Une SCI, ou société civile immobilière, est constituée par plusieurs associés dans le but de constituer et/ou gérer un patrimoine immobilier. Comme pour n’importe quel contribuable, la fiscalité des SCI est déterminée par les bénéfices ou revenus qu’elles engendrent, et par le patrimoine qu’elles détiennent. Selon l’impôt concerné et le régime fiscal de la SCI, l’imposition peut se faire à deux niveaux différents : l’impôt peut être dû par la SCI directement, ou par ses associés. Qu’en est-il pour l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ? Est-il applicable au patrimoine des associés de SCI et à quelles conditions ? Faisons le point.

Qu’est-ce que l’IFI ?

L’IFI est un impôt sur la fortune immobilière, né suite à la suppression de l’ISF (impôt sur la fortune) début 2018. Contrairement à ce dernier, l’IFI concerne uniquement le patrimoine immobilier des foyers fiscaux, et non l’ensemble de leur fortune.

Il est à noter que l’IFI est un impôt prélevé auprès des personnes physiques par l’intermédiaire de leur foyer fiscal. Dans le cadre d’une SCI, c’est donc les associés qui en sont potentiellement redevables, et non la SCI elle-même.

Les parts de SCI sont-elles concernées par le calcul de l’IFI ?

💡 Pour rappel, dans une SCI, c’est la SCI elle-même qui est propriétaire des biens immobiliers, et non les associés. Ceux-ci détiennent uniquement des parts de SCI.

Avec la disparition de l’ISF, le patrimoine mobilier a cessé d’être imposable. En effet, l’IFI se concentre sur les biens immobiliers. Qu’en est-il alors pour les parts de SCI ? Bien que celles-ci puissent à première vue être assimilées à des biens mobiliers, elles sont considérées par l’administration fiscale comme des titres de propriété indirecte. Ainsi, l’associé, en tant que propriétaire indirect du bien, voit ses parts de SCI prises en compte dans le calcul de l’IFI.

Plus précisément, l’administration indique que l’assiette de l’IFI comprend à la fois :

les biens immobiliers, qu’ils soient bâtis, non bâtis, en cours de construction, etc,
les parts de sociétés immobilières représentant des biens ou fractions de biens immobiliers,
les droits immobiliers tels que l’usufruit, les droits d’usage ou d’habitation, etc.

Dans quel cas les associés d’une SCI sont-ils redevables de l’IFI ?

Au même titre que tout autre foyer fiscal, les associés de SCI sont soumis à l’IFI dès lors que leur patrimoine immobilier dépasse un certain seuil. Ce seuil est fixé à 1 300 000 euros.

En d’autres termes, l’associé de SCI est redevable d’un impôt sur sa fortune immobilière dès lors que la valeur totale des biens immobiliers, parts de sociétés immobilières et droits immobiliers qu’il détient est supérieure à 1 300 000 euros.

💡 À noter : le régime fiscal de la SCI (IR ou IS) et ses revenus n’ont aucun impact sur l’assujettissement des associés à l’IFI, puisque cet impôt est calculé sur la base de leur patrimoine immobilier personnel.

Y a-t-il des cas d’exonération d’IFI en SCI ?

Les parts de SCI peuvent faire l’objet d’une exonération d’IFI dans quelques conditions particulières. D’abord, si l’associé possède moins de 10 % du capital de la SCI. Ensuite, pour les biens immobiliers considérés comme des biens professionnels, ce qui, en SCI, n’est possible que dans des cas très précis :

si les biens sont affectés directement à l’activité de la SCI et que l’associé concerné exerce son activité principale au sein de la SCI (il en est le gérant),
si la SCI est une holding animatrice et détient des biens (s’il s’agit d’une holding passive, en revanche, ces biens ne seront pas considérés comme des biens professionnels).

Quid de l’abattement de l’IFI sur les résidences principales en SCI ?

La loi prévoit un abattement pour la résidence principale du foyer fiscal dans le cadre du calcul de l’IFI. Celui-ci est de 30 %. En d’autres termes, cela signifie qu’un propriétaire assujetti à l’IFI voit la valeur de sa résidence principale réduite de 30 % pour le calcul de l’IFI. Cet abattement n’est pas applicable lorsque la résidence principale d’un associé est détenue par une SCI.

Calcul du montant de l’IFI sur les parts de SCI

Le calcul du montant de l’IFI se fait en 4 étapes :

Calcul de la valeur des parts.
Déduction des dettes immobilières.
Application des décotes.
Application du barème de l’IFI.

1. Calcul de la valeur des parts de SCI

Pour calculer le montant de l’IFI lié à la détention de parts de SCI, il faut commencer par déterminer la valeur de ces parts.

La méthode est est la suivante :

On détermine la valeur vénale de l’ensemble des biens immobiliers de la SCI.
On détermine le pourcentage de cette valeur qui revient à l’associé au prorata de sa participation au capital social.

En d’autres termes, si un associé détient 40 % des parts du capital de la SCI, et que la valeur des biens de la SCI est estimée à 1 000 000 euros, ses parts valent 400 000 euros.

2. Déduction des dettes immobilières

L’IFI est calculé sur la base de la valeur nette du patrimoine, déduction faite des dettes.

Cela signifie qu’il faut déduire de la valeur brute des parts, calculée précédemment, les dettes correspondant aux dépenses suivantes :

acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers),
travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
acquisition des parts ou actions (au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables),
travaux d’entretien dus par le propriétaire, ou payés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire,
paiement des impôts dus pour les biens concernés (taxe foncière, droits de succession, etc.).

💡 À noter : les impôts sur les revenus immobiliers dégagés via la SCI ne sont pas déductibles. Seuls ceux qui concernent le patrimoine, donc les biens eux-mêmes et non les revenus qu’on en tire, sont pris en compte.

⚠️ Attention : le cas des comptes courants d’associés de SCI demeure ambigu dans le cadre de l’IFI. Il convient de faire preuve d’une grande prudence à leur égard, car leur déduction n’est possible que dans des conditions très particulières. Mieux vaut faire appel à un avocat fiscaliste afin d’éviter d’être dans l’illégalité.

Application des décotes

Une décote peut être appliquée à la valeur des parts de SCI du fait de leur faible liquidité. En d’autres termes, cela consiste à effectuer une dévaluation car on considère que la cession des parts de SCI est difficile : bien que leur valeur corresponde à celle des biens immobiliers de la SCI, elles seront moins faciles à revendre que lesdits biens.

Le taux de décote varie en fonction de la situation et des statuts de la SCI. Elle sera par exemple plus élevée si des dispositions statutaires limitent les possibilités de cession. Dans la plupart des cas, une décote de 10 à 20 % s’applique sur les parts pour le calcul de l’assiette de l’IFI.

💡 Bon à savoir : si la valeur totale du patrimoine immobilier de l’associé est comprise entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, il peut bénéficier d’une décote supplémentaire dont le montant est égal à 17 500 € – 1,25 % de la valeur du patrimoine net imposable.

4. Application du barème de l’IFI

Une fois que la valeur nette imposable des parts a été déterminée, le barème de l’IFI lui est appliqué pour calculer le montant d’impôt correspondant.

→ IFI = Barème x Valeur nette imposable

Le montant d’IFI à régler au titre des parts de SCI vient s’ajouter à celui dû pour les autres biens immobiliers du foyer fiscal.

💡 Bon à savoir : le montant total des impôts et prélèvements pouvant peser sur un contribuable est plafonné. II ne doit pas dépasser 75 % des revenus nets imposables du foyer fiscal pour l’année précédente. En cas de dépassement, l’excédent est déduit de l’IFI à payer.

Quel est le barème applicable aux parts de SCI pour l’IFI en 2024 ?

Le barème de l’IFI est le suivant :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable
Jusqu’à 800 000 €	0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €	0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €	0,70 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

💡 À noter : l’impôt est appliqué sur la tranche de 800 001 à 1 300 000 euros du patrimoine des assujettis, bien que le seuil pour être assujetti soit fixé à 1 300 000 euros.

Comment déclarer les parts de SCI pour l’IFI ?

Chaque associé de la SCI dont le foyer fiscal possède un patrimoine immobilier d’une valeur totale supérieure à 1 300 000 euros doit effectuer sa propre déclaration annuelle d’IFI.

Cette déclaration (formulaire Cerfa n°15798) est réalisée en même temps que la déclaration annuelle de revenus du foyer fiscal (n°2042). Par exemple, en 2024, l’associé devra déclarer la valeur de son patrimoine immobilier au 1er janvier 2024 en même temps que les revenus perçus sur l’année précédente.

La période de déclaration s’ouvre en avril. Des sanctions sont prévues en cas de retard de déclaration ou de déclaration inexacte, ainsi qu’en cas de retard de paiement.

💡 Bon à savoir : les déclarations de revenus et de patrimoine immobilier doivent être effectuées en ligne dès lors que le foyer fiscal est en mesure de le faire.

En conclusion, SCI et IFI peuvent aller de pair. En effet, les parts de SCI sont prises en compte dans le calcul du patrimoine immobilier des associés de la SCI. Ceux-ci sont redevables de l’IFI dès lors que leur fortune immobilière totale dépasse les 1 300 000 euros.