Vous souhaitez créer une SCI, afin de revendre des biens immobiliers. La Société Civile de Construction-Vente (ou SCCV) fait partie des 6 types de SCI, et est la seule SCI ayant pour objectif premier la revente d’un bien. Cette dernière est-elle faite pour vous ? Quels sont ses spécificités ainsi que ces avantages ? Nous vous répondons juste ici !
La SCCV, qu’est-ce que c’est ?
La SCCV est le seul type de SCI ayant pour objectif la revente d’un bien dans l’optique d’en tirer une plus-value. Cette dernière, comme son nom l’indique, permet de construire un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les céder à des tiers et de réaliser un bénéfice. Son objet social, particulièrement précis, consiste donc simplement dans la construction d’immeubles en vue de leur vente. Cela passe souvent par l’acquisition d’un terrain.
De par son objet social spécifique, les associés ne pourront pas se voir attribuer les immeubles construits par la société, ni se partager les immeubles invendus (à la différence de la SCI d’attribution, qui doit quant à elle obligatoirement vendre à ses associés). Ici, les associés, 2 minimums, sont rémunérés à proportion de leur quote-part dans le capital social de la société. A noter qu’aucun capital social minimum ne doit être apporté.
La SCCV présente des spécificités par rapport à la définition classique de la SCI. Il n’est pas possible de constituer une SCI de construction-vente uniquement dans le but de gérer un patrimoine immobilier détenu en commun, contrairement à la SCI de location ou à la SCI familiale.
Fonctionnement de la SCCV et régime fiscal
La majorité des règles régissant le fonctionnement de la SCI de construction-vente correspondent au régime de droit commun de la SCI.
La SCCV est toutefois soumise à un régime fiscal dérogatoire prévu par l’article 1655 ter du Code général des impôts (cliquez 👉🏻 ici 👈🏻 pour le consulter). Cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu et est dite transparente. Ainsi, elle n’aura pas de bénéfices à déclarer ni impôt à payer.
Bien que transparente, les associés sont tout de même tenus de payer les impôts sur le résultat fiscal de la société. Le résultat fiscal, est réparti entre les associés au prorata de leur participation au capital social. Les associés sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers (déclaration 2072). Ils sont imposés à proportion de leurs droits. Chaque associé déclare donc sa quote-part de résultat à l’Impôt sur le revenu.
⚠️ Contrairement à la SCI classique, il n’est pas possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Quels sont les avantages et les inconvénients de cette structure ?
1. Les avantages
La SCI de construction-vente présente de nombreux avantages.
- Dans un premier temps, cette dernière est relativement simple à créer et ne nécessite pas d’apport en capital minimum.
- Il s’agit là de la seule structure en matière de SCI pouvant vendre un bien immobilier afin d’engranger un profit. Ainsi, cette dernière permettra de construire le bien, puis de le revendre immédiatement une fois ce dernier achevé.
- Tout le monde peut être associé d’une SCCV, peu importe sa nationalité. Il est également possible d’avoir un ou plusieurs gérants pour administrer les SCCV.
- Le fonctionnement de la société n’est pas prévu par la loi. Cela explique donc la très grande souplesse sur des sujets tels que la fixation des statuts des associés.
- Cette structure est la seule société qui offre la possibilité de perception d’une plus-value immédiatement après avoir procédé à sa construction.
- Enfin, une SCCV présente l’avantage d’être soumise à un régime fiscal dérogatoire. Cette dernière est est donc dispensée d’Impôt sur les sociétés puisqu’elle a une fiscalité transparente.
2. Les inconvénients
- De par l’objet social bien précis de la SCCV : construire un bien immobilier dans le but de le revendre immédiatement, les associés se retrouvent dans l’impossibilité de gérer le bien. Cet objet ne pourra donc pas être détourné en simple activité de gestion de bien immobilier.
- Enfin, la SCCV est dissoute et liquidée à l’issue de chaque opération de construction vente. Cela entraîne pour les associés des frais de liquidation sur chaque opération immobilière.
Pour conclure, la création d’une SCI construction-vente sera particulièrement intéressante dès lors que votre objectif exclusif est de construire, voir acquérir des biens immobiliers en vue de leur revente. Cette dernière est très avantageuse en termes de fiscalité et de charges sociales. Si au contraire vous souhaiter investir dans l’immobilier afin de louer le bien, la SCI sera plus adaptée à vos besoins.
Questions fréquentes
La SCCV est-elle assujettie à la TVA ?
La SCCV est assujettie à la TVA immobilière dans les conditions du droit de commun. Cette TVA est de 20% et s’applique pour la vente des biens immobiliers construits, la production et la livraison d’immeubles.
Si cette vente intervient plus de 5 ans après la fin de la construction de l’immeuble, elle sera néanmoins exonérée de TVA.
Les formalités de constitution d’une SCCV sont elles différentes de celles d’une simple SCI ?
Les formalités de constitution d’une SCCV sont exactement les mêmes que les démarches à effectuer dans le cadre de la création d’une SCI classique. Nous vous invitons à consulter cet article complet à ce sujet, il devrait vous éclairer ! 💡
Puis-je exercer une activité de marchand de biens avec ma SCI ?
La SCI ne peut pas exercer une activité commerciale. L’activité de marchand de biens représentant une activité commerciale. Une SCI ne pourra pas être considérée marchande de biens.
