Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ? C’est la question que pourrait se poser tout associé ou futur associé s’une SCI, quel que soit son type. C’est une question plus que valide, tant les conséquences que ce choix impliquent sont importantes sur la fiscalité de la SCI. Découvrons les ensemble point par point et vous saurez à l’issue de cet article, le meilleur choix pour vous.
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Sommaire
SCI à l’IR ou à l’IS : qu’est-ce que ça change ?
Le choix de soumettre sa SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) est loin d’être anodin. Mais quelles sont les conséquences de ce choix ? Elles portent notamment sur les points suivants :
- Le mode d’imposition ;
- La possibilité de déduire le déficit foncier ou non ;
- La possibilité de déduire des frais avant imposition ou non ;
- La taxation des plus-values immobilières ;
- Les obligations comptables ;
- Le type de bail possible en locatif.
Voyons désormais en détail point par point les différences entre SCI à l’IR et SCI à l’IS.
Le mode d’imposition
SCI à l’IR
Dans le cas d’une SCI à l’IR, la société est dite « transparente », c’est-à-dire qu’elle n’est pas elle-même imposée. Ce sont les associés qui le sont directement sur leur déclaration d’impôts au titre des revenus fonciers. Cela a donc pour conséquence que les éventuels revenus de la SCI sont ajoutés aux revenus de l’associé, la somme des deux étant soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
SCI à l’IS
Les SCI à l’IS ont un fonctionnement similaire aux sociétés commerciales : la SCI paie son propre impôt et les associés ne sont imposables que s’ils reçoivent des dividendes.
Le taux normal d’imposition est de 25%, mais vous pouvez bénéficier d’un taux à 15% pour les revenus compris entre 0 et 42 500 €.
Déduction des frais avant imposition
SCI à l’IR
Les frais déductibles du bénéfice d’une SCI à l’IR sont moins importants qu’une société à l’IS. Avec ce mode d’imposition, vous pourrez déduire :
- Les frais de gestion du bien (énergie, travaux mineurs, frais d’entretien…) ;
- Taxe foncière ;
- Intérêts d’emprunt, si un emprunt a été nécessaire pour acquérir les parts (impossible pour un associé à l’IS).
En outre, si les revenus fonciers d’un associé ne dépassent pas 15 000 € par an, il est possible pour ce dernier d’opter pour le régime du micro foncier : un abattement automatique de 30% est alors appliqué à son chiffre d’affaires pour charges. Le calcul de l’impôt est alors réalisé sur 70% du CA.
SCI à l’IS
Pour les SCI à l’IS, vous pouvez déduire bien plus de dépenses :
- Frais d’acquisition (frais de notaire, frais de greffe…) ;
- Frais d’amortissement du bien (étalement de la charge d’acquisition du bien sur plusieurs années) ;
- Rémunération du gérant associé (si présente) ;
- Les frais de gestion du bien (énergie, travaux mineurs, frais d’entretien…) ;
- Taxe foncière ;
- Intérêts d’emprunt (uniquement au niveau de la société).
Déficit foncier et déficit fiscal
Il y a déficit lorsque, dans le cadre d’un projet immobilier, les charges dépassent les revenus. On le nomme déficit foncier pour les sociétés à l’IR, et déficit fiscal pour les sociétés à l’IS. Regardons en détail les conséquences d’un déficit sur votre imposition, par mode d’impôt.
SCI à l’IR
La déduction du déficit foncier est possible sur 10 ans pour les associés de SCI à l’IR dans la limite de 10 700 € par exercice. Le surplus est reportable sur votre revenu global ou vos revenus fonciers :
- Durant 6 ans sur votre revenu global ;
- Durant 10 ans sur vos revenus fonciers.
SCI à l’IS
Le déficit fiscal des SCI à l’IS est reportable, sans limitation de durée, sur l’imposition de la société. Il n’est pas possible d’imputer ce déficit sur l’imposition personnelle des associés. Combiné aux charges déductibles plus avantageuses, c’est un argument conséquent pour ce mode d’imposition.
Obligations comptables
SCI à l’IR
Vous avez certainement lu sur certains sites peu consciencieux qu’aucune obligation comptable n’était obligatoire en SCI. Cependant, le gérant doit présenter les comptes une fois par an aux associés et toute société doit avoir une comptabilité tenue dans les règles en cas de contrôle. La seule différence avec les SCI à l’IS est que vous pouvez choisir votre mode de comptabilité, à savoir comptabilité de trésorerie (généralement préférée car beaucoup plus simple) ou d’engagement.
De plus, vous n’avez pas à déposer votre comptabilité au greffe du tribunal chaque année mais des déclarations (numéro 2072 et 2044) sont à effectuer annuellement, argument de plus pour tenir une comptabilité rigoureuse. Avec Indy, vous pouvez produire vos déclarations 2072 et 2044 et toute simplicité !
SCI à l’IS
Pour une SCI à l’IS, comme pour toute société commerciale, les exigences comptables sont beaucoup plus strictes. Vous devrez tenir une comptabilité d’engagement ainsi que certains documents obligatoires :
- Comptes annuels : déposés au greffe du tribunal de commerce, ils comprennent le bilan et le compte de résultat ;
- Livre-journal : il recense chronologiquement toutes vos opérations comptables au cours de l’exercice. Vous le trouverez sur Indy dans la rubrique FEC ;
- Grand Livre: il regroupe par compte comptable les mêmes opérations que le livre journal. Peut être très utile pour identifier des foyers de dépenses ou de revenus ;
- PV d’assemblée générale : Le PV d’AG est une restitution des discussions et des décsisions prises pendant l’assemblée générale annuelle des associés ;
- Liasse fiscale : les déclarations 2033 et 2065.
Ces documents doivent être conservés pendant 10 ans.
💡 Veillez à bien suivre le calendrier fiscal spécifique aux SCI pour envoyer vos déclaration à l’heure !
Peur de faire une erreur ? Pas de panique, Indy est là pour vous seconder dans votre comptabilité et tout automatiser. Découvrez notre offre de comptabilité pour les SCI !
Taxation des plus-values immobilières
Comment calculer la plus-value imposable immobilière ?
Une plus-value est la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat initial. Concrètement, c’est la prise de valeur de votre bien immobilier. Elle se calcule différemment suivant votre imposition.
Calcul de la plus-value pour une SCI à l’IR
C’est le cas le plus simple, la plus-value est simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial. Certains frais peuvent être ajoutés au prix d’acquisition. Ils vont venir réduire la plus-value imposable :
- Les charges et indemnités versées au vendeur lors de l’acquisition ;
- Les frais d’acquisition : frais de notaire, droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat … (Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat) ;
- Les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise notamment) sur justificatifs. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat ;
- Les frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir, qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme.
La plus-value d’une SCI à l’IR est de moins en moins imposable avec le temps, comme nous allons le voir plus bas.
Calcul de la plus-value pour une SCI à l’IS
Le calcul de la plus-value d’une SCI à l’IS est différent. En effet, à l’IS c’est la valeur nette comptable qui est soustraite au prix de cession pour obtenir la plus-value, et non le prix d’achat initial.
A l’IS, votre bien est dit immobilisé, il fait partie du patrimoine de la société. Pour amortir son prix d’achat, vous déduisez chaque année des amortissements. Pour de l’immobilier, on déduit en moyenne 5% du prix d’achat chaque année, pendant 20 ans.
La valeur nette comptable représente alors le prix d’achat moins les amortissements.
Expliquons la situation avec un exemple :
Une SCI à l’IS achète un bien 300 000 € qu’elle amortit sur 20 ans à raison de 15 000 € par an.
Elle décide de le revendre au prix de 320 000 € au bout de 8 ans. La valeur nette comptable est alors de 300 000 – 8 * 15 000 = 120 000 €
La plus value est donc le prix de revente – valeur nette comptable = 320 000 – 120 000 = 200 000 €
Cette plus-value sera considérée comme faisant partie du résultat de la SCI et sera imposée comme telle.
Taxation des plus-values sur les reventes de bien
SCI à l’IR
Les plus-values immobilières des SCI à l’IR sont à déclarer comme revenus fonciers et sont imposées à 19% auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Pour les impôts comme pour les prélèvements, on note cependant une exonération partielle à partir de la 6ème année de détention qui devient totale au bout de 22 ans (impôts) et 30 ans (prélèvements sociaux).
SCI à l’IS
En ce qui concerne la revente du bien à l’IS, les plus-values sont taxées selon le barème classique de l’IS, de 15 à 25% en fonction de leur montant :
- les montants jusqu’à 42 500 € sont taxés à 15% ;
- et ceux au delà de 42 500 € à 25% ;
- les dividendes sont, quant à eux, taxés à 30%.
Exemples :
Une plus-value de 30 000 € sera taxée à 15%
Une plus-value de 46 000 € sera taxée à 15% pour la part de 0 à 42 500 € et 25% pour la part de 42 500 € à 46 000 €.
Le type de bail
SCI à l’IR
En SCI à l’IR, vous ne pouvez louer que des biens non meublés ! Attention à ne pas jouer avec le feu, votre société pourrait être requalifiée si c’était découvert.
SCI à l’IS
En SCI à l’IS, vous pouvez louer des biens meublés comme non meublés au choix.
Comment choisir entre l’IR et l’IS ?
Pour choisir entre l’IR et l’IS pour votre SCI, vous devez évaluer chaque élément, les avantages fiscaux et les inconvénients de chaque imposition. Pour information, la forme la plus représentée en France est la SCI à l’IR.
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