SCI IR : tout savoir sur ce régime fiscal pour votre SCI

Lorsqu’il est question de régime fiscal pour les sociétés civiles immobilières (SCI), deux options s’offrent à vous : le régime de l’impôt sur le revenu (IR), aussi connu sous le nom de régime de la transparence fiscale, ou bien l’impôt sur les sociétés (IS). S’agissant du premier, sachez qu’il s’agit de l’option la plus souvent choisie par les membres de SCI, y compris les SCI familiale. Ceci s’explique autant par la simplicité de son application, que par les avantages fiscaux qu’elle confère.

Alors, SCI IR (impôt sur le revenu) ou SCI IS (impôt sur les sociétés) ? Faisons le point sur les types de SCI ainsi que leur régime d’imposition dans la suite de cet article.

SCI IR ou SCI IS : quel régime fiscal choisir

Le choix entre opter pour un régime à l’IR ou à l’IS ne doit pas être pris à la légère. Tout d’abord parce qu’en fonction de la situation, de l’activité, et de l’objectif de votre SCI, se méprendre sur l’option choisie peut avoir un impact indéniable sur vos finances. Mais aussi et surtout, parce que ce choix est définitif et irrévocable. En cas d’erreur, la seule manière de faire machine arrière est de dissoudre et de liquider la SCI existante, avant d’en recréer une nouvelle. Avec les frais, la lourdeur administrative des démarches ainsi que les délais exigés pour de telles opérations.

Fort heureusement, les lignes qui suivent devraient vous permettre d’y voir plus clair au sujet des avantages et des inconvénients de la SCI à l’IR. Vous autorisant ainsi à choisir le régime qui sied le mieux à votre société sans vous tromper. Voyons d’abord comment se présente la différence entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS.

La SCI à l’IS

Avec le régime de l’impôt sur les sociétés, une SCI à l’IS implique d’être imposé pour les bénéfices issus de l’activité de la société. Il ne s’agit pas de l’option par défaut, toute volonté d’enregistrer une SCI sous ce régime doit être notifiée aux services des impôts.

Bien qu’avantageux sur le plan fiscal pour certains profils, notamment des investisseurs dont le capital est important ou les foyers déjà imposés sur des tranches d’imposition élevées, le régime de l’IS comporte quelques limites souvent dissuasives pour beaucoup. Parmi lesquelles la double imposition (après déduction des frais et charges déductibles comme les intérêts d’emprunt, les travaux, etc.) des loyers ou des plus-values perçus par la SCI :

• Une fois pour le compte de la SCI soumise à l’IS, au titre de l’impôt sur les sociétés. À hauteur de 15 % pour la part des bénéfices se situant sous 38 200 €, et 26,5 % pour la part dépassant cette somme.
• Une fois encore pour les associés de la SCI après le versement de dividendes (issus des bénéfices de la SCI), avec un taux forfaitaire de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux).

La SCI à l’IR

Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) est certainement le plus utilisé par les membres de SCI. Tout d’abord, parce qu’il s’agit du système le plus pratique à appliquer. Mais également, car il apparait comme le régime le plus intéressant pour l’acquisition de biens immobiliers, opération souvent à l’origine de la création d’une SCI.

Fréquemment désigné en tant que régime de la transparence fiscale, l’impôt sur le revenu (IR) fonctionne de manière simple. Les revenus issus de l’activité de la SCI, en général des loyers perçus mensuellement ou le fruit d’une cession immobilière en cas de vente d’un bien ou de parts, sont imposés individuellement pour chaque associé. Et doivent être déclarés chaque année au moment de la déclaration d’impôt sur le revenu, en même temps que les autres revenus principaux individuels, comme les salaires par exemple.

Les principales raisons de constituer une SCI à l’IR demeurent patrimoniales, comme :

• La transmission de patrimoine à ses héritiers en évitant un régime d’indivision
• La mise en commun de capitaux pour financer l’achat d’un bien immobilier à plusieurs acheteurs
• La possibilité d’assurer la transmission progressive d’un patrimoine immobilier via une donation

Ces raisons expliquent à elles seules que l’extrême majorité des SCI familiales soient enregistrées sous le régime de l’IR.

Les avantages de la SCI à l’IR

Régime fiscal par défaut à la création d’une SCI, l’impôt sur le revenu présente quelques avantages pour les associés d’une SCI à condition que le projet de la SCI soit en accord avec ce type d’imposition.

Investir à plusieurs sous le même régime fiscal qu’en nom propre

Le fait de pouvoir investir à plusieurs de la même manière (sur le plan fiscal) que si vous investissiez seul est particulièrement intéressant. Notamment pour les foyers qui n’appartiendraient pas aux hautes tranches d’imposition, car cela signifie que les revenus issus de l’activité de la SCI restent faiblement imposables.

Pas de double imposition pour une SCI IR

Contrairement à la réglementation fiscale propre à la SCI à l’IS, les revenus perçus par une SCI à l’IR ne sont imposables qu’une fois. Comme pour le point précédent, cette caractéristique est particulièrement avantageuse pour les foyers déclarant des revenus qui les situent dans l’une des deux premières tranches d’imposition. En d’autres termes, si votre revenu imposable est inférieur à 27 478 €, vous avez tout intérêt d’opter pour le régime de l’IR. 

Répercuter les déficits fonciers entre associés

Une SCI à l’IR étant transparente fiscalement parlant, il est tout à fait autorisé, pour ne pas dire recommandé, de répercuter les déficits fonciers sur les associés, exactement comme ce pourrait être le cas pour un investissement locatif en nom propre.

Le montant de charges déductibles peut atteindre 10 700 € par associé pour la première année de la SCI.

Bénéficier du régime fiscal des particuliers pour les plus-values immobilières

À l’inverse de ce qui se pratique sous le régime de l’impôt sur les sociétés, au sein duquel les plus-values professionnelles sont calculées à partir de la valeur nette comptable du bien, les plus-values immobilières des particuliers sont calculées sur le prix d’acquisition du bien.

Ce point est particulièrement intéressant pour les investisseurs envisageant de détenir le bien durant une longue période, au cours de laquelle la valeur du bien pourrait considérablement augmenter.

Profiter des dispositifs de réduction d’impôt destinés aux particuliers

Les lois Pinel, Malraux ou Denormandie s’adressent exclusivement aux particuliers qui investissent dans le locatif. Il est donc nécessaire d’être soumis à l’IR pour pouvoir prétendre à ces dispositifs d’optimisation fiscale.

Les limites de la SCI à l’IR

Malgré ses nombreux avantages en termes de fiscalité, la SCI à l’IR comporte tout de même deux inconvénients majeurs.

Impossibilité de louer un bien meublé

Si, après la lecture de ces lignes, vous pensiez avoir trouvé la solution fiscale idéale pour votre future location meublée, il va hélas falloir reconsidérer vos plans. Pratiquer une activité de location meublée fait en effet automatiquement basculer votre SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

Impossibilité d’amortir un bien immobilier

Dernier inconvénient notoire de la SCI à l’IR : l’impossibilité d’amortir votre bien immobilier. Autrement dit, de prendre en compte d’un point de vue fiscal que le bien s’use avec le temps qui passe. L’amortissement, qui fait partie des charges déductibles pour une SCI à l’IS, n’existe donc pas sous le régime de l’IR.