Une SCI n'est pas toujours assujettie à la TVA, et cela va dépendre des cas. La location professionnelle meublée est obligatoirement soumise à TVA, alors que la location à usage d'habitation ne l'est jamais. Voyons ensemble les différents cas. La fiscalité des SCI n’aura bientôt plus de secrets pour vous !
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Sommaire
SCI assujettie à la TVA obligatoirement
Location à usage professionnel meublée
Si votre location à usage professionnel est meublée, vous serez assujettis à la TVA. Vous devrez donc la collecter sur vos loyers et vos locataires devront s’en acquitter. Les professionnels étant généralement assujettis également, ils pourront la récupérer et cela ne constituera donc pas en principe un frein à la location de votre bien. Attention cependant, la mention du fait que la TVA est facturée devra figurer dans votre contrat et sur vos quittances.
⚠️ Les locations meublées étant considérées comme une activité commerciale, vous serez obligés d’imposer votre SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Consultez nos autres articles pour connaître les conséquences de cette décision.
Location à usage d’habitation avec prestations supplémentaires
Si vous proposez des prestations supplémentaires à vos locataires telles que petit-déjeuner, ménage, linge propre ou laverie, vous pourriez être assujetti à la TVA d’office. En effet, à partir de trois prestations de ce type l’activité de votre SCI sera assimilée à de l’hôtellerie et vous devrez donc faire payer la TVA à vos clients. C’est la seule exception concernant les locaux à usage d’habitation, qui dans d’autres circonstances ne peuvent pas être assujettis, même sur option.
Location de places de parking
Si votre SCI loue indépendamment d’un logement une place de parking ou tout autre moyen de stationnement, la TVA s’applique au montant de la location. Cependant, si elle est rattachée à un logement exonéré, les loyers concernant la place de parking seront exonérés également.
Autres cas d’assujettissement de plein droit
Selon le site des impôts, si cette location vous permet d’exploiter un actif commercial ou que vous participez aux résultats de l’entreprise locataire, vous serez également assujettis à la TVA de plein droit.
SCI et franchise en base de TVA
Vous avez peut-être entendu ce terme pour les autres entreprises, mais les SCI ne peuvent pas bénéficier du régime de la franchise en base de TVA. Soit vous êtes exonérés et ne collectez pas la TVA, ni ne la déduisez de vos achats, soit vous y êtes assujettis. Ceci étant dit, l’exonération ne tient pas compte du chiffre d’affaires et vous pouvez donc recevoir les revenus que vous souhaitez sans avoir à vous inquiéter de la TVA si vous êtes exonérés.
Exonération de TVA pour la SCI de plein droit, mais option pour la TVA possible
Location nue à usage professionnel
Dans le cas d’une location nue à usage professionnel, votre SCI sera en principe exonérée de TVA, et ce quelque soit son régime d’imposition. Cependant, vous pouvez faire une demande d’assujettissement et prendre l’option pour la TVA. Vous serez alors tenus de collecter la TVA auprès de vos locataires, mais pourrez également déduire la TVA sur vos achats. Cela peut-être particulièrement utile si vous avez besoin d’effectuer des travaux et que vous choisissez une entreprise qui est également assujettie.
Pour ce faire, un des gérants devra envoyer un courrier au Service des Impôts des entreprises (SIE) dans lequel vous indiquez votre intention de soumettre les loyers du bien géré par votre SCI à la TVA. L’option débutera au 1er jour du mois de votre demande.
⚠️ Attention cependant : si vous souscrivez cette option, vous ne pourrez vous en défaire que 9 ans plus tard. De la même manière, cette renonciation prendra effet au début du mois de la demande. Cette option ne doit donc pas être prise à la légère et faire partie d’une stratégie moyen terme (d’au moins 9 ans). Faites vos calculs pour vous assurer que c’est la bonne solution pour vous.
Location des biens à usage agricole (sous conditions)
Les SCI qui louent des biens à usage agricole sont généralement exonérées de TVA, sauf accord du bailleur et du locataire si ce dernier est également assujetti à la TVA. Dans ce cas, il faudra que l’information figure dans le bail signé entre les deux parties.
Exonération de TVA pour la SCI de plein droit et sans option possible
Les SCI qui sont exonérées d’office et ne peuvent jamais être assujetties sont les locations d’habitation (nues ou meublées) ainsi que les locations de biens à usage agricole. Aucune option pour la TVA n’est possible dans ces cas là, sauf les exceptions citées dans les paragraphes précédents.
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SCI et TVA : rappels
SCI : définition
Une SCI, ou société civile immobilière, est une société composée d’au moins deux associés et un gérant qui peut être l’un d’entre eux ou une personne extérieure. Elle a pour objectif de gérer un bien immobilier quel que soit son type et peut être imposée à l’impôt sur le revenu (on la qualifiera alors de transparente) ou à l’impôt sur les sociétés (elle sera dite opaque).
Consultez nos autres articles sur les SCI pour en savoir plus !
TVA : définition
La TVA, ou taxe sur la valeur ajoutée, est une taxe présente sur la quasi-totalité des biens et services de consommation. Elle peut avoir des taux différents en fonction de la nature du bien ou service vendu, et certaines entreprises peuvent en être exonérées, sous conditions.
Pour celles qui y sont assujetties, le principe de fonctionnement est assez simple : ces entreprises et sociétés collectent une taxe sur leurs biens ou services qu’ils facturent à leurs clients. D’un autre côté, elles paient de la TVA sur leurs achats auprès de leurs fournisseurs, mais qu’elles peuvent déduire de leur collecte au moment de la régularisation.
En fin d’année fiscale on obtient donc le calcul suivant :
TVA collectée – TVA déduite = Régularisation
Si le montant de la régularisation est positif, l’entreprise ou la société doit rendre à l’état le trop plein de taxe collectée. Dans le cas contraire, c’est l’état qui doit rendre à l’organisme la TVA payée en trop. C’est pourquoi des estimations sont nécessaire lorsque l’on a le choix d’opter pour la TVA ou non !
💡 Pour les SCI, le taux de TVA est de 20% !
Conclusion : une SCI est-elle assujettie à la TVA ?
Vous l’aurez compris si vous avez parcouru l’article, il n’y a pas de réponse magique à cette question. Certaines SCI sont assujetties d’office, d’autres sont exonérées de plein droit et un petit nombre a le choix du roi. Faites appel à Indy pour vous accompagner dans votre projet de SCI ou gérer votre comptabilité, c’est gratuit et nous sommes toute ouÏe !
