Autant le dire tout de suite, il n’existe dans la plupart des cas aucune véritable obligation légale justifiant la tenue en bonne et due forme d’une comptabilité SCI à l’IR. Seules les sociétés commerciales, à l’image par exemple de la société à responsabilité limitée (SARL) ou encore de la société par actions simplifiées (SAS) sont tenues de se soumettre aux règles de la compatibilité dite d’engagement. En SCI, certaines exceptions peuvent cependant justifier la tenue d’une comptabilité de même nature que celle qui se pratique pour les sociétés commerciales.
Sommaire
- Comptabilité des SCI à l’IR, une situation qui diffère du cas des sociétés commerciales
- Les cas qui justifient la tenue obligatoire d’une comptabilité pour une SCI
- Quel est l’intérêt de la tenue d’une comptabilité pour une SCI à l’IR dans le cas de l’absence d’obligation légale ?
- Gérer la comptabilité d’une SCI
Comptabilité des SCI à l’IR, une situation qui diffère du cas des sociétés commerciales
Comme nous venons de le voir, une SCI, dont le statut diffère en plusieurs points de celui d’une société commerciale classique, n’entraine en théorie aucune obligation s’agissant de la tenue d’une comptabilité officielle. Il en va de même en ce qui concerne une SCI à l’impôt sur le revenu (IR).
Ni le gérant ni les associés ne doivent donc établir ou mettre à jour les livres comptables mentionnés dans les règles d’une comptabilité commerciale. Et encore moins déposer leurs comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce.
Les cas qui justifient la tenue obligatoire d’une comptabilité pour une SCI
Comme avec la plupart des règles, il existe cependant quelques exceptions. Dans les cas suivants, dont certains concernent également une SCI à l’IR, la tenue d’une comptabilité qui s’accorde avec les règles de la comptabilité commerciale devient une obligation pour les associés de la structure :
- La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
- La SCI est soumise à la TVA
- L’un des associés de la SCI se trouve être une personne morale assujettie à l’IS, même dans le cas où la fiscalité de la SCI est soumise au régime de l’IR
- La SCI dépasse au moins 2 des 3 seuils suivants au moment de la clôture de l’exercice social :
| Seuils | Informations supplémentaires |
| Effectif de 50 salariés | Sont comptabilisés ici les salariés en contrat à durée indéterminée (CDI) seulement |
| Chiffre d’affaires de 3,1 millions d’euros (hors taxes) | Le chiffre d’affaires correspond ici à la totalité des ventes de produits ou de services découlant de l’activité exercée par la société |
| Bilan total de 1,55 million d’euros | Le bilan total correspond ici à l’intégralité des montants nets des actifs qui constituent le patrimoine de la société |
Quel est l’intérêt de la tenue d’une comptabilité pour une SCI à l’IR, dans le cas de l’absence d’obligation légale ?
Dans tous les autres cas, bien qu’en absence d’une obligation légale de tenir à jour une comptabilité en bonne et due forme, s’y conformer entre dans le cadre du rapport du gérant d’une SCI avec d’autres parties, comme :
- Ses associés
- Les tiers
- L’administration fiscale
Rapport avec les associés
S’agissant de la gestion d’une SCI, il est inscrit dans l’article 1856 du Code civil que “les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés.” Ce qui se produit généralement chaque année au moment de l’assemblée générale de la SCI, durant laquelle les associés sont en principe tenus de voter l’approbation des comptes de l’exercice passé.
Pour ce faire, le gérant doit transmettre à ses associés un rapport détaillant l’activité de la société durant cette période, mentionnant notamment les bénéfices et les pertes réalisés. Permettant ainsi d’obtenir le résultat comptable de l’exercice terminé.
En tenant une comptabilité générale, sinon rigoureuse, de l’activité de la SCI, le gérant peut, d’une part, rendre compte précisément des actions de la société et, d’autre part, répondre aux éventuelles interrogations des associés de la SCI.
Rapport avec les tiers
Ce point n’est pas connu de tous les gérants de SCI, soumis à l’IR ou non (IS), mais leur responsabilité est personnellement engagée à l’égard des tiers dans le cas où la SCI se trouverait en cessation de paiement. Et que, de surcroit, l’ensemble des documents nécessaires à la bonne tenue de la comptabilité de la SCI n’ont pas été conservés, ou ne peuvent être transmis au(x) créancier(s) lorsque demandés.
Ci-dessous le détail des risques pris par le gérant dans un tel cas :
| Infraction | Peines encourues | Types de fautes |
| Faillite personnelle |
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| Banqueroute |
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Il va sans dire qu’il est donc essentiel pour un gérant de s’investir sérieusement dans la tenue d’une comptabilité scrupuleuse et à jour pour se prémunir des risques encourus en cas d’éventuelles actions en justice à son encontre.
Rapport avec l’administration fiscale
En dépit d’une obligation de tenir une comptabilité officielle, le résultat net d’une SCI doit pouvoir être justifié (et donc documenté) en cas de contrôle de la part de l’administration fiscale.
Celle-ci dispose du droit et du pouvoir d’exiger de consulter l’intégralité des documents comptables de la SCI, comme :
- Les livres comptables
- Les documents annexes
- Les pièces justificatives
- Les pièces de recettes et de dépenses
Gérer la comptabilité d’une SCI à l’IR
Les règles comptables que le gérant est tenu de suivre pour la gestion de la comptabilité de la SCI diffèrent selon le régime duquel la société relève. Quel que soit le régime choisi, il est tout à fait possible de faire appel à une structure professionnelle pour vous assurer une tranquillité d’esprit s’agissant de la gestion de la comptabilité de votre SCI.
SCI soumise à des obligations comptables simplifiées
Sans obligations légales, c’est aux associés de décider ensemble les modalités de la tenue de la comptabilité de la SCI. Quelques règles comptables de base doivent cependant être respectées.
Le livre d’enregistrement
Le livre d’enregistrement (ou livre-journal) permet de garder une chronologie des opérations réalisées au cours d’un exercice. Distinguant notamment celles soumises à des taxes de celles ne l’étant pas. Voici les différentes opérations à recenser :
- Les dépenses
- Les recettes
- Les amortissements, les dépréciations et les provisions impactant l’exercice concerné
À noter que le livre d’enregistrement ne doit comporter ni blanc ni rature, et que ses pages doivent être numérotées.
Les pièces justificatives
Chacune des opérations listées ci-dessus doit pouvoir être justifiée par des pièces prouvant son authenticité. Ainsi, chaque entrée dans le livre doit être associée à une pièce justificative, placée néanmoins dans un autre document.
L’inventaire
Un inventaire doit être effectué a minima une fois chaque année. Ce document permet de recenser l’actif et le passif composant le patrimoine de la société. Il s’agit d’un document indispensable une fois le temps du bilan de la société venu, à la clôture de l’exercice social.
SCI soumise à une réglementation particulière
Dans le cas d’une obligation de tenir une comptabilité commerciale (à l’image d’une société commerciale donc), en raison d’une réglementation particulière, certaines règles précises doivent être respectées :
- Enregistrement des mouvements impactant le patrimoine de la société de manière chronologique
- Inventaire obligatoire tous les 12 mois dans le but de contrôler l’existence et la valeur de l’actif et du passif qui constituent le patrimoine de la société
- Établissement de comptes annuels composés du bilan, du compte de résultat, ainsi que d’une annexe
Organisation comptable
La comptabilité de la SCI doit présenter des informations précises pour illustrer de manière fidèle la santé financière de la société. Pour ce faire, voici les actions à mener :
- Assurer la saisie complète et chronologique des données
- Assurer la conservation de ces données
- Rendre disponibles les principales informations
- Contrôler l’exactitude des données
Plan de compte
Un plan comptable doit être établi pour la SCI, afin de garantir un enregistrement précis des différentes opérations. Chacune de ces opérations doit obligatoirement être validée par une pièce justificative. Selon l’approche comptable classique d’une entreprise, il s’agit ici de tenir ce qu’on appelle une comptabilité à partie double, avec la colonne “débits” à gauche et la colonne “crédits” à droite. La différence des deux colonnes permet ainsi de calculer simplement le solde du compte de la société.
Livres comptables
Selon les règles de la comptabilité commerciale, la SCI se doit de tenir les livres comptables suivants :
- Le livre-journal
- Le grand-livre des comptes
- La balance des comptes
Comptabilité d’une SCI à l’IR : les obligations
Bien qu’exemptes de la tenue d’une comptabilité commerciale, les SCI à l’IR doivent présenter certains éléments comptables, destinés, comme non l’avons vu, principalement aux associés, mais également en cas de problèmes de trésorerie ou de contrôle fiscal. Un simple tableau Excel n’est par conséquent pas suffisant pour une SCI familiale à l’IR, un véritable logiciel comptable, par exemple, fera mieux l’affaire. Voici quels sont ces éléments :
| Éléments comptables | Détail |
| Suivi de la trésorerie |
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| Comptes courants des associés |
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| Résultat fiscal |
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| Résultat comptable |
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