Comment fonctionne l’amortissement pour une SCI soumise à l’IR ?

L’amortissement est un mécanisme qui peut être utilisé par une société civile immobilière (SCI) pour réduire le montant de ses impôts. Mais l’amortissement s’applique différemment selon le régime auquel la société est soumise, soit l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur les revenus. En règle générale, une SCI à l’IR ne peut pas profiter de ce mécanisme, sauf sous certaines conditions.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

L’amortissement est un mécanisme comptable qui s’appuie sur la dépréciation théorique d’un bien immobilier. Il s’agit de calculer le prix du bien en fonction de sa durée d’utilisation normale, c’est-à-dire le temps où quelqu’un l’occupe. La dépréciation est fixée entre 20 et 50 ans pour les immeubles bâtis.

À travers l’amortissement, il est possible de réduire le bénéfice fiscal, donc le montant à régler au moment de déclarer les impôts. Attention, l’amortissement fonctionne différemment selon le régime fiscal de la société civile immobilière.

Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) doit amortir les biens qu’elle détient, car elle a pour obligation de tenir une comptabilité au même titre que les autres sociétés (SARL, SAS…). Mais une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) n’a pas à amortir ses biens immobiliers. Cependant, cela reste possible.

Quel type de biens est-il possible d’amortir ?

L’amortissement ne concerne pas seulement les biens immobiliers. Car oui, ce mécanisme comptable prend en compte d’autres types de biens corporels, à savoir :

• les constructions (immeuble, bâtiment, appartement…) et les éléments qui les composent (murs, toiture, éléments de maçonnerie…) ;
• les outillages ;
• l’agencement ;
• le mobilier ainsi que le matériel de bureau ;
• le matériel informatique.

Les biens incorporels « périssables », donc devenus inutilisables à partir d’une date fixée, peuvent être amortissables. Les brevets ou les licences, par exemple, sont des biens incorporels qui deviennent obsolètes à une date définie. Dans ce cas-là, il est possible de les amortir.

Quels sont les principes de base de l’amortissement en SCI ?

L’amortissement se calcule en fonction du temps théorique d’utilisation d’un bien. Mais définir avec précision la dépréciation est plus complexe qu’il n’y paraît. Pour calculer légalement l’amortissement d’un bien, il faut appliquer les règles de l’amortissement linéaire.

L’amortissement linéaire se calcule au fur et à mesure. Cela signifie que la dépréciation théorique du bien évolue de manière constante. Pour calculer les amortissements successifs, il faut diviser le prix d’achat du bien par sa durée d’utilisation.

À savoir : l’amortissement d’un bien a une durée maximale. Il n’est donc pas possible de l’amortir indéfiniment. Quelles sont les durées d’amortissement ?

• Entre 20 et 50 ans pour un immeuble bâti, ce qui revient à un taux annuel qui se situe entre 2 et 5 %.
• 25 ans pour la toiture et les installations électriques, soit 4 %.
• 15 ans pour les ascenseurs et les autres types d’agencements intérieurs, ainsi que l’étanchéité, pour un taux à 6,67 %.
• 80 ans pour les gros œuvres, soit 1,25 %.

Comment amortir un bien pour une SCI à l’IR ?

Comme une SCI soumise à l’IR n’a pas à tenir de comptabilité, elle n’a pas l’obligation d’enregistrer l’amortissement de l’un de ses biens. Cependant, il est tout à fait possible de le faire. Dans ce cas-là, le gérant de la société doit impérativement tenir une comptabilité pour être en mesure d’enregistrer la dépréciation du bien. Sans cela, la dépréciation ne peut pas être prise en compte.

L’amortissement pour une SCI à l’IR suit, lui aussi, les règles de l’amortissement linéaire. Mais il existe d’autres avantages fiscaux qu’une SCI à l’IR peut appliquer pour profiter de l’amortissement, notamment le dispositif Robien.

Avec le dispositif Robien, une SCI soumise à l’IR peut déduire ses revenus fonciers de ses amortissements, à condition que ceux-ci concernent un immeuble proposé à la location. Ce dispositif n’est applicable que sur dix ans, bien qu’il soit possible de rallonger la durée jusqu’à six ans.

Si une SCI à l’IR amortit un bien, elle a le choix entre deux types de bénéfices : comptable ou fiscal.

Zoom sur le bénéfice comptable

Le bénéfice comptable, c’est le fait de constater la différence entre les produits et les charges. Lorsque les produits sont supérieurs aux charges, le bénéfice comptable s’applique. Cela a une conséquence pour les associés de la société : à la fin de l’exercice, le montant des dividendes perçus par chacun des associés est réduit.

Définition du bénéfice fiscal

Le bénéfice fiscal s’appuie uniquement sur les parts imposables des associés. De ce fait, l’amortissement n’engendre pas une réduction du montant total des impôts ni ne fait bénéficier la société d’un autre avantage fiscal.

Le dispositif Robien : un autre avantage fiscal de la SCI à l’IR

Avec le dispositif Robien, une SCI soumise à l’IR peut déduire ses revenus fonciers de ses amortissements, à condition que ceux-ci concernent un immeuble proposé à la location. Ce dispositif n’est applicable que sur dix ans, bien qu’il soit possible de rallonger la durée jusqu’à six ans.

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Quelle est la procédure pour amortir un bien avec l’IS ?

Une SCI soumise à l’IS doit tenir une comptabilité pour bénéficier de l’amortissement. De plus, comme pour les sociétés sous le régime de l’impôt sur le revenu, elle suit les règles de l’amortissement linéaire pour calculer la dépréciation de la valeur du bien concerné.

L’ensemble des amortissements d’une SCI est déductible du résultat. Cela signifie qu’il réduit le montant des impôts et le bénéfice imposable de la SCI. Le taux d’imposition dépend des bénéfices annuels :

• en dessous de 38 120 euros, le taux s’élève à 15 % ;
• au-dessus de 38 120 euros, le taux s’élève à 25 %.

À savoir : une SCI soumise à l’IS ne peut pas prétendre à l’abattement pour durée de détention. Ce dispositif supprime la taxe sur les plus-values si l’un des biens est détenu depuis plus de 22 ans par la société.

Comment gérer l’amortissement suite à un changement de régime fiscal ?

Il arrive qu’une société passe du régime de l’impôt sur le revenu à celui de l’impôt sur les sociétés. Si la SCI soumise à l’IR n’a pas l’obligation de tenir une comptabilité, sauf si elle décide d’amortir un bien, la SCI soumise à l’IS doit impérativement en tenir une.

Si vous changez le régime fiscal de votre société, pas de panique : vous pouvez toujours bénéficier du mécanisme sur l’amortissement. Mais vous devrez donc repartir de zéro, donc évaluer à nouveau le bien concerné pour l’enregistrer dans la partie comptable de la société. La durée de l’amortissement est ainsi modifiée.

Que vous soyez soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, vous avez le droit de bénéficier du mécanisme comptable de l’amortissement. Ce dernier vous permet de réduire le montant de vos impôts, mais sous certaines conditions. Pour gérer simplement votre comptabilité et vos amortissements, il y a Indy !