Amortissement des biens dans une SCI à l’IS : intérêts et limites

Soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR), une société civile immobilière (SCI) peut, si elle le souhaite, opter pour une fiscalité à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce dernier régime fiscal, plus avantageux, peut notamment permettre aux dirigeants de diminuer les bénéfices de la société, et donc ses prélèvements. Auquel cas, la SCI doit tenir une comptabilité, et amortir ses investissements. Mais quels sont les avantages et inconvénients à amortir ses biens immobiliers ? Et comment procéder ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’amortissement de biens immobiliers dans une SCI à l’IS.

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📝 En résumé :

• L’amortissement permet de tenir compte de la perte de valeur d’un investissement dans le temps ;
• Les biens pouvant être amortis sont les actifs périssables comme les licences, les brevets… ainsi que certaines immobilisations corporelles ;
• Pour amortir ces biens, vous pouvez opter pour l’amortissement linéaire ou l’amortissement dégressif ;
• En amortissant ses investissements, une SCI peut diminuer sa base d’imposition annuelle et ainsi réduire son impôt ;
• En revanche, bien que l’amortissement des biens en SCI réduise la base d’imposition, il a également pour conséquence d’augmenter la plus-value des biens immobiliers en cas de vente.

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L’amortissement des biens en SCI : définition et champ d’application

Qu’est-ce qu’un amortissement ?

En comptabilité, l’amortissement désigne un jeu d’écritures permettant de prendre en compte la perte de valeur d’un investissement dans le temps, du fait de son usure ou son obsolescence. Ce mécanisme comptable consiste à comptabiliser chaque année une charge correspondant à l’immobilisation d’un actif.

Sur le plan fiscal, cette dépréciation des actifs est intéressante dans la mesure où elle permet de réduire le bénéfice de la société. Ce qui permet à la SCI de payer moins d’impôts.

Quels biens peuvent être amortis en SCI ?

Il faut savoir que les biens composant l’actif de la SCI ne sont pas tous amortissables. Ainsi, les immobilisations incorporelles relatives à des biens impalpables sont généralement exclues de l’amortissement dans la mesure où ces investissements ne se déprécient pas dans le temps. Seuls les actifs périssables comme les brevets ou les licences peuvent être amortis.

En revanche, différentes immobilisations corporelles sont amortissables en SCI, parmi lesquelles :

• Les constructions et leurs composantes : c’est-à-dire les biens immobiliers (immeuble, appartement, bâtiment) ainsi que leurs toitures, murs ou gros œuvre… ;
• Les agencements réalisés dans les locaux ;
• Mais aussi le mobilier et le matériel utilisés dans le cadre des activités de la société (bureau, informatique…).

Comment amortir ses investissements dans une SCI à l’IS ?

Amortissement linéaire ou amortissement dégressif ?

En comptabilité, on distingue deux types d’amortissement : l’amortissement linéaire et l’amortissement dégressif.

Comme son nom l’indique, l’amortissement linéaire consiste à déduire la même valeur tous les ans, partant du principe que la dépréciation des biens est constante. C’est la forme d’amortissement généralement utilisée dans une SCI à l’IS.

L’amortissement dégressif permet, quant à lui, de déduire des sommes plus importantes les premières années suivant l’investissement. Régi par le code général des impôts, ce mode d’amortissement concernant principalement les immobilisations incorporelles est très peu appliqué en SCI.

Taux et durée d’amortissement à appliquer sur les immobilisations

Les biens d’une SCI sont amortis selon les taux et durée suivants :

• Pour un immeuble bâti : le taux annuel d’amortissement est de 2 % à 5 % sur une durée de 20 à 50 ans (suivant le type de bien) ;
• Pour une toiture et des installations électriques : on applique un taux de 4 % sur durée de 25 ans ;
• Pour des travaux d’étanchéité, ascenseurs et agencements intérieurs : un taux de 6,67 % sur 15 ans ;
• Pour des travaux de gros œuvre (structure) : un taux 1,25 % est appliqué sur une durée de 80 ans.

Prenons l’exemple d’un bien immobilier de 250 000 € amorti sur 20 ans. Au taux de 5 % par an (soit 100 % divisé par 20), le bien sera déprécié de 12 500 € par an (soit 250 000*5/100).

Les conséquences de l’amortissement pour une SCI soumise à l’IS

Les avantages de l’amortissement pour la SCI : une base fiscale minorée

Grâce à l’amortissement de ses investissements, une SCI soumise à l’IS peut réduire sa base d’imposition annuelle, et donc ses impôts. Les amortissements relatifs à l’achat de l’immeuble et aux travaux peuvent en effet être déduits du résultat de la société et réduire ainsi le montant de l’impôt sur les sociétés dû par la SCI.

Pour rappel, les bénéfices d’une SCI à l’IS sont soumis à l’impôt par tranches :

• Le taux réduit de 15 % est appliqué sur les bénéfices de la société inférieurs à 38 120 euros ;
• Le taux normal de 28 % s’applique ensuite entre 38 120 euros et 500 000 euros, et passe à 31 % pour les bénéfices supérieurs à 500 000 euros.

Les limites de l’amortissement : une plus-value majorée en cas de vente

Mais l’avantage fiscal issu de l’amortissement dans une SCI à l’IS peut perdre son intérêt si l’immeuble est cédé durant la vie sociale de la société. Car tout en réduisant la base d’imposition de la SCI, l’amortissement a pour conséquence d’augmenter la plus-value des biens immobiliers en cas de vente.

Pour calculer la plus-value, il faut en effet calculer la différence entre le prix de cession du bien immobilier et sa valeur nette comptable (VNC). Différente de la valeur réelle ou de marché du bien, la VNC correspond à la valeur du bien dépréciée par les différents amortissements appliqués au fil des années.

Avec ce régime, plus les amortissements sont importants, plus la taxation du bien au titre de la plus-value est importante en cas de vente. Reprenons l’exemple de notre bien immobilier de 250 000 euros amorti sur 20 ans. Si le bien est vendu au bout de 15 ans, sa valeur nette comptable (VNC) sera de 62 500 € soit 250 000 euros – 187 500 € correspondant à la valeur des amortissements annuels (12 500 €) sur 15 ans.

💡 Dans une SCI à l’IS, l’exonération pour durée de détention permettant à une SCI à l’IR de ne pas payer de plus-value au-delà de 22 ans est exclu.

Si vous envisagez d’opter pour une fiscalité de SCI à l’IS afin de pouvoir utiliser le principe de l’amortissement pour réduire vos impôts, vous devez donc absolument réfléchir préalablement à la vente du bien. Le calcul de la plus-value selon la valeur nette comptable (VNC) peut en effet s’avérer désavantageux si vous envisagez une cession du bien durant sa vie sociale. L’avantage fiscal issu de l’amortissement pourrait alors être anéanti. Pour une fiscalité optimisée en SCI, vous devez donc commencer par définir précisément votre projet. Vous pourrez ainsi analyser au préalable vos actifs et les revenus attendus, et anticiper la cession éventuelle du bien en cours de vie sociale.