La création d’une société civile immobilière (SCI) est une solution d’investissements locatifs qui permet d’optimiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers tout comme la transmission d’un patrimoine, en particulier sur le plan fiscal. Vous vous interrogez sur la fiscalité des SCI ? On vous dit tout des avantages fiscaux de la SCI dans cet article. 🚀

📋 En résumé :

Une SCI est par défaut à l’impôt sur le revenu. Elle est sur option, à l’impôt sur les sociétés. Le régime le plus avantageux au niveau fiscal dépend de votre type de structure et de votre objectif ;
La SCI vous permet de déduire certains coûts lors de travaux ou encore de bénéficier d’une exonération d’imposition lors d’une plus-value en cas de vente du bien ;
Les avantages fiscaux sont encore plus importants pour la SCI familiale, surtout au niveau de la succession ou de la donation.

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Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?

Commençons tout d’abord par présenter ce qu’est une SCI, ou société civile immobilière. Il s’agit d’une structure ayant pour objectif de permettre à ses membres de posséder et de gérer un bien immobilier à plusieurs.

Pour la création d’une SCI, il est nécessaire d’être au moins deux associés (personnes physiques ou morales). Il n’est par conséquent pas envisageable d’administrer une société civile immobilière en tant qu’associé unique. La SCI ne peut être dite “unipersonnelle” que dans des circonstances bien particulières, et pendant une durée maximale d’un an.

Suite à la création de la structure, sa gestion est ensuite confiée à un ou plusieurs gérants, qui peuvent être les associés eux-mêmes, ou bien des personnes n’appartenant pas à la société.

Voici les deux principaux avantages de la SCI :

La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier via le rachat ou la cession des parts sociales (plutôt que la transmission directe du bien) ;
La SCI autorise une flexibilité particulière dans la gestion des biens immobiliers détenus : en particulier concernant la facilité d’instauration de baux commerciaux ou de locations meublées, ce qui se révèle très pratique dans le cadre d’une SCI familiale, par exemple.

Quel régime fiscal choisir pour bénéficier des avantages fiscaux de la SCI ?

S’agissant de fiscalité, la SCI est soumise d’office à l’impôt sur le revenu (IR). Les associés peuvent néanmoins décider de se tourner vers l’option de l’impôt sur les sociétés (IS) si la structure remplit certaines conditions. Attention, ce choix est irrévocable et, une fois le changement de régime d’imposition acté, il n’est plus possible de revenir en arrière.

D’un point de vue strictement fiscal, les avantages qui découlent de la gestion d’une SCI dépendent en premier lieu du type de régime choisi. L’impact de ce choix n’est donc pas à négliger si vous ne voulez pas voir les bienfaits de la gestion d’une SCI se transformer en inconvénients.

Il n’existe pas de statut plus avantageux entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR), le choix dépendra des objectifs de chacun ! 🎯

Le régime de l’impôt sur le revenu (IR)

Le régime d’imposition sur le revenu est l’option par défaut lors de la création de votre SCI. Une SCI à l’IR est dite transparente, car la société n’est pas l’entité imposable en cas de bénéfices. Ce sont les associés qui héritent à titre personnel directement de cet impôt, dans la proportion de leur quote-part sur le capital total de la SCI. Ce qui signifie que :

Les bénéfices de la SCI augmentent les revenus du foyer fiscal de chaque associé, qui paie donc plus d’impôts (à déclarer sur ici) ;
À l’inverse, les pertes de la SCI (le déficit foncier) viennent réduire le montant de l’IR de chaque associé.

Par ailleurs, l’IR entraîne une imposition directe des associés, y compris en l’absence de distribution des bénéfices. À l’inverse, si aucun dividende n’est distribué, la société uniquement est imposée avec l’IS.

Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS)

Pour passer sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), il est nécessaire d’en faire la demande. Car, comme nous venons de le voir, le régime fiscal par défaut d’une SCI est l’IR. Cependant les activités commerciales sont interdites à l’IR. Cela implique que si votre SCI est une location meublée, vous devez obligatoirement être à l’IS.

Cependant, rappelez-vous que ce changement de régime doit être bien mesuré, celui-ci étant définitif. En cas d’erreur sur ce point, il vous faudra dissoudre et liquider votre SCI, avant d’en créer une nouvelle pour repasser à l’IR.

Quel régime pour quel projet ?

En fonction de votre projet, vous avez ou non le choix concernant votre régime d’imposition. Voici un tableau récapitulatif pour vous aider à faire votre choix quant à celui qui vous apportera le plus d’avantages fiscaux pour votre SCI :

SCI à l’IR	SCI à l’IS
Location d’appartement non meublé uniquement	Location meublée ou non, aucune restriction
Aucune activité commerciale possible (location meublée)	Pas autorisé pour une résidence principale
Si la SCI héberge une société commerciale (SAS, SARL…), elle peut être autant à l’IR qu’à l’IS car c’est la société “hébergée” qui a cette activité commerciale, et non la SCI elle-même

En conséquence, le régime de l’impôt sur le revenu (IR) est l’option la plus intéressante lorsque les bénéfices de la société sont faibles. Ou même encore que le résultat est déficitaire, dans la mesure où ce déficit réduit le revenu global, et donc l’impôt, des associés ;
L’impôt sur les sociétés (IS) devient avantageux lorsque votre foyer fiscal se situe dans les tranches d’imposition les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu. Son avantage réside dans le fait que son taux ne peut dépasser 26,5% (contre 45% pour l’IR).

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Les avantages fiscaux pour les biens d’une SCI

La déduction de certains coûts pour les travaux

Si vous avez des travaux à réaliser dans un bien immobilier, la SCI présente, en effet, des avantages fiscaux indéniables, car ces travaux peuvent constituer des charges déductibles.

Si votre SCI est au régime de l’IR, vous pouvez déduire ces charges des revenus perçus grâce à l’activité de la société (par exemple, les loyers) pour le calcul de votre base imposable.

Une situation de déficit foncier, à savoir des charges supérieures aux recettes, est particulièrement intéressante, car elle va vous permettre de réduire le montant de votre impôt auprès de l’administration fiscale. Qui plus est, l’excédent de cette réduction d’impôt peut être reporté sur les revenus totaux des associés qui font partie de la société. Et ce, durant les six années suivantes, si besoin est.

Les travaux qui entrent dans la catégorie des charges déductibles sont les suivants :

Travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien ;
Travaux dus à la vétusté ou à un cas de force majeure ;
Travaux dans le but de faciliter la location.

Ce qui signifie qu’il n’est malheureusement pas possible de déduire des opérations telles que les travaux de construction ou de reconstruction, ou encore les travaux d’agrandissement de vos biens immobiliers.

L’imposition de la plus-value en cas de vente

Des avantages fiscaux existent également dans le cas de la vente d’un bien en SCI. En tant que personne physique, si vous cédez le bien immobilier qui fait office de résidence principale vous concernant, vous avez le droit de bénéficier d’une exonération d’imposition sur la plus-value réalisée. Cet avantage peut être octroyé à l’occasion d’une cession d’un bien appartenant à une SCI, si l’un des associés l’occupe à titre de résidence principale.

Par ailleurs, bien que la cession soit réalisée par une société (la SCI), c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique dans un tel cas, et non celui des plus-values immobilières professionnelles. La plus-value sera donc simplement calculée à partir de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien.

Pour finir, lorsqu’un bien immobilier est détenu par une SCI depuis plus de 22 ans, l’imposition de plus-value ne s’applique tout bonnement plus. Après 30 ans, ce sont les prélèvements sociaux qui seront à leur tour exonérés.

Les avantages fiscaux d’une SCI familiale

Ce n’est pas un hasard si une part non négligeable des SCI sont des structures familiales. Les avantages fiscaux étant encore plus importants que pour une SCI classique, notamment en cas de succession :

Réduction des droits d’enregistrement : les droits qui s’appliquent ici atteignent seulement 5% de la valeur des parts sociales, alors qu’ils peuvent atteindre 60% du patrimoine transmis en l’absence d’une SCI ;
Réduction des droits de succession : en anticipant une donation à vos héritiers de votre vivant, vous pouvez éviter à ces derniers d’avoir à s’acquitter de droits de succession. Qui peuvent être particulièrement élevés en fonction de la valeur du bien transmis.

La SCI familiale est donc particulièrement avantageuse au niveau fiscal pour les cas de succession ou de donation.

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FAQ – Questions fréquentes

Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI familiale ?

La SCI familiale, en principe soumise à l’IR, à l’avantage de pouvoir éviter les problèmes de partage de l’indivision. Elle permet de fixer les règles de vente d’un bien lors d’une succession. La SCI permet, en effet, de réduire la base imposable sur laquelle sont calculés les droits de succession. Le montant d’imposition à payer sera donc réduit. La base imposable est réduite d’environ 10% grâce à une décote appliquée sur les parts sociales. L’abattement progressif dès la sixième année de détention du bien immobilier est également à prendre en compte. Parmi les inconvénients de la SCI familiale nous retrouvons le sujet des frais déductibles, qui sont peu nombreux.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe 5 types de SCI :

La SCI traditionnelle. C’est la SCI la plus courante. Elle permet l’achat, la gestion ou location d’un bien immobilier ;
La SCI familiale. Elle permet aux membres d’une même famille de gérer et de transmettre un ou plusieurs bien immobilier ;
La SCI construction vente. Elle permet d’acheter un terrain afin d’y construire des logements, destinés ensuite à la vente ;
La SCI attribution. Elle permet de partager un bien acquis ou construit en créant une sorte de copropriété ;
La SCI de jouissance à temps partagé. Ce type de SCI vise à partager l’utilisation d’un bien entre plusieurs bénéficiaires (chacun défini alors une période d’occupation du bien). Dans ce cas le bien sert de résidence secondaire.

Quelles sont les règles de déductibilité pour une SCI ?

Elles sont sensiblement similaires à celles qui s’appliquent aux sociétés commerciales à l’IS. C’est-à-dire que les achats doivent :

Être nécessaires à l’exercice de la société ;
Avoir été engagés dans l’intérêt de la société ;
Pouvoir être justifiés via des factures.

Vous avez davantage de questions sur les avantages fiscaux des SCI ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝