Guide de la SCI familiale pour faire de la location

Vous vous entendez parfaitement avec des membres de votre famille, et vous envisagez d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier ensemble ? Dans ce cas, créer une SCI familiale pour louer des biens immobiliers semble être la solution qui s’impose !

Il s’agit d’une option très intéressante, lorsque bien maitrisée, qui vous permet notamment de vous affranchir des contraintes engendrées par une situation d’indivision, ainsi que de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Découvrons en détail la SCI familiale pour de la location !

Définition de la SCI familiale

La société civile immobilière (SCI) familiale est tout simplement une sous-catégorie de SCI. Selon l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989, une SCI familiale se définit comme une structure juridique créée entre parents et alliés (membres de la famille issus de liens par alliance) jusqu’au quatrième degré.

Comme c’est le cas pour toute SCI, la SCI familiale ne peut être constituée que par deux membres au minimum. Ces derniers doivent réaliser un apport en numéraire (somme d’argent) ou un apport en nature (un bien immobilier, par exemple) afin de former le capital social de la société. Ils se voient en contrepartie attribuer des parts sociales, qui leur donnent droit de prendre part aux décisions collectives et de recevoir des dividendes. Ces parts sociales constituent en outre leur degré d’investissement dans la société.

La responsabilité des associés de la SCI familiale est dite indéfinie. Contrairement à ce qui est prévu dans une société à responsabilité limitée aux apports, les associés sont dans l’obligation de rembourser les dettes de la société avec leur propre capital. Dans le cas où le capital de la SCI serait insuffisant pour procéder au remboursement de la somme due, bien entendu. Néanmoins, les créanciers devront d’abord se tourner vers la SCI familiale avant d’engager la responsabilité des associés.

Il est enfin important de souligner qu’à partir du moment où un étranger à la famille intègre la SCI, celle-ci perd son caractère familial. Et devient de ce fait une SCI classique.

Fonctionnement d’une SCI familiale

C’est au gérant de la SCI familiale de location de se charger de prendre les décisions qui entrent dans le cadre de l’objet social de la société. Une fois chaque année, a minima, le gérant est tenu de convoquer les associés pour une assemblée générale (AG) afin de leur soumettre le résultat des comptes annuels. Les statuts juridiques de la SCI peuvent prévoir que certaines décisions ne puissent être prises qu’à l’occasion d’une assemblée générale extraordinaire. À titre d’exemple, lorsque la SCI familiale souhaite emprunter, la décision doit être prise lors d’une AG.

De manière générale, les statuts de la SCI familiale de location incluent une clause d’agrément. Celle-ci offre la possibilité aux associés de garder un droit de regard sur les nouveaux arrivants dans le capital de la société.

Pourquoi créer une SCI familiale pour faire de la location ?

La SCI familiale et son fonctionnement étant à présent définis, penchons-nous sur l’intérêt de créer une SCI familiale dans le but de louer un bien immobilier.

La SCI familiale de location pour éviter l’indivision 

Sans le cadre d’une SCI, un patrimoine immobilier détenu à plusieurs entre dans le régime de l’indivision. S’il ne requiert ni formalités particulières ni de s’acquitter de frais pour être mis en place, il possède tout de même deux inconvénients majeurs : 

• Chacune des décisions doit être prise à l’unanimité : ce n’est pas un nécessairement un souci tant que l’entente familiale est au beau fixe. Cependant, en cas de conflit dans la famille, des situations de blocage pouvant compromettre la location, l’entretien et la gestion du logement peuvent rapidement surgir ;
• Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision : autrement dit, chacun des indivisaires peut imposer le partage du patrimoine en choisissant de vendre ses parts.

Contrairement à ce qui se fait pour cette situation d’indivision, les décisions portant sur le patrimoine de la SCI familiale de location sont prises par le gérant ou l’ensemble des associés. Le fait que la société, et non pas ses associés, soit l’entité propriétaire des biens, et qu’il soit de plus possible d’inclure une clause d’agrément, permet de pérenniser le patrimoine.

La SCI familiale est par ailleurs conçue en tant qu’outil d’anticipation de la succession. La division des parts, leur donation, ainsi que le système d’abattement entre associés, permettent de transmettre le patrimoine avec une fiscalité moins impactante pour les héritiers.

Bénéficier d’une fiscalité avantageuse

La SCI familiale de location est une société dite transparente fiscalement. Le principe de transparence signifie imposer les bénéfices réalisés directement aux associés, à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR). Il est tout de même possible de faire basculer la SCI sur un régime d’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Sachez cependant que cette décision est irrévocable. Celle-ci devient néanmoins obligatoire dans le cadre de la location meublée.

Le déficit foncier

L’avantage d’une SCI à l’IR pour faire du locatif réside dans la possibilité de déduire les charges de vos revenus locatifs, à concurrence de la quote-part du capital que vous détenez. À l’image d’un bailleur particulier, en somme. Il vous faut évidemment avoir au préalable opté pour le régime fiscal du réel.

Si les dépenses sont supérieures aux recettes issues de l’activité locative, vous créez un déficit foncier. Selon le type de location, vide ou meublée, vous pouvez imputer ce déficit sur vos revenus. Et ainsi réduire vos impôts ! 

La défiscalisation

Une SCI familiale à l’IR vous permet également de profiter des réductions d’impôt octroyées aux particuliers investissant dans des dispositifs de défiscalisation prévus à cet effet. Comme la loi Pinel ou la loi Malraux.

Bénéficier d’une gestion simplifiée

Comme vous l’aurez compris, les décisions portant sur la mise en location des biens relèvent de la responsabilité du gérant. Contrairement au régime de l’indivision, il n’est plus obligatoire de trouver un terrain d’entente entre associés, donc les membres de la famille. Ce qui facilite grandement la gestion du patrimoine immobilier.

Par ailleurs, la comptabilité d’une SCI familiale à l’IR demeure simplifiée puisque les bénéfices sont imposés non pas au niveau de la société, mais à celui des associés. Nul besoin de tenir une comptabilité en bonne et due forme comme pour une société commerciale !

Possibilité de réduire la durée du bail

Comme c’est inscrit dans le Code civil, un bail de location vide doit être conclu pour une durée minimale de 3 ans avec le locataire. Dans le cas où le bailleur est une personne morale, comme pour une SCI classique, cette durée est rehaussée à 6 ans. Toutefois, pour de la location en nu, la SCI familiale échappe à cette réglementation. Elle peut donc, comme un bailleur particulier, conclure un bail de 3 ans.

Autre disposition qui plaide pour la création d’une SCI familiale destinée à de la location : la possibilité de donner congé au locataire afin de reprendre le logement pour y habiter soi-même ou bien loger un proche. Cette possibilité est cependant uniquement accordée aux associés d’une SCI familiale.