Pour gérer un patrimoine immobilier, vous pouvez choisir le statut juridique de la SCI. Il s’agit du statut le plus utilisé par ceux qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier à plusieurs. La société civile immobilière a l’avantage d’être flexible, que ce soit au niveau de son fonctionnement ou de sa fiscalité. Zoom sur les caractéristiques du statut juridique de la SCI.
Sommaire
Statut juridique de la SCI : définition
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique française. Pour créer une SCI, il faut au minimum deux personnes, qui endossent le rôle d’associés. À savoir : il n’y a pas de limite maximale pour le nombre d’associés qui peut créer (ou rejoindre plus tard) la société. Vous avez la possibilité de fonder une SCI à trois, quatre, dix personnes pour commencer, puis de faire entrer de nouveaux associés par la suite.
Pourquoi choisir cette forme juridique ? La SCI est le statut idéal pour ceux qui souhaitent gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La société détient le patrimoine immobilier. Les associés, quant à eux, obtiennent des parts sociales. La valeur de ces dernières correspond à la hauteur de l’apport de l’associé. Pour rejoindre une SCI, que ce soit au moment de sa création ou bien après son établissement, le futur associé doit contribuer au capital social de la société. L’apport peut être en numéraire (donc de l’argent) ou en nature (soit des biens autre que l’argent).
Les statuts de la société indiquent son fonctionnement. Vous devez y préciser, par exemple, les modalités de prise de décision, l’identité des associés fondateurs et du gérant de la société…
Comment créer une SCI ?
Choisir le type de la SCI
Pour commencer, il faut savoir vers quel type de société civile immobilière vous souhaitez vous tourner. Car oui, il en existe au moins quatre :
- la SCI traditionnelle, où les associés achètent des biens immobiliers pour les mettre par la suite en location (et obtenir des revenus fonciers par ce biais) ;
- la SCI familiale, qui reprend les caractéristiques de la SCI traditionnelle, mais chacun des associés doit être issu de la même famille, que ce soit à travers des liens de parenté ou d’alliance ;
- la SCI construction-vente, où les associés font construire un bien immobilier dans l’optique de le vendre ;
- la SCI d’attribution, où les associés détiennent la propriété d’un bien immobilier qu’ils se partagent.
Rédiger les statuts
Une fois que vous avez déterminé le type de votre société civile immobilière, vous devez rédiger les statuts. Les statuts déterminent le fonctionnement de la SCI. Vous pouvez les rédiger par vous-même, avec les autres associés fondateurs, mais cela demande beaucoup de temps.
Les statuts doivent comprendre :
- le statut juridique (SCI) ;
- l’objet social ;
- la dénomination sociale de la société ;
- l’adresse du siège social ;
- le montant du capital social ;
- la durée de la société, qui ne peut excéder les 99 ans consécutifs ;
- l’identité des associés fondateurs ;
- le montant du capital social ;
- la valeur des apports (en numéraire ou en nature) ;
- la répartition des parts sociales entre les associés ;
- les conditions de souscription des parts sociales.
Si vous avez le moindre doute, il est toujours possible de faire appel à un professionnel pour vous accompagner, tel qu’un avocat, un notaire ou encore un expert-comptable. Indy vous propose de vous accompagner pour rédiger vos statuts, et ce, gratuitement.
Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
Pour finaliser la création de votre société, vous devez publier un avis de constitution. La procédure est simple, car il vous suffit de contacter un journal d’annonces légales et de fournir les informations suivantes :
- la dénomination sociale de la société ;
- le statut juridique (SCI, pour ce cas précis) ;
- l’adresse du siège social ;
- le montant du capital social ;
- l’objet social ;
- la durée de la société ;
- l’identité et les informations de contact du gérant (et du commissaire aux comptes si vous en avez un).
Suite à la publication de votre annonce, vous recevrez un avis de publication. Ce document vous servira à immatriculer votre société.
Immatriculer votre société
Maintenant que vous avez un avis de publication, vous pouvez immatriculer votre société auprès de l’institut national de la propriété industrielle (INPI). Pour ce faire, c’est simple : rendez-vous sur le site du guichet unique de l’INPI et suivez les instructions.
Quelles sont les spécificités du statut juridique de la SCI ?
Le choix du régime fiscal
Une société civile immobilière est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cependant, vous avez la possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés.
Avec l’impôt sur le revenu, la comptabilité est simplifiée. Vous pouvez la tenir vous-même, sans avoir à faire appel à un expert-comptable. De plus, si les revenus annuels de la société sont inférieurs à 15 000 euros, vous avez la possibilité d’opter pour le régime micro-foncier, qui vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Mais dans le cas où vous choisissez le régime réel d’imposition, vous avez le droit de recourir au mécanisme du déficit foncier. Il s’agit d’un coup de pouce fiscal si vous êtes en déficit, c’est-à-dire si le montant de vos charges est supérieur à celui de vos revenus.
L’impôt sur les sociétés est avantageux si vous avez besoin d’amortir un bien immobilier, donc de le déprécier et de réduire le résultat imposable. Vous pouvez aussi déduire certains frais, tels que les honoraires d’un notaire, et la rémunération perçue par le gérant du résultat.
La transmission du patrimoine
La société civile immobilière familiale est le statut juridique à choisir si vous envisagez de transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants. En effet, vous pouvez donner vos parts sociales à vos enfants, mais par tranche de 100 000 euros tous les 15 ans. Le plus, c’est que vous n’avez pas à régler de droit de donation.
Dans le cas où le propriétaire du bien immobilier décède, les associés de la SCI familiale héritent des parts sociales. Vous évitez donc les contraintes liées à l’indivision, qui ne s’applique pas au statut juridique de la SCI.
La responsabilité du gérant et des associés
La SCI est gérée par un gérant, nommé par les associés. Il a pour rôle de :
- représenter la société civile immobilière ;
- gérer les comptes ;
- signer les contrats d’achat et de location ;
- gérer les relations avec les locataires ;
- gérer la comptabilité et la fiscalité de la société.
Les associés ont, eux aussi, des responsabilités. Ils sont responsables de manière indéfinie des dettes de la société. Cela signifie que les associés doivent participer financièrement au règlement des dettes de la société, si celle-ci n’a pas les ressources nécessaires pour s’en acquitter.
Pourquoi choisir le statut juridique de la SCI ?
La société civile immobilière est le choix le plus évident pour la plupart des personnes qui veulent gérer un patrimoine immobilier.
- La comptabilité est simplifiée si vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu. Mais vous pouvez aussi opter pour l’impôt sur les sociétés pour profiter d’autres avantages fiscaux, en fonction de votre situation.
- Vous bénéficiez du droit au déficit foncier si vos charges sont plus élevées que vos revenus sur l’année.
- Selon les revenus annuels de la société, vous avez le choix entre le régime réel d’imposition et le régime micro-foncier.
- La rédaction des statuts est libre : vous choisissez l’ensemble des modalités pour assurer la bonne gestion de la société.
- La transmission du patrimoine est simplifiée pour une SCI familiale, où le régime de l’indivision et le règlement de bien des frais (succession, donation…) ne s’appliquent pas.
Le statut juridique de la SCI représente bien des avantages pour ceux qui veulent gérer un patrimoine immobilier. La gestion est flexible, car vous êtes libres de définir les statuts de la société lorsque vous les rédigez. Vous choisissez les modalités de nomination ou de révocation du gérant, les modalités de prise de décision (à l’unanimité ou à la majorité)… La comptabilité est simplifiée si vous choisissez le régime fiscal de l’impôt sur le revenu. De plus, vous avez le droit à des aides en cas de déficit, comme le mécanisme du déficit foncier. Et la transmission du patrimoine immobilier ? Elle est facilitée pour la SCI familiale, où vous évitez l’indivision ainsi les frais liés à la donation et aux héritages.
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