Les déclarations en SCI : mode d’emploi

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des sociétés qui laissent un certain nombre de libertés aux contribuables souhaitant y faire appel. Cependant, des obligations déclaratives demeurent malgré tout. Quelles sont ces obligations dans chacun des cas ? Quels formulaires faut-il transmettre et quand ? Et surtout, comment les remplir pour effectuer votre déclaration SCI sans erreur ?

La déclaration N° 2072 des SCI

La déclaration n°2072 permet de déclarer les revenus des propriétés baties et non baties des sociétés immobilières.

Quand remplir la déclaration 2072 ?

Chaque année, au plus tard le deuxième jour ouvré après le 1ᵉʳ mai, pour les loyers perçus l’année précédente. Il est désormais obligatoire d’effectuer la déclaration 2072 en ligne.

Qui doit remplir la déclaration 2072 ?

La déclaration N° 2072 existe en deux versions (2072 C ou 2072 S), dédiées à des SCI bien définies, que sont les SCI transparentes.

La déclaration 2072 S est destinée aux SCI dont les associés sont des personnes physiques ou au régime micro, à part s’ils sont concernés par certains points particuliers (voir ci-dessous).

La déclaration 2072 C est pour les autres SCI :

• Celles dont un associé au moins est à l’impôt sur les sociétés ou au régime réel BNC, BIC ou BA ;
• Celles propriétaires d’un immeuble spécial (monuments historiques) ;
• Celles propriétaires d’un bien en nue-propriété ;
• Celles dont le bien fait l’objet d’une déduction au titre de l’amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien classique…).

Épluchons ensemble ces déclarations et tentons d’éclaircir certains points concernant leur remplissage.

Cadre 1 : « Résultat net à répartir entre les associés »

Les cases suivantes doivent être impérativement remplies :

• Revenus bruts ;
• Frais et charges autres qu’intérêts d’emprunts ;
• Paiement sur travaux ;
• Intérêts d’emprunt ;
• Revenus nets ou déficit net.

Renseignez « 0 » si le montant est nul et mettre le montant entre crochets s’il est négatif : plutôt que – 100, indiquez [- 100].

Cadre 2 : « Renseignements généraux »

Renseignez simplement ici les renseignements concernant la société. Si certaines lignes ne sont pas applicables, ne pas les remplir.

Cadre 3 : « Renseignements relatifs… » soit autres charges et produits

Renseignez ici les produits et charges exceptionnels non liés aux revenus locatifs tels que plus ou moins-values de cession réalisées par la société.

Cadre 4 : « Liste des immeubles détenus par la société cette année »

Il vous suffit ici d’indiquer la liste des biens détenus par la société l’année passée. Cochez la case en face de l’adresse s’ils ont été acquis cette année. Indiquez le nombre de biens s’ils sont de même nature (appartements dans un immeuble à la même adresse par exemple). Indiquez également le chiffre correspondant à une déduction spécifique le cas échéant. Vous pourrez le retrouver dans les notices pour la déclaration N° 2072-S et N° 2072 C.

Cadre 5 : « Identification des tiers »

Identifiez ici les personnes autres que les associés, physiques ou morales, ayant l’usufruit de vos bâtiments gratuitement. Autrement dit, si des personnes autres que des associés de la SCI ont l’usage de vos biens (par exemple, des enfants non associés vivant dans une maison dont la SCI des parents est propriétaire, différent du domicile parental).

Cadre 6 : « Cession de parts de la société immobilière (entre associés) »

Lors de la création de la société, les associés ne sont pas référencés dans ce cadre, mais dans les annexes de la déclaration. Ne sont relevées ici que les opérations concernant les associés, les cessions relatives à la société elle-même étant référencées dans le cadre 8.

Cadre 7 : « Détermination des revenus » (annexe 2072-S-A1 ou C-A1)

Cette partie serait trop longue à résumer, à tel point qu’elle mériterait un article entier. Nous vous renvoyons une nouvelle fois vers les notices données au point 4.

Cadre 8 : « Cessions réalisées » (annexe 2072-S-A1 ou C-A1)

Ce cadre, destiné cette fois-ci aux cessions de la société, peut couvrir différents types de cessions : parts détenues dans une autre société, biens immeubles ou meubles… La SCI doit mentionner pour chaque cession :

• La date de la cession ;
• Le montant de la cession ;
• La méthode de calcul pour dégager la plus ou moins-value réalisée.

Cadre 9 : « Liste des associés et usufruitiers et répartition du résultat » (annexe 2072-S-A1 ou C-A1)

Sont ici recensés tous les associés ainsi que les usufruitiers en fonction de leur statut juridique (personne physique ou morale) ainsi que leurs quotes-parts et leurs revenus.

Cadre 10 : « Détermination des revenus selon la règle des revenus professionnels » (2072-S uniquement)

Ce cadre, rempli automatiquement lors de votre télédéclaration, servira à déterminer le résultat de la SCI selon la règle des revenus professionnels. Vous n’aurez donc en théorie rien à faire pour le remplir. Pour plus de détails concernant ces étapes, nous vous renvoyons encore une fois vers les notices des déclarations N° 2072-S et N° 2072 C pour votre SCI !

💡La déclaration 2072 doit figurer dans votre déclaration SCI de 2024.

La déclaration N° 2072-S-SD des SCI

Quand transmettre la déclaration n° 2072-S-SD ?

Chaque année, au plus tard le 2ᵉ jour ouvré après le 1ᵉʳ mai. 

À noter que dans le cas d’une SCI familiale ne générant aucun revenu pour ses différents associés (lorsque le but de l’acquisition est de mettre à disposition le logement à titre gratuit, par exemple), une seule déclaration 2072-S-SD suffit. Celle-ci doit impérativement intervenir à l’occasion de la création de la SCI. La déclaration annuelle est donc exemptée, à condition de :

• Ne pas modifier le capital social de la SCI, le ou les biens, ou bien leurs conditions d’occupation ;
• Ne pas percevoir de revenus à travers la société ;
• Ne pas rémunérer les associés par la SCI.

Qui doit remplir la déclaration n° 2072-S-SD ?

La déclaration 2072-S-SD peut entrer dans le cadre de la déclaration 2072 d’une SCI familiale.

Comment remplir la déclaration n° 2072-S-SD ?

Bien que non soumises à l’IS, les déclarations concernant les SCI qui relèvent de l’impôt sur le revenu doivent être effectuées en ligne via un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. Si toutefois la télédéclaration n’est pas une option pour vous, il vous faudra déléguer cette tâche à un comptable.

Voici comment déclarer les revenus d’une SCI à l’IR :

• Une fois connecté à son espace professionnel, le gérant de la SCI doit indiquer les éventuelles recettes dans l’annexe 1 de la déclaration, autrement désignée par le numéro 2072-S-A1-SD (lignes 1 à 5) ;
• Le gérant peut ensuite renseigner les potentielles charges déductibles, comme les travaux, pour réduire le montant de l’impôt (lignes 6 à 15) ;
• Dans le cadre d’une acquisition facilitée par l’obtention d’un prêt immobilier, la ligne 17 de l’annexe permet de reporter les intérêts versés au créancier pour le remboursement du crédit. Bien renseigner cette ligne permet de déduire ces dépenses pour réduire encore le montant du revenu imposable ;
• L’annexe doit ensuite être finalisée en remplissant les lignes 18 à 23, grâce aux résultats simplement obtenus en soustrayant les frais et charges aux revenus. Ce sont ces montants qui devront être inscrits sur le formulaire principal 2072-S-SD (cases R1 à R5). Les déficits doivent par ailleurs être inscrits, et peuvent même donner lieu à une réduction ultérieure de l’impôt sur les bénéfices ;
• L’annexe 2 (N° 2072-S-A2-SD) doit à son tour être complétée par le gérant pour permettre de caractériser les revenus et la quote-part de chaque associé en fonction des parts détenues par chacun dans la SCI. C’est cette quote-part des bénéfices qui devra être reportée par chaque associé sur sa propre déclaration d’impôt sur le revenu.

Vous l’aurez compris, la déclaration 2072-S-SD doit impérativement être effectuée en amont de votre déclaration d’IR.

La déclaration N° 2065 des SCI en location meublée

Quand faire sa déclaration 2065 ?

Chaque année, dans les trois mois de la clôture de l’exercice, ou avant le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai si exercice sur l’année civile.

Qui est concerné par la déclaration n°2065 ?

Les SCI à l’IS ou en location meublée sont concernées par la déclaration n°2065.

Comment remplir la 2065 ?

Pour les SCI en location meublée, cette opération est considérée comme commerciale et il faut donc remplir le formulaire d’une société considérée comme telle. Il en est de même pour les SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés. Nous avons déjà fait un guide pour remplir votre déclaration 2065 que vous pouvez retrouver ici : Le guide pour remplir sa déclaration 2065.

💡Suivant le chiffre d’affaires, il vous faudra coupler la déclaration 2065 à la 2033 ou à la 2050.

Les déclarations N° 2042 et N° 2044 des associés de SCI

Quand déclarer ?

Entre mai et juin de chaque année suivant votre département.

Pour qui ?

Tous les associés (2042) ou ceux faisant partie d’une SCI à l’IS (2044).

Comment ?

Si vous détenez uniquement des parts de SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés, il vous suffira de déclarer votre quote-part de résultat dans votre déclaration 2042 (autrement dit, votre déclaration d’impôts personnelle). Déclarez votre résultat en ligne 4 BA. Indiquez en annexe les coordonnées des sociétés, le montant des résultats par société et éventuellement le montant de vos intérêts d’emprunt. 

Dans les autres cas, vous devrez remplir une déclaration de revenus fonciers N° 2044 ou 2044-SPE (immeubles spéciaux). Vous devrez y indiquer :

• Ligne 111 : revenus bruts ;
• Ligne 112 : frais et charges (sauf intérêts d’emprunt) ;
• Ligne 113 : intérêts d’emprunts ;
• Ligne 114 : bénéfice ou déficit.

Si vous avez contracté des prêts personnels pour acquérir vos parts ou faire des apports à la SCI, les intérêts de ces emprunts doivent être ajoutés à ceux de la société. Rubrique 410, vous devrez indiquer la dénomination de la SCI concernée, l’adresse de la banque et le montant des intérêts versés.

Conclusion

Peur de faire une erreur de remplissage lors de votre déclaration SCI ? Pas de panique ! Un logiciel comme Indy produit les déclarations 2072, 2065, 2033 et 2044 pour vous épauler dans vos tâches comptables et administratives ! Merci qui ?