Les avantages fiscaux de la SCI

La création d’une société civile immobilière (SCI) est un excellent moyen d’optimiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers tout comme la transmission d’un patrimoine, en particulier sur le plan fiscal. Vous vous interrogez sur la fiscalité des SCI ? On vous dit tout des avantages fiscaux de la SCI dans la suite de cet article.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?

Commençons tout d’abord par présenter ce qu’est une SCI, ou société civile immobilière. Il s’agit d’une structure ayant pour objectif de permettre à ses membres de posséder et de gérer un bien immobilier à plusieurs. 

Pour la création d’une SCI, il est nécessaire d’être au moins deux associés (personnes physiques ou morales). Il n’est par conséquent pas envisageable d’administrer une société civile immobilière en tant qu’associé unique. La SCI ne peut être dite “unipersonnelle” que dans des circonstances bien particulières, et pendant une durée maximale d’un an. 

Suite à la création de la structure, sa gestion est ensuite confiée à un ou plusieurs gérants, qui peuvent être les associés eux-mêmes, ou bien des personnes n’appartenant pas à la société.

De manière générale, voici les deux principaux avantages de la SCI :

•  La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier via le rachat ou la cession des parts sociales (plutôt que la transmission directe du bien) ;
•  La SCI autorise une flexibilité particulière dans la gestion des biens immobiliers détenus : en particulier concernant la facilité d’instauration de baux commerciaux ou de locations meublées, ce qui se révèle très pratique dans le cadre d’une SCI familiale, par exemple.

S’agissant de fiscalité, la SCI est soumise d’office à l’impôt sur le revenu (IR). Les associés peuvent néanmoins décider de se tourner vers l’option de l’impôt sur les sociétés (IS) si la structure remplit certaines conditions. Attention, ce choix est irrévocable et, une fois le changement de régime d’imposition acté, il n’est plus possible de revenir en arrière.

D’un point de vue strictement fiscal, les avantages qui découlent de la gestion d’une SCI dépendent en premier lieu du type de régime choisi.

Quel régime fiscal pour bénéficier des avantages fiscaux de la SCI ?

Comme nous venons de le voir, la fiscalité d’une SCI est soumise à l’un des deux régimes d’imposition suivants :

• L’impôt sur le revenu (IR) ;
• L’impôt sur les sociétés (IS).

Les avantages fiscaux octroyés par l’appartenance à une SCI varient selon le régime choisi. L’impact de ce choix n’est donc pas à négliger si vous ne voulez pas voir les bienfaits de la gestion d’une SCI se transformer en inconvénients. 

Le régime de l’impôt sur le revenu (IR)

Le régime d’imposition sur le revenu est l’option par défaut lors de la création de votre SCI. Une SCI est l’IR est dite transparente, car la société n’est pas l’entité imposable en cas de bénéfices. Ce sont les associés qui héritent à titre personnel directement de cet impôt, dans la proportion de leur quote-part sur le capital total de la SCI.

Ce qui signifie que : 

• Les bénéfices de la SCI augmentent les revenus du foyer fiscal de chaque associé, qui paie donc plus d’impôt ;
• À l’inverse, les pertes de la SCI (le déficit foncier) viennent réduire le montant de l’IR de chaque associé.

En conséquence, le régime de l’impôt sur le revenu (IR) est l’option la plus intéressante lorsque les bénéfices de la société sont faibles. Ou même encore que le résultat est déficitaire, dans la mesure où ce déficit réduit le revenu global, et donc l’impôt, des associés.

Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS)

Pour passer sous régime de l’impôt sur les sociétés (IS), il est nécessaire d’en faire la demande. Car, comme nous venons de le voir, le régime fiscal par défaut d’une SCI est l’impôt sur le revenu IR. 

Cependant, rappelez-vous que ce changement de régime doit être bien mesuré, celui-ci étant définitif. En cas d’erreur sur ce point, il vous faudra dissoudre et liquider votre SCI, avant d’en créer une nouvelle pour repasser à l’IR.

L’impôt sur les sociétés (IS) devient avantageux lorsque votre foyer fiscal se situe dans les tranches d’imposition les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu. Son avantage réside dans le fait que son taux ne peut dépasser 26,5 % (contre 45 % pour l’IR).

Par ailleurs, l’impôt sur le revenu entraine une imposition directe des associés, y compris en l’absence de distribution des bénéfices. À l’inverse, si aucun dividende n’est distribué, la société uniquement est imposée avec l’IS.

Les avantages fiscaux pour les biens d’une SCI

La déduction de certains coûts pour les travaux

Si vous avez des travaux à réaliser dans un bien immobilier, la SCI présente un avantage indéniable, car ces travaux peuvent constituer des charges déductibles.

Si votre SCI est au régime de l’IR, vous pouvez déduire ces charges des revenus perçus grâce à l’activité de la société (par exemple, les loyers) pour le calcul de votre base imposable.

Une situation de déficit foncier, à savoir des charges supérieures aux recettes, est particulièrement intéressante, car elle va vous permettre de réduire le montant de votre impôt. Qui plus est, l’excédent de cette réduction d’impôt peut être reporté sur les revenus totaux des associés qui font partie de la société. Et ce, durant les six années suivantes, si besoin est.

Les travaux qui entrent dans la catégorie des charges déductibles sont les suivants :

• Travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien ;
• Travaux dus à la vétusté ou à un cas de force majeure ;
• Travaux dans le but de faciliter la location.

Ce qui signifie qu’il n’est malheureusement pas possible de déduire des opérations telles que les travaux de construction ou de reconstruction, ou encore les travaux d’agrandissement de vos biens immobiliers.

L’imposition de la plus-value en cas de vente

En tant que personne physique, si vous cédez le bien immobilier qui fait office de résidence principale vous concernant, vous avez le droit de bénéficier d’une exonération d’imposition sur la plus-value réalisée. Cet avantage peut être octroyé à l’occasion d’une cession d’un bien appartenant à une SCI, si l’un des associés l’occupe à titre de résidence principale.

Par ailleurs, bien que la cession soit réalisée par une société (la SCI), c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique dans un tel cas, et non celui des plus-values immobilières professionnelles. La plus-value sera donc simplement calculée à partir de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien.

Pour finir, lorsqu’un bien immobilier est détenu par une SCI depuis plus de 22 ans, l’imposition de plus-value ne s’applique tout bonnement plus. Après 30 ans, ce sont les prélèvements sociaux qui seront à leur tour exonérés.

Les avantages fiscaux d’une SCI familiale

Ce n’est pas un hasard si une part non négligeable des SCI sont des structures familiales. Les avantages fiscaux étant encore plus importants que pour une SCI classique, notamment en cas de succession :

• Réduction des droits d’enregistrement : les droits qui s’appliquent ici atteignent seulement 5 % de la valeur des parts sociales, alors qu’ils peuvent atteindre 60 % du patrimoine transmis en l’absence d’une SCI ;
• Réduction des droits de succession : en anticipant une donation à vos héritiers de votre vivant, vous pouvez éviter à ces derniers d’avoir à s’acquitter de droits de succession. Qui peuvent être particulièrement élevés en fonction de la valeur du bien transmis.