfin, pour une SCI à l’IR, la tenue du Bilan étant moins complexe, il sera notamment envisageable de l’effectuer en ligne gratuitement, sur Excel notamment. Vous trouverez des modèles de Bilan sur le web. Pour les SCI à l’IS nous vous conseillons de vous tourner vers un expert-comptable ou un logiciel de comptabilité en ligne pour éviter tout risque d’erreur.

Vous avez la moindre interrogation au sujet de votre SCI ? Nous sommes là pour vous éclairer !