Une SCI est-elle assujettie à la TVA ?

Une SCI, Société civile immobilière, n’est pas toujours assujettie à la TVA, Taxe sur la valeur ajoutée. Par exemple la location professionnelle meublée est obligatoirement soumise à TVA, alors que la location à usage d’habitation ne l’est jamais. Voyons ensemble les différents cas. La fiscalité des SCI n’aura bientôt plus de secrets pour vous !

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📝 Pour résumer :

• La SCI, société civile immobilière, est un statut juridique composé d’au moins 2 associés,
• Certaines SCI sont par défaut exonérées de TVA. C’est le cas : des biens nus à usage d’habitation et des biens meublés à usage d’habitation ;
• Les SCI qui ont des locaux nus à usage professionnel, des biens mixtes, et des biens à usage agricole peuvent souvent choisir sur option d’être redevable ou non de la TVA ;
• Enfin, des SCI sont obligatoirement soumises à la TVA : les locations à usage professionnel meublé, les locations assimilées à de la para-hôtellerie, les places de stationnement.

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SCI et TVA : rappels

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, ou société civile immobilière, est une société composée d’au moins deux associés et d’un gérant qui peut être l’un d’entre eux ou une personne extérieure. Cette forme juridique a pour objectif de gérer un bien immobilier quel que soit son type et peut être imposée à l’impôt sur le revenu (on la qualifiera alors de transparente) ou à l’impôt sur les sociétés (elle sera dite opaque).

Il existe différentes catégories de SCI :

• Les SCI traditionnelles ;
• Les SCI familiales ;
• Les SCI construction vente ;
• Les SCI de jouissance à temps partagé ;
• Les SCI attribution ;
• …etc.

🏡 Une SCI, par défaut, n’est pas assujettie à la TVA. Toutefois, si cela est avantageux pour votre situation, il est possible d’en faire la demande. Si vous choisissez d’être redevable de la TVA vous serez alors soumis au régime réel normal ou simplifié. Vous devrez dès lors faire des déclarations de TVA. Certaines SCI n’ont cependant pas le choix quant à leur régime de TVA.

Qu’est-ce que la TVA ?

La TVA, ou taxe sur la valeur ajoutée, est un impôt indirect présent sur la quasi-totalité des biens et services de consommation. Elle peut avoir des taux différents en fonction de la nature du bien ou service vendu (20%, 10%, 5,5%, 2,1%…etc.), et certaines entreprises peuvent en être exonérées, sous conditions.

Pour celles qui y sont assujetties, le principe de fonctionnement est assez simple : ces entreprises et sociétés collectent une taxe sur leurs biens ou services qu’ils facturent à leurs clients. D’un autre côté, elles paient de la TVA sur leurs achats auprès de leurs fournisseurs, mais qu’elles peuvent déduire de leur collecte au moment de la régularisation. Les entreprises qui collectent la TVA sur leurs ventes et qui la reverse sur leur achat doivent déclarer la TVA (annuellement, trimestriellement ou mensuellement). Il existe trois régimes de TVA : la franchise en base, le régime réel simplifié et le régime réel normal. En fin d’année fiscale on obtient donc le calcul suivant :

TVA collectée – TVA déduite = Régularisation

Si le montant de la régularisation est positif, l’entreprise ou la société doit rendre à l’état le trop-plein de taxe collectée. Dans le cas contraire, c’est l’état qui doit rendre à l’organisme la TVA payée en trop. C’est pourquoi des estimations sont nécessaires lorsque l’on a le choix d’opter pour la TVA ou non !

💡 Pour les SCI, le taux légal de TVA est de 20% !

Les SCI soumises de plein droit à la TVA

Certaines SCI sont soumises de plein droit à cet impôt indirect. C’est le cas :

• Des locations à usage professionnel meublé ;
• Des locations assimilées à de la para-hôtellerie ;
• Les places de stationnement.

Vous ne pouvez en aucun cas choisir d’être exonéré.

Les locations à usage professionnel meublé

Si votre location à usage professionnel est meublée, vous serez assujettis à la TVA. Vous devrez donc la collecter sur vos loyers et vos locataires devront s’en acquitter. Les professionnels étant généralement assujettis également, ils pourront la récupérer et cela ne constituera donc pas en principe un frein à la location de votre bien. Attention cependant, la mention du fait que la TVA est facturée devra figurer dans votre contrat et sur vos quittances.

⚠️ Les locations meublées étant considérées comme une activité commerciale, vous serez obligés d’imposer votre SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Consultez nos autres articles pour connaître les conséquences de cette décision.

Les locations à usage d’habitation avec prestations supplémentaires

Les SCI de locations meublées de locaux d’habitation accompagnée d’au moins 3/4 prestations accessoires complémentaires sont assujetties à la TVA.

Si vous proposez des prestations supplémentaires à vos locataires telles que petit-déjeuner, ménage, linge propre ou laverie, vous pourriez être assujetti à la TVA d’office. En effet, à partir de trois prestations de ce type l’activité de votre SCI sera assimilée à de l’hôtellerie et vous devrez donc faire payer la TVA à vos clients. C’est la seule exception concernant les locaux à usage d’habitation, qui dans d’autres circonstances ne peuvent pas être assujettis, même sur option.

Les locations de places de parking

Si votre SCI loue indépendamment d’un logement une place de parking ou tout autre moyen de stationnement, la TVA s’applique au montant de la location. Cependant, si elle est rattachée à un logement exonéré, les loyers concernant la place de parking seront exonérés également.

Les autres cas d’assujettissement de plein droit

Selon le site des impôts, si cette location vous permet d’exploiter un actif commercial ou que vous participez aux résultats de l’entreprise locataire, vous serez également assujettis à la TVA de plein droit.

Les SCI pouvant opter pour la TVA

D’autres SCI sont également exonérées par défaut de TVA. Cependant, si elles le souhaitent, certaines peuvent choisir l’option de la TVA (à l’inverse des cas présentés dans la partie ci-dessus). C’est le cas :

• Des locaux nus à usage professionnel ;
• Des biens mixtes ;
• Des biens à usage agricole (si le loueur est assujetti).

Location nue à usage professionnel

La location d’immeubles nus est, en principe, exonérée de TVA. Cependant, dans le cas de location à usage industriel, commercial ou de bureau,vous pouvez faire une demande d’assujettissement et prendre l’option pour la TVA. Vous serez alors tenus de collecter la TVA auprès de vos locataires, mais pourrez également déduire la TVA sur vos achats. Cela peut-être particulièrement intéressant si vous avez besoin d’effectuer des travaux et que vous choisissez une entreprise qui est également assujettie.

Pour ce faire, un des gérants devra envoyer un courrier au Service des Impôts des entreprises (SIE) dans lequel vous indiquez votre intention de soumettre les loyers du bien géré par votre SCI à la TVA. L’option débutera au 1er jour du mois de votre demande.

Location de biens mixtes

Le cas est particulier pour les SCI qui ont un bien mixte : par exemple un immeuble à usage d’habitation et à usage professionnel. En effet, dans le cadre d’un immeuble à usage mixte, la SCI n’est assujettie à la TVA que pour les locaux professionnels. La partie à simple usage d’habitation est obligatoirement exonérée de TVA.

Location des biens à usage agricole (sous conditions)

Les SCI qui louent des biens à usage agricole sont généralement exonérées de TVA, sauf accord du bailleur et du locataire si ce dernier est également assujetti à la TVA. Dans ce cas, il faudra que l’information figure dans le bail signé entre les deux parties.

⚠️ Attention cependant : si vous choisissez d’être redevable de la TVA pour votre SCI, cette option vaut pour un délai de 9 ans. De la même manière, cette renonciation prendra effet au début du mois de la demande. Cette option ne doit donc pas être prise à la légère et faire partie d’une stratégie moyen terme (d’au moins 9 ans). Faites vos calculs pour vous assurer que c’est la bonne solution pour vous.

Les SCI exonérées de la TVA

Les SCI sont exonérées obligatoirement de TVA lorsqu’elles mettent en location :

• Des biens nus à usage d’habitation ;
• Des biens meublés à usage d’habitation sans fournir 3 prestations accessoires complémentaires.

En effet, la location de logement à usage d’habitation est exonérée de TVA, sans aucune possibilité d’option. Vous ne facturez pas la TVA à vos clients et vous ne la reverserez pas à l’administration fiscale. Il ne sera donc pas non plus possible de la déduire de vos achats.

Tableau récapitulatif des SCI assujetties à la TVA

Voici un tableau récapitulatif des SCI qui sont ou non assujetties à la TVA : de plein droit ou au choix des gérants de la SCI.

💡 Vous êtes en franchise en base ou exonéré de TVA ?
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Les régimes de TVA pour les SCI assujetties

En fonction de votre situation, votre SCI peut donc :

• être obligatoirement soumise à la TVA ;
• être obligatoirement exonéré de TVA ;
• être soumise ou non à la TVA par choix.

Si vous êtes assujettis à la TVA plusieurs régimes sont possibles : la franchise en base de TVA, le régime réel simplifié, le régime réel normal.

Tout va dépendre de votre chiffre d’affaires et/ou de vos choix. Vous pouvez, en effet, bénéficier de la franchise en base de TVA, lorsque votre chiffre d’affaires est en dessous des seuils légaux (36 800€ ou 91 900€ en fonction de votre activité).

La franchise en base de TVA

En franchise en base vous êtes assujettis à la TVA mais vous ne devez ni la déclarer, ni la transmettre à l’Etat, ni la déclarer. Si vous dépassez le seuil de tolérance vous devez déclarer et payer la TVA dès le premier jour du mois du dépassement. Si vous dépassez le premier plafond sans dépasser le seuil majoré, alors vous pouvez encore bénéficier de la franchise en base pour les deux prochaines années. Si vous dépassez les plafonds vous ne pouvez pas choisir de revenir en franchise en base, la déclaration de la TVA est alors obligatoire.

Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié de TVA se différencie du régime normal au niveau de la temporalité de la déclaration. En effet, si votre SCI est au régime simplifié votre déclaration se fera annuellement (CA12). Deux acomptes vous seront demandés : un en juillet et un en décembre.

Le régime réel normal

Lorsque vous êtes au régime réel normal vos déclarations de TVA se font tous les mois ou tous les trimestres (sur option si le montant de votre TVA est inférieur à 4 000€). Ce régime est accessible pour toutes les SCI assujetties à la TVA, peu importe votre montant de chiffre d’affaires.

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FAQ – Questions fréquentes

Pourquoi déclarer la TVA en SCI ?

Déclarer la TVA permet à une SCI de déduire le taux de TVA d’un grand nombre de vos achats, et donc de réduire le montant de charges. En effet, la plupart des achats que vous réalisez vous sont facturés avec une TVA que vous pourrez récupérer en exerçant votre droit de déduction. Plusieurs achats sont déductibles. La TVA est récupérable sur les frais d’énergies par exemple, sur vos abonnements téléphoniques et internet ou encore sur l’achat de matériel. Si vous hésitez entre déclarer ou pas la TVA, sachez tout de même que la déclaration de TVA demande du temps. De plus si vous n’avez pas d’achat à faire dans le cadre de votre SCI, dans le cadre d’une transmission par exemple, la TVA vous est d’une faible utilité.

De plus, la TVA est rarement récupérable en SCI sur les achats d’immeubles. Elle n’est possible que dans le cas d’une transaction dans le dispositif Censi-Bouvard, donc uniquement sur une construction neuve et non ancienne.

Quel taux de TVA (20%, 10%…) est récupérable sur les travaux d’une SCI ?

En cas de rénovation ou de travaux immobiliers importants il vous est, dans certains cas, possible de récupérer la TVA. Il faut cependant que les professionnels effectuant les travaux soient également assujettis à la TVA. Si ces derniers ne sont pas redevables de la TVA, vous ne pourrez récupérer aucun montant. Si vous faites appel à un particulier pour les travaux vous ne pourrez pas non plus déduire la TVA de vos dépenses. Si votre professionnel est assujetti, le taux à appliquer en cas de travaux est :

• 20% pour les travaux de construction ou de reconstruction et d’agrandissement (article 278 du Code Général des Impôts, dit CGI, le découvrir ici) ;
• 10% pour les travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement (article 279-0 bis du CGI) ;
• 5,5% pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique (article 278-0 bis A du CGI).

Est-il possible de revenir à la franchise en base de TVA ?

Imaginons que vous dépassez les seuils de la franchise en base et êtes soumis de plein droit à la TVA. Dans ce cas, vous rester redevable de la TVA pour 2 ans. Si vous restez sous le seuil de la franchise pendant ces deux années, vous pourrez alors revenir à la franchise ! Vous devrez cependant prévenir les impôts avant la fin des deux ans, car sans nouvelles de votre part, l’option sera reconduite automatiquement.

En conclusion, vous l’aurez compris si vous avez parcouru l’article, il n’y a pas de réponse magique à la question de la TVA pour les SCI. Certaines SCI sont assujetties d’office, d’autres sont exonérées de plein droit et un petit nombre a le choix du roi. Faites appel à Indy pour vous accompagner dans votre projet de SCI ou gérer votre comptabilité, c’est gratuit et nous sommes tout ouïe ! Vous avez davantage de questions sur les SCI et la TVA ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝