Acheter en SCI familiale : quel intérêt ?

La société civile immobilière familiale représente une forme juridique de société qui permet à des personnes de la même famille d’acquérir et de gérer un bien immobilier. Si vous vous interrogez sur comment procéder pour acheter en SCI familiale, retrouvez toutes les informations sur le sujet dans la suite de cet article.

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📝 En résumé :

• La SCI familiale est une société qui permet à plusieurs membres d’une même famille de gérer un bien immobilier en commun ;
• Pour acheter en SCI familiale, vous devez rédiger les statuts, constituer le capital social, nommer un gérant, déposer le dossier d’immatriculation et enfin acheter le bien immobilier ;
• Il est parfaitement possible de créer une SCI pour acheter une maison ou un appartement ;
• Enfin, vous pouvez faire l’apport d’un bien immobilier à une SCI. Pour découvrir comment procéder, lisez la suite.

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Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est purement et simplement une SCI classique dont les associés appartiennent à la même famille. Ce qui implique que les associés aient des liens de parenté ou des liens par alliance. Comme pour toute SCI, il faut au minimum deux associés pour pouvoir créer la société. Ces derniers doivent avoir un lien de parenté jusqu’au 4ᵉ degré (enfant, parent, petits-enfants, grands-parents, arrières grands-parents, oncles, tantes, nièces, neveux, cousins germains et cousines germaines) ou bien unis par PACS ou un contrat de mariage. La SCI familiale n’est pas autorisée à exercer d’activités commerciales. Ce qui signifie que le but de la création d’une SCI doit se limiter à l’acquisition et gestion en commun d’un bien immobilier. La SCI est de ce fait une solution idéale pour procéder à un investissement locatif.

Comment acheter en SCI familiale ?

Pour acheter un bien immobilier via une SCI familiale. Il est nécessaire de respecter les étapes suivantes :

Rédiger les statuts

En tant que société, la SCI nécessite la rédaction de statuts pour immatriculer la structure au greffe du tribunal de commerce. Ce document est tenu de mentionner différents éléments parmi lesquels la dénomination sociale, le capital social, l’objet social, la durée de la société, etc. Il est recommandé d’effectuer une rédaction des statuts précise, notamment concernant les pouvoirs du gérant ou la cession des parts sociales, afin d’éviter d’éventuels problèmes par la suite.

Constituer le capital social

La réalisation d’apports pour constituer le capital social est une étape indispensable à la création de votre SCI familiale. Deux associés (au minimum) doivent procéder à la réalisation d’un apport en nature (biens mobiliers ou immobiliers) ou d’un apport en numéraire (somme d’argent). En contrepartie, les associés héritent de parts sociales équivalent à la valeur de l’apport réalisé. Néanmoins, il est utile de préciser que les associés ne sont pas dans l’obligation de déposer le capital social dès la création de la SCI familiale.

Nommer un gérant de la SCI familiale

Ensuite, un gérant de la SCI familiale, a minima, doit être nommé. C’est cette personne qui hérite des droits et des devoirs relatifs à la gestion de la structure. Le pouvoir du gérant peut cependant être restreint dans les statuts de la SCI familiale.

Déposer le dossier d’immatriculation auprès de l’INPI

Un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) opérant dans le département du siège social de la société. Celle-ci doit aussi être immatriculée auprès du guichet unique de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Voici les principaux documents pour procéder à cette immatriculation :

• Un exemplaire des statuts rédigés signés ;
• Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant ;
• La déclaration de non-condamnation ;
• Une copie de la pièce d’identité du ou des gérants ;
• Un justificatif pour le siège social ;
• L’attestation de parution de l’avis de constitution dans un JAL.

Achat du bien immobilier par la SCI familiale

Une fois la SCI créée, les démarches sont peu ou prou les mêmes qu’à l’occasion d’une transaction immobilière classique. Une fois le bien immobilier à acheter identifié, les associés doivent signer un acte de vente. Le vendeur remet ensuite les clefs du bien aux associés en contrepartie du paiement du montant réclamé.

Est-il possible de créer une SCI pour acheter une maison ?

Il est parfaitement autorisé de créer une SCI familiale pour l’achat d’une maison ou d’un appartement. Il s’agit même d’une solution qui peut s’avérer très avantageuse, bien que certains inconvénients demeurent.

Les avantages de l’achat d’un bien immobilier avec une SCI familiale

Le premier avantage de la SCI familiale est d’échapper à l’indivision. L’indivision étant la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien immobilier, souvent à la suite d’une succession ou d’une donation. Par ailleurs, la SCI familiale permet une cession facilitée des parts sociales. En cas de conflit, la vente du bien immobilier peut donc être évitée plus facilement, puisque l’associé qui souhaite quitter la société est uniquement tenu de céder ses parts. Ce dernier doit alors déterminer le prix des parts sociales à vendre. Cette démarche permet à l’actif de rester intact et minimise les conséquences du départ de l’associé pour les autres membres. Toutefois, certaines cessions de parts sociales peuvent être soumises à une imposition en cas de plus-value. Il est cependant très intéressant de noter que les frais de notaire sont réduits lors d’un achat en SCI (de l’ordre de 3 % contre environ 7 % pour un achat classique). La SCI familiale constitue également une base saine dans l’optique de bien organiser la gestion d’un bien immobilier. C’est au gérant qu’il incombe d’assurer la gestion du patrimoine immobilier. Il n’est pas dans l’obligation d’obtenir l’accord de tous les associés pour chaque décision, mais il doit agir dans le respect de l’objet social et dans l’intérêt de la société. Enfin, et ce point justifie souvent la création d’une telle structure, la SCI familiale permet d’optimiser les charges fiscales en cas d’investissement locatif. La société est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais il demeure possible d’opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Sans possibilité de revenir en arrière cependant. 

Les inconvénients de l’achat d’un bien immobilier avec une SCI familiale

En dépit du fait que créer une SCI pour un achat immobilier représente une option généralement avantageuse, cette forme de société comporte néanmoins certains inconvénients.  La SCI doit par exemple se conformer à quelques règles comme la tenue d’une comptabilité ou l’organisation des assemblées générales. S’agissant de la comptabilité, il n’est cependant pas nécessaire de procéder de la même manière que pour une société commerciale, à moins d’avoir opté pour un régime fiscal à l’IS. 

Comment apporter un bien immobilier à une SCI ? 

À l’occasion de la création de la SCI familiale ou au cours de sa vie sociale, les associés ont la possibilité de réaliser un apport en bien immobilier. Voici les différentes étapes du processus :

L’évaluation de la valeur du bien immobilier 

Pour apporter un bien immobilier à la SCI, il est tout d’abord nécessaire d’évaluer le bien, car une SCI familiale est soumise à une obligation de transparence fiscale. L’apporteur peut tout à fait évaluer lui-même la valeur du bien immobilier qu’il souhaite apporter à la société.

La sollicitation d’un notaire

L’apport d’un bien immobilier à la SCI familiale nécessite l’intervention d’un notaire pour établir les statuts par acte authentique rédigé par ce dernier. Et ce, qu’il s’agisse d’un apport au moment de la création de la SCI, ou bien après l’immatriculation de la SCI.

La publication auprès du service de publicité foncière

Il faut communiquer aux tiers de l’entrée du bien immobilier dans la SCI. La publication est réalisée auprès du service de publicité foncière. Cette publicité permet de préserver les droits des tiers.

Le respecter du droit de préemption

La SCI familiale doit par ailleurs se conformer au droit immobilier. Par conséquent, la cession des parts de SCI sera similaire à une vente. Le droit de préemption permet à la municipalité d’acquérir les parts sociales en priorité.

L’imposition en cas de plus-value immobilière

Les associés sont enfin tenus de s’acquitter d’un impôt au taux de 19 % si la valeur réelle des parts sociales attribuées à l’associé apporteur dépasse le prix d’acquisition du bien immobilier. Pour une SCI familiale soumise à l’IS, il faudra en plus régler un droit d’enregistrement de 5 %.