L’essentiel à savoir sur la SCI familiale

Avec 57% des ménages français propriétaires de leur résidence principale en 2023, l’immobilier a toujours le vent en poupe malgré des prix grimpant à toute vitesse. L’achat et la transmission de ces biens sont d’ailleurs souvent au cœur des discussions familiales. La SCI familiale, forme juridique parmi les 6 types de SCI, permettant à des personnes liées par la parenté ou l’alliance de faciliter la détention, la gestion et la transmission de biens immobiliers, pourrait bien s’inviter dans vos débats après lecture de cet article.

L’essentiel à savoir sur la SCI familiale

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📝 En résumé :

  • Une SCI familiale doit être constituée au minimum de 2 associés d’une même famille, personnes physiques ou personnes morales ;
  • Créer une SCI familiale permet de déléguer la gestion de la société à un ou plusieurs gérants désignés et d’éviter les querelles familiales ;
  • Une SCI familiale confère des avantages fiscaux, une gestion simplifiée ainsi qu’une conservation du patrimoine accompagnée d’un processus de transmission simplifié ;
  • Les inconvénients résident principalement dans l’impossibilité d’exercer des activités commerciales. En SCI, les obligations comptables sont également conséquentes et les formalités de création lourdes et coûteuses ;
  • Certaines règles de fonctionnement relatives aux associés et aux gérants s’appliquent en SCI familiale ;
  • Pour créer une SCI familiale, vous devez rédiger les statuts, effectuer un dépôt de capital social, publier un avis de constitution et immatriculer la société auprès de l’INPI.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est une forme de Société Civile Immobilière permettant à plusieurs membres d’une même famille de gérer un bien immobilier. La SCI est à dissocier de la SCPI qui est une Société Civile de Placement Immobilier.

Le statut de SCI familiale désigne une SCI constituée par des associés ayant des liens de parenté ou d’alliance. Son objectif principal est de permettre la gestion commune de biens immobiliers.

De plus, pour créer une SCI familiale, il faut un minimum de 2 associés, personnes physiques ou personnes morales. Bien qu’aucune limite maximale n’ait été imposée par la loi, il demeure peu fréquent de voir une SCI familiale constituée d’un grand nombre d’associés.

Toute personne qui réalise un apport au capital social d’une SCI familiale devient automatiquement associé et reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Les apports peuvent être effectués en numéraire (sommes d’argent) et/ou en nature (exemple : un immeuble).

Bon à savoir : les SCI de gestion et les SCI familiales sont semblables, à la seule différence que dans une SCI familiale tous les associés sont membres d’une même famille. Leur objectif est soit d’acheter ou de prendre en main tous les éléments de gestion d’un logement à plusieurs pour l’habiter, soit de mettre en location un logement acquis et d’en partager les bénéfices entre associés.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Tout d’abord, créer une SCI familiale permet de faciliter la gestion d’un bien en réduisant les potentielles tensions entre les membres de la famille. De cette manière, les associés désignent un ou plusieurs gérants chargés de la gestion quotidienne du bien, ce qui évite les querelles fréquentes concernant la gestion du patrimoine. Ainsi, ce type de société est régulièrement employé lors de l’héritage d’un bien entre plusieurs enfants.

Si vous souhaitez profiter des avantages fiscaux liés à la Société Civile Immobilière, d’avantages successoraux mais également éviter l’indivision, la création d’une SCI familiale promet d’être le bon choix.

Des avantages sur le plan financier

La création d’une SCI familiale confère un certain nombre d’avantages financiers. En effet, cette structure peut être employée pour :

  • Simplifier la constitution et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple, en particulier pour des époux sous le régime de la séparation de biens ou encore des concubins qui souhaitent constituer un patrimoine commun et se préparer pour une succession ;
  • Prévoir une indivision stable entre héritiers sur le long terme et structurer un projet immobilier commun avec les membres d’une même famille ;
  • Réduire les coûts de succession, notamment les impôts (droits de mutation) lors de la cession, donation ou transmission d’un patrimoine immobilier familial ;
  • Lier vos enfants à un projet d’acquisition d’un bien immobilier pour leur constituer un patrimoine immobilier sans nécessiter de fonds de succession ;
  • Définir les droits et les pouvoirs des gérants, associés, nus propriétaires et usufruitiers.

Des avantages en matière de fiscalité

La SCI familiale permet également de bénéficier d’avantages fiscaux notables. En effet, vous avez par exemple la possibilité de céder votre patrimoine immobilier peu à peu en transférant tous les 15 ans une partie de vos parts sociales.

De plus, si vous souhaitez bénéficier d’abattements et être exonéré du paiement de droits de succession, le montant total des parts sociales cédées ne doit pas excéder 100 000€.

Enfin, créer une SCI familiale vous permettra de profiter du dispositif du déficit foncier. En effet, pour que celui-ci s’applique, la conservation des parts sociales dans la société est nécessaire, ce que permet la SCI familiale.

D’autres avantages fiscaux incombent à ce statut, nous y reviendrons ensuite.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI familiale ?

✅ Les avantages de la SCI familiale

La gestion du bien entre les mains d’un ou plusieurs gérants

Le premier avantage de la SCI familiale concerne la gestion du patrimoine immobilier par un ou plusieurs gérants nommés dans les statuts de la société. De cette manière, les associés désignent eux-mêmes la ou les personnes en charge de la gestion du ou des biens de la SCI et se délestent de cette charge. Cela leur permet ainsi de gagner un temps considérable.

La gestion du patrimoine immobilier par une ou plusieurs personnes désignées permet également d’éviter de potentiels conflits. C’est le gérant qui prend les décisions.

La conservation et la transmission du patrimoine

En cas de succession, la SCI familiale permet de ne pas diviser le patrimoine entre les associés ou les héritiers de droit. En effet, la création d’une SCI familiale permet de conserver le patrimoine dans son entièreté et de le gérer de manière uniforme par le gérant désigné.

De plus, les associés d’une SCI familiale possédant des parts sociales et non pas une part indivisible d’un bien (comme en indivision), ils peuvent céder leurs parts petit à petit sans pour autant perdre totalement la propriété du bien.

Ainsi, une SCI familiale vous permettra de céder à vos héritiers tout ou partie de vos biens immobiliers, et ce potentiellement sans droits de succession de manière légale.

Le saviez-vous ? En SCI familiale, vous pouvez également transmettre un bien immobilier à vos enfants tout en en conservant la gestion.

Une famille heureuse de bénéficier des avantages de leur SCI

Les avantages fiscaux

En SCI familiale, les avantages fiscaux sont nombreux.

Tout d’abord, les bénéfices sont imposés à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Cependant, une SCI est en principale imposée à l’IR. À l’Impôt sur le Revenu, les associés sont imposés proportionnellement à leurs parts dans la SCI de famille. Toutefois, lorsque les associés sont des personnes morales, l’imposition à l’IS s’applique.

D’autre part, la SCI familiale n’est pas soumise à la TVA (Taxe sur le Valeur Ajoutée), hormis dans les situations suivantes :

  • Location d’un emplacement de stationnement ;
  • Prestations d’hébergement ;
  • Location nue de locaux industriels, commerciaux et des bureaux.

Plus précisément, les avantages fiscaux de la SCI se résument principalement :

  • Au choix du régime d’imposition ;
  • À la grande flexibilité grâce au capital variable ;
  • À la plus-value immobilière des particuliers (SCI à l’IR) ;
  • À l’abattement pour durée de détention (SCI à l’IS) ;
  • À la possibilité de bénéficier de dispositifs tels que la loi Pinel ;
  • Au processus simplifié en cas de succession.

❌ Les inconvénients de la SCI familiale

Malgré de nombreux avantages, la SCI familiale possède également quelques inconvénients.

L’impossibilité d’exercer des activités commerciales

La SCI est une société civile. Cela signifie donc que vous ne pouvez pas exercer d’activités commerciales ni en tirer profit sous ce statut. Toute activité commerciale tels que l’achat pour revente ou la location meublée est interdite en SCI familiale car ce sont des actes de nature commerciale.

Les obligations comptables

En SCI comme dans toute autre société, vous êtes tenu d’établir une comptabilité juste et régulière. Parmi les principales obligations comptables propres à la SCI familiale figurent l’établissement du bilan comptable, du compte de résultat, des livres comptables mais aussi le dépôt de la déclaration de résultats.

Les formalités de création

La création d’une SCI familiale implique des coûts élevés et des formalités de création fastidieuses. Nous vous en disons plus à ce sujet ci-dessous.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SCI familiale

✅ Avantages de la SCI familiale ❌ Inconvénients de la SCI familiale
👌 Facilité de gestion :
La gestion du patrimoine immobilier de la SCI familiale se trouve entre les mains du ou des gérants de la société. Ce sont les seules personnes habilitées à prendre les décisions.
⚖️ Certaines activités interdites :
En SCI, l’exercice de certaines activités n’est pas autorisé. En effet, la SCI étant une société civile, les activités commerciales sont interdites.
🏢 La conservation et la transmission du patrimoine :
– Une SCI familiale permet de ne pas diviser le patrimoine entre les associés ;
– Sous ce statut, les associés peuvent céder leurs parts sociales progressivement sans perdre la propriété du bien ;
– Enfin, vous pouvez transmettre un bien immobilier à vos enfants tout en en maintenant sa gestion.
📒 La tenue d’une comptabilité juste et régulière :
La SCI familiale est un statut juridique assujetti à plusieurs obligations comptables, avec notamment la tenue du bilan comptable, du compte de résultat, des livres comptables, etc.
🧾 La fiscalité :
En SCI, vous avez le choix quant au régime d’imposition : IS ou IR.
🌐 Les formalités de création :
La création d’une SCI familiale implique des démarches de création à la fois lourdes et coûteuses.

Le fonctionnement d’une SCI familiale

La responsabilité des associés

En SCI familiale, les associés ont une responsabilité indéfinie, non solidaire et non subsidiaire. En effet, chaque associé en SCI est indéfiniment responsable des dettes sociales de la société. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement, les créanciers peuvent se retourner contre les associés et saisir leurs biens personnels pour couvrir la dette.

Bon à savoir : chaque associé est responsable du paiement de la dette à hauteur de son apport au capital social. D’autre part, des dispositifs sont disponibles pour limiter la responsabilité des associés mineurs.

Les droits des associés

En SCI, tous les associés possèdent des droits fondamentaux :

  • Le droit de participation aux décisions ;
  • Le droit d’information ;
  • Le droit de cessation des parts sociales.

Plus précisément, voici ce à quoi ils correspondent :

⚖️ Droits 🔎 Précision
🙋‍♂️ Droit de participation aux décisions – Chaque associé en SCI familiale dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans le capital social ;
– Chaque année se tient l’assemblée générale des associés pour approuver le rapport de la gérance sur les comptes de la société ;
– Pour toute modification dans les règles de fonctionnement de la SCI familiale, le vote des associés est requis ;
– Les associés peuvent organiser une délibération des associés sur une question précise.
ℹ️ Droit d’information Chaque associé possède un droit de regard sur certains documents de la société.
🔓 Droit de cessation des parts sociales – Lors de la cession des parts sociales, une autorisation préalable est nécessaire ;
– Cette procédure peut être modifiée dans les statuts (clause d’agréments).

Le gérant

Une SCI familiale peut être dirigée par un ou plusieurs gérants. Le gérant est responsable d’accomplir l’ensemble des actes de gestion nécessaires à l’intérêt de la SCI familiale, dans la limite de ses pouvoirs statutaires.

Le saviez-vous ? Dans une SCI familiale où les dirigeants sont les parents, leur mandat prend généralement fin au moment de leur décès. En effet, aucune durée de mandat n’est spécifiée.

Comment créer une SCI familiale ?

Les conditions à respecter

Tout d’abord, la création d’une société est sujette au respect de plusieurs conditions. Pour créer une SCI familiale, les conditions à respecter sont les suivantes :

  • Être au moins de 2 associés pour la création ;
  • Les associés doivent appartenir à la même famille ;
  • La durée de vie de la société ne peut pas dépasser 99 ans ;
  • Aucun montant minimum de capital social n’est requis ;
  • La rédaction des statuts est exigée ;
  • Certaines formalités doivent être réalisées pour sa création.

Les formalités à réaliser

Pour créer une SCI familiale, les formalités sont semblables à celles des sociétés commerciales. En effet, vous devez réaliser 4 étapes principales :

  1. La rédaction des statuts ;
  2. La constitution et le dépôt du capital social ;
  3. La publication d’un avis de création dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) ;
  4. L’immatriculation de la SCI familiale.

🖊️ Étape 1 : la rédaction des statuts

Les statuts sont un document capital dans la création de votre SCI familiale. En effet, ce sont eux qui vont régir toutes les règles relatives au fonctionnement et à l’organisation de la structure.

Certaines mentions obligatoires doivent y figurer et comprennent notamment :

  • La dénomination sociale de la société ;
  • L’objet social ;
  • Le nom des associés ;
  • Le montant du capital social ;
  • Les apports effectués par les associés ;
  • La durée de vie de la SCI (maximum : 99 ans).

Dès que vous y avez indiqué ces informations obligatoires, la rédaction des statuts est entièrement libre ! Ils peuvent être rédigés via un acte sous seing privé ou via un acte authentique (avec l’accompagnement d’un professionnel comme un notaire). Vous pouvez y décider des modalités d’entrée et de sortie des associés, des conditions d’achat et de revente des parts sociales entre associés ou à des personnes extérieures, le processus de vote pour toute décision importante (quorum, majorité ou unanimité), etc. Vous avez champ libre pour définir comment prendre les décisions, ce qui vous épargnera un certain nombre de désaccords par la suite.

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La rédaction des statuts présente un coût significatif lorsque vous faites appel à un professionnel du droit. Avec Indy, bénéficiez d’un accompagnement complet et gratuit lors de la création de votre SCI familiale : choix du régime fiscal, rédaction des statuts, etc. tout est compris ! 🔥
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💰 Étape 2 : la constitution et le dépôt du capital social

Le dépôt du capital social peut-être effectué avant ou après la création de la société. Il doit être remis chez un notaire, ou dans une banque qui vous donnera une attestation de dépôt de fonds nécessaire en cas de contrôle.

Le capital social constitue les ressources financières ou matérielles mises au service de la société par les associés. Il peut être constitué d’apports en numéraire (sommes d’argent) et/ou en nature (par exemple : un immeuble). Au-delà d’un certain montant, les apports en nature doivent être évalués par un commissaire aux comptes. Il convient de noter qu’aucun montant minimum pour ces apports n’est exigé, le montant symbolique de 1€ suffit pour créer une SCI.

Attention ! Si un associé effectue l’apport d’un immeuble détenu à titre personnel au sein du capital social de la SCI, le recours à un notaire est obligatoire. En effet, tout apport de bien immobilier nécessite un acte notarié car il est considéré comme une cession immobilière.

📰 Étape 3 : la publication dans un JAL

Troisième étape, la publication d’un avis de création dans un JAL. Cette fois-ci, la structure est beaucoup plus rigide puisque c’est une annonce officielle. En effet, il s’agit ici d’informer les tiers de la création de la SCI familiale. De plus, le prix de l’annonce dépend bien souvent de sa longueur. Ainsi, vous avez tout intérêt à la garder la plus courte possible.

Après la publication de l’annonce, vous recevez une attestation de parution.

📂 Étape 4 : la préparation du dossier d’immatriculation

Avant de procéder à l’immatriculation de votre SCI familiale auprès du guichet unique de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle), vous devez constituer votre dossier d’immatriculation et réunir les documents suivants :

  • Le formulaire de déclaration d’immatriculation ;
  • Deux exemplaires signés des statuts de la SCI ;
  • L’attestation de parution ;
  • La déclaration de non-condamnation du ou des gérants ;
  • Une copie de la pièce d’identité de chaque gérant ;
  • Une attestation de dépôt de fonds ;
  • Un chèque pour payer les frais de greffe.

💻 Étape 5 : l’immatriculation en ligne de la SCI familiale

Maintenant, il faut créer votre SCI familiale, une bonne fois pour toutes ! Pour ce faire, rendez-vous sur le site officiel du guichet unique de l’INPI où vous pourrez remplir toutes les informations concernant votre société. Cette étape permet ainsi à votre société d’exister juridiquement.

Vous recevrez environ une semaine après l’immatriculation votre extrait Kbis, comportant vos numéros SIREN et SIRET et votre code APE (Activité Principale Exercée) ou NAF. Sans ces numéros, vous ne pourriez pas faire vivre votre société légalement.

Infographie sur les étapes de création de la SCI familiale

Combien coûte la création d’une SCI familiale ?

Comme mentionné précédemment, la création d’une SCI familiale implique un coût. Le tableau ci-dessous recense les principaux frais liés aux formalités de création :

🌐 Formalités de création 💶 Tarifs
✍️ La rédaction des statuts – Par vous-même ou avec Indy : 0€ ;
– Avec un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable, etc.) : entre 1500€ et 2500€.
💰 Le dépôt de capital social Entre 0€ et 100€ suivant la solution sélectionnée.
📃 La déclaration des bénéficiaires effectifs 21,41€ TTC (Toutes Taxes Comprises).
🗞️ L’annonce légale Entre 185€ et 217€ suivant votre département de publication.
💻 L’immatriculation 66,88€ TTC

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  • 🗃️ De la catégorisation automatique des transactions ;
  • 📊 D’un onglet de pilotage avec des tableaux de bords intuitifs ;
  • 🧾 De la gestion des justificatifs (tickets de caisse, reçus, etc.) ;
  • 📝 Du remplissage et de la télétransmission des déclarations obligatoires ;
  • 📝 De l’édition de vos documents comptables (bilan, compte de résultat…) ;
  • ⏰ Du rappel de vos échéances comptables pour que vous soyez toujours en règle ;
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FAQ – Questions / Réponses

Quelle différence entre une SCI et une SCI familiale ?

Une SCI et une SCI familiale ne comportent aucune différence, excepté dans la qualité des associés. En effet, dans une SCI familiale, les associés sont membres d’une même famille et ont un lien de parenté.

Peut-on créer une SCI familiale sans notaire ?

Oui, la création d’une SCI familiale est possible sans notaire. Un notaire est obligatoire seulement en cas d’apport d’un immeuble à la SCI au moment de sa création.

Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?

L’intérêt de créer une SCI familiale réside dans le fait de nommer un ou plusieurs gérants responsables de la gestion de la société. Cela permet également d’éviter les conflits familiaux, en particulier en cas de succession.

Peut-on créer une SCI familiale pour louer ?

Oui, vous pouvez créer une SCI familiale à des fins d’investissements locatifs. Les loyers perçus seront partagés entre associés au prorata de leur part dans le capital social. Pour rappel, une SCI familiale peut-être une SCI de tout type tant que les associés sont des membres d’une même famille. En l’occurrence, si vous mettez en location votre bien, votre SCI familiale sera semblable à une SCI de location et de gestion si vous n’aviez pas été de la même famille.

Puis-je acheter ma résidence principale en SCI familiale ?

Bien sûr, tout bien immobilier peut être acheté par une SCI familiale, même si vous y habitez. Vous avez également la possibilité, dans l’optique d’une transmission de patrimoine, de séparer la nue-propriété et l’usufruit pour commencer à transmettre votre patrimoine à vos héritiers, tout en en gardant l’usage.

Une question sur la SCI familiale ? N’hésitez pas à nous laisser un message dans l’espace commentaire ci-dessous, l’équipe Indy se fera une joie d’y répondre ! 🤗

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par Lauriane Kadri

Lauriane est rédactrice de contenus chez Indy. Elle a la vocation de vous aider à devenir indépendants sur votre comptabilité.