Avec 57% des ménages français propriétaires de leur résidence principale en 2023, l’immobilier a toujours le vent en poupe malgré des prix grimpant à toute vitesse. L’achat et la transmission de ces biens sont d’ailleurs souvent au cœur des discussions familiales. La SCI familiale, forme juridique parmi les 6 types de SCI permettant de gérer un bien immobilier, pourrait bien s’inviter dans vos débats après lecture de cet article.
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Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La SCI Familiale est une forme de société civile immobilière permettant à plusieurs membres d’une même famille de gérer un bien immobilier. 2 associés minimum, personnes physiques sont requis et il n’y a pas de maximum légal, mais il est rare de que telles structures soient gérées par un grand nombre de personnes.
💡 Bon à savoir
Les SCI de gestion et les SCI familiales sont semblables, à la seule différence que dans une SCI familiale tous les associés sont membres d’une même famille. Leur objectif est soit d’acheter ou de prendre en main tous les éléments de gestion d’un logement à plusieurs pour l’habiter, soit de mettre en location un logement acquis et d’en partager les bénéfices entre associés.
Quels sont les avantages d’une SCI Familiale ?
Accession à l’emprunt
Ce n’est un secret pour personne, emprunter à plusieurs permet d’acquérir des biens plus grands, mieux localisés et donc plus onéreux que lorsque l’on est tout seul. Plus vous êtes nombreux, plus votre capacité d’emprunt et votre apport personnel sont importants ce qui rassure les banques lorsque vous demandez un prêt.
Vous pouvez donc vous associer en couple, avec vos parents, avec vos enfants si ils sont adultes voire avec votre famille élargie et acheter un bien immobilier en SCI familiale. Cela peut même vous éviter de payer tout ou partie des droits de succession comme nous allons le voir dans le paragraphe suivant.
Succession
Les associés d’une SCI familiale possédant des parts sociales et non pas une part indivisible d’un bien (comme en indivision) ils peuvent céder leurs parts petit à petit sans pour autant perdre totalement la propriété de la maison.
Ainsi, une SCI familiale vous permettra de céder à vos héritiers tout ou partie de vos biens immobiliers, et ce potentiellement sans droits de succession de manière légale. Explications :
La loi vous permet de faire une donation de 100 000 € tous les 15 ans par parent et par enfant, ce qui peut vous permettre de bénéficier d’un abattement en termes de droits de succession. Imaginons une famille composée d’un couple de 40 ans et deux enfants de 8 et 10 ans. Le couple achète une maison de 300 000 € via une SCI à leurs 40 ans dans l’optique de la léguer plus tard à leurs enfants.
10 ans plus tard, à leurs 50 ans, soit quand leurs enfants ont respectivement 18 et 20 ans, ils les font entrer dans la SCI grâce à une donation de 50 000 euros chacun.
A leurs 65 ans, ils cèdent la nue-propriété de la maison à leurs enfants et en gardent l’usufruit. En d’autres termes, ils gardent la pleine propriété du bien durant leur vie.
Ainsi lors de leur décès à 80 ans, leurs enfants n’ont plus de frais de succession à régler sur le montant de la maison.
Avantages fiscaux de la SCI familiale
Les avantages fiscaux d’une SCI familiale sont nombreux :
- Choix du régime d’imposition
- Grande flexibilité grâce au capital variable
- Plus value immobilière des particuliers (SCI à l’IR)
- Abattement pour durée de détention (SCI à l’IS)
- Accession aux dispositifs tels que la loi Pinel
- Facilités de succession (cf ci-avant)
Quels sont les inconvénients d’une SCI Familiale ?
Risques de mésentente
Toutes les familles ne sont pas faites pour créer une SCI Familiale ensemble. Cela demande une entente au moins cordiale et ce type d’opérations peut mettre vos relations familiales à rude épreuve. Ne prenez pas cette décision sur un coup de tête et assurez-vous que toutes les parties prenantes à ce projet sont partantes pour l’enclencher, sans quoi vous prenez des risques sur la pérennité de votre société.
Contraintes plus fortes que l’indivision
En indivision, soit le mode classique d’achat immobilier, aucune démarche administrative n’est à faire autre que celles requises lors d’un achat commun. En SCI, il faut rédiger des statuts, immatriculer la société, faire une publication dans un journal officiel d’annonces légales… Et tout cela n’est que pour créer la société. Ensuite, il y a les obligations comptables et déclaratives, les assemblées générales, la gestion au quotidien… Avoir une SCI familiale n’est pas de tout repos ! Pensez-y avant de vous engager.
Une gestion qui peut-être chronophage
La gérance de la SCI peut être confiée à un ou plusieurs membres de la famille, et cette responsabilité peut être chronophage. C’est moins vrai si vous achetez pour habiter votre bien que si vous achetez pour le louer. A cela s’ajoute les coûts annuels de la SCI familiale, qu’il faudra bien entendu prendre en compte.
Comment créer une SCI Familiale ?
La création d’une SCI familiale se compose généralement de 4 étapes principales :
- Rédaction des statuts
- Publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales
- Immatriculation de la société
- Dépôt du capital social sur un compte bancaire
Rédaction des statuts
Les statuts sont un document capital dans la création de votre SCI Familiale. En effet, ce sont eux qui vont régir la prise de décisions dans votre société. Il y a des mentions obligatoires à y indiquer telles que l’objet social, la dénomination de la société, l’identité et les coordonnées des gérants…
Dès que vous y avez indiqué ces informations obligatoires, la rédaction des statuts est entièrement libre ! Ils peuvent être rédigés via un acte sous seing privé ou par un notaire. Vous pouvez y décider des modalités d’entrée et de sortie des associés, des conditions d’achat et de revente des parts sociales entre associés ou à des personnes extérieures, le processus de vote pour toute décision importante (quorum, majorité ou unanimité)… Vous avez champ libre pour définir comment prendre les décisions, ce qui vous épargnera un certain nombre de désaccords par la suite.
Publication dans un journal d’annonces légales (JAL)
Deuxième étape, la publication d’un avis de création dans un JAL. Cette fois-ci, la structure est beaucoup plus rigide puisque c’est une annonce officielle. De plus, le prix de l’annonce dépend bien souvent de sa longueur, aussi vous avez tout intérêt à la garder la plus courte possible. Les informations qui doivent y figurer sont :
- Indiquer si les statuts ont été rédigés via un acte sous seing privé ou acte notarié (ou authentique) ;
- La date de signature des statuts indiquée dans l’acte mentionné ci-avant;
- La dénomination sociale de la SCI ;
- Le sigle de la SCI (si nécessaire) ;
- La forme juridique : SCI Familiale ;
- L’adresse du siège social de la SCI;
- L’objet social de la SCI (indiquer uniquement l’activité principale) ;
- La durée de la SCI ;
- Le montant du capital social de la SCI ;
- Si la SCI est à capital variable, le montant du capital minimum ;
- Le montant des apports en numéraire ;
- L’évaluation et la description sommaire de chaque apport en nature ;
- Pour chaque gérant personne physique : nom, prénom, adresse et pays si le gérant réside à l’étranger ;
- Pour chaque gérant personne morale : dénomination sociale, capital social, inscription au RCS et ville du greffe, siège social, nom et prénom du représentant personne physique ;
- La ville du greffe dont dépend le siège social de la SCI ;
- Conditions de cession des parts sociales de la SCI.
Après la publication de l’annonce, vous pouvez procéder à l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce et votre société sera alors inscrite au registre du commerce et des sociétés.
Immatriculation de la SCI familiale
Maintenant, il faut créer votre SCI familiale, une bonne fois pour toutes ! Pour ce faire, rendez-vous sur le guichet unique de l’INPI où vous pourrez remplir toutes les informations concernant votre société. Il vous sera demandé également quelques documents que sont : deux exemplaires des statuts de la société signés, l’avis de publication dans un JAL, la certification de domiciliation de la SCI, une copie de la pièce d’identité du gérant et enfin une attestation de non-condamnation du gérant.
Vous recevrez environ une semaine après l’immatriculation votre extrait Kbis, comportant vos numéros SIREN et SIRET et votre code APE ou NAF. Sans ces numéros, vous ne pourriez pas faire vivre votre société légalement.
Dépôt du capital social
Le dépôt du capital social peut-être effectué avant ou après la création de la société. Il doit être remis chez un notaire, ou dans une banque qui vous donnera une attestation de dépôt en cas de contrôle.
Le capital social constitue les ressources financières ou matérielles mises au service de la société par les associés. Au-delà d’un certain montant, les apports en nature doivent être évalués par un commissaire aux comptes.
Questions fréquentes
Peut-on créer une SCI Familiale pour louer ?
Oui, on peut créer une SCI familiale à des fins d’investissements locatifs. Les loyers perçus seront partagés entre associés au prorata de leur part dans le capital social. Pour rappel, une SCI familiale peut-être une SCI de tout type tant que les associés sont des membres d’une même famille. En l’occurrence, si vous mettez en location votre bien, votre SCI familiale sera semblable à une SCI de location et de gestion si vous n’aviez pas été de la même famille.
Une SCI familiale peut-elle acquérir ma résidence principale ?
Bien sûr, tout bien immobilier peut être géré par une SCI familiale, même si vous y habitez. Vous avez également la possibilité, dans l’optique d’une transmission de patrimoine, de séparer la nue-propriété et l’usufruit pour commencer à transmettre votre patrimoine à vos héritiers, tout en en gardant l’usage.
Conclusion : créez votre SCI Familiale avec Indy
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