La déduction des charges en SCI est un fonctionnement à connaître si vous souhaitez optimiser votre fiscalité. En effet, une gestion avisée de vos charges peut avoir un impact considérable sur la rentabilité de votre investissement. Néanmoins, toutes les charges ne sont pas déductibles, et certaines précautions sont à prendre vis à vis des autorités. Dans cet article, nous explorerons en détail les charges déductibles en SCI et vous fournirons des conseils pratiques pour tirer le meilleur parti de votre patrimoine immobilier et de votre société.
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Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société permettant à plusieurs personnes associées de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Afin de créer une SCI, il est nécessaire d’être au moins deux associés (personnes physiques ou morales). Il n’est en effet pas envisageable d’administrer une société civile immobilière en tant qu’associé unique. Cette structure offre une grande flexibilité en matière de gestion et de transmission de patrimoine, notamment sous sa forme de SCI familiale. Toutefois, il est impératif de bien maîtriser les règles fiscales qui régissent ce type de société afin de pouvoir bénéficier de tous les avantages fiscaux qu’elle a à offrir.
Les charges déductibles en SCI
Comprendre les charges déductibles en SCI est essentiel pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier. Voici les principales catégories de charges qui peuvent être déduites de votre société :
Les charges d’entretien et de réparation
Les dépenses liées à l’entretien courant et aux réparations du bien immobilier sont généralement considérées comme déductibles. Cela englobe les travaux de peinture, de plomberie, de menuiserie et autres interventions visant à maintenir le bien en bon état. Il est impératif de conserver toutes les factures correspondantes et de s’assurer que les travaux soient effectués en conformité avec la législation en vigueur.
Les charges de copropriété
Les frais de copropriété, tels que les charges communes, l’entretien des parties communes, les dépenses liées au gardiennage, sont également considérés comme déductibles. Il est essentiel ici de faire la distinction entre les charges locatives, récupérables auprès du locataire, et les charges déductibles supportées par la SCI.
Les charges liées à l’emprunt
Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la rénovation ou l’entretien du bien immobilier constituent des charges déductibles en SCI. Cela englobe également les frais de dossier, les primes d’assurance emprunteur et les frais de garantie. Il est essentiel de conserver une trace complète de ces dépenses.
Les charges liées à la gestion locative
Les honoraires de gestion locative, les frais de rédaction de bail ainsi que les primes d’assurance loyers impayés peuvent être déduits. Il est essentiel de s’assurer que ces frais soient correctement justifiés et correspondent à des prestations réelles.
Les charges d’Impôts et de Taxes Foncières
Certains impôts locaux, tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation, sont également considérés comme des charges déductibles en SCI. Il en va de même pour la taxe sur les ordures ménagères. Les autres impôts eux, ne pourront être déduits.
Déductibilité des charges : points d’attention à retenir
Pour maximiser les avantages fiscaux liés aux charges déductibles en SCI, il est toutefois nécessaires de garder certaines informations en tête. En effet, la déductibilité des charges ne peut se faire que si les conditions suivantes sont bien respectées.
Justificatif et preuves de vos charges déductibles
Il est impératif de conserver toutes les factures et justificatifs de paiement pour chaque charge déductible. Cela permettra en effet de prouver la légitimité de ces dépenses en cas de contrôle fiscal. Une gestion méticuleuse des documents est essentielle pour éviter tout litige avec l’administration fiscale.
La distinction entre charges locatives et charges déductibles
Il est crucial de bien faire la distinction entre les charges locatives et les charges déductibles supportées par la SCI. Les charges locatives sont récupérables auprès du locataire. Cette distinction est essentielle pour éviter tout malentendu ou litige avec l’administration fiscale.
Le respect des conditions légales en vigueur
Si vous souhaitez les déduire, veillez alors à ce que les travaux effectués soient conformes à la législation en vigueur. Certaines dépenses pourraient être remises en question par l’administration fiscale si elles ne respectent pas ces normes. S’entourer de professionnels du secteur peut s’avérer judicieux pour s’assurer de la conformité des travaux, et ainsi vous épargner un potentiel contrôle fiscal. Pour en savoir plus sur ces normes, vous pouvez toujours vous rapprocher du site des impôts, juste ici !
Pourquoi déduire des charges de ma SCI ?
Que votre SCI soit imposée à l’IS ou à l’IR, la déduction de charges permet des avantages fiscaux. Avec une SCI à l’IS, par exemple, cette déduction de charges vous permet de réduire le résultat imposable de votre SCI. Cela réduit ainsi le montant de l’impôt à payer sur ce résultat.
Quelles charges déductibles en fonction de l’imposition de ma SCI ?
Lorsque la SCI relève du régime de l’impôt sur le revenu, les charges déductibles portent alors uniquement sur son revenu foncier. Ainsi, cela signifie que les bénéfices de la SCI augmentent les revenus du foyer fiscal de chaque associé, qui paie donc plus d’impôt. Inversement, les pertes de la SCI viennent réduire le montant d’imposition de chaque associé.
La SCI soumise au régime fiscal de l’IS peut quant à elle, est imposée directement sur son résultat. Il est donc intéressant de réduire son chiffre d’affaires, afin de réduire l’impôt à payer. Elle peut déduire des frais supplémentaires de ceux déjà mentionnés de ses revenus :
- L’amortissement du bien immobilisé : La SCI à l’IS peut amortir sur plusieurs exercices fiscaux le bien acheté, amortissant ainsi un montant régulier sur X années.
- Les frais d’agence immobilière pour l’achat d’un bien en SCI : ces frais seront également déductibles.
- Les frais de notaire.
Il est tout de même bon de noter que le choix de soumettre votre SCI à l’IS est irrévocable. Il ne sera pas possible de revenir à un régime IR par la suite. De plus, la comptabilité d’une SCI à l’IS est une comptabilité commerciale, et donc plus contraignante que la comptabilité d’une SCI à l’IR. Il est donc essentiel de peser le pour et le contre dans ce choix.
FAQ : Foire aux questions
Quelles sont les règles de déduction de charges pour ma SCI ?
Dans l’idée et pour être déduite, une charge doit respecter les règles de déductibilité. Elle doit donc être engagée dans l’intérêt de la société, ne pas présenter un montant exagéré, et être justifiée. Cette règle est également valable pour les autres types de société comme les SAS ou SARL.
Puis-je récupérer la TVA avec ma SCI ?
Une SCI peut récupérer la TVA dans deux cas seulement. Soit si elle est automatiquement assujettie à la TVA du fait du type de location qu’elle propose (la location de biens meublés, par exemple), soit si elle a opté pour la TVA. Le cas contraire, la SCI sera exonérée de TVA et donc, ne la récupèrera pas.
Quelles sont les charges qui ne sont pas déductibles ?
Toutes les charges en SCI ne sont pas déductibles du résultat imposable ! Pour distinguer les charges déductibles et non déductibles, gardez en tête que toutes les charges affectant la structure du bien n’entrent pas dans la déduction de charges. Cela inclue par exemple les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. De la même manière, les travaux dont l’objectif est d’augmenter le nombre d’unités de logements sont considérés comme étant similaires à une construction. Cela concerne également la création de nouvelles pièces telles qu’une cuisine, ou encore une salle de bains.
Madame
Je suis gérant d’une SCI familiale. Le régime fiscal est imposition à l’IR. La SCI à cinq associés, mes quatre enfants et moi même.
Puis-je ajouter aux charges déductibles que vous mentionnez, une rémunération des comptes des associés, par exemple à 5% l’an ?
Merci pour votre réponse.
CDLT
René RICHOU
Bonjour René,
Si vous souhaitez rémunérer les associés, vous devez passer par la distribution de dividende. Une rémunération autre n’est possible que pour le gérant de la SCI.
Si vous souhaitez mettre en place un compte courant d’associé, il faudra mettre en place une convention de compte courant qui fixe le taux de rémunération (5% si vous le souhaitez). Ces intérêts sont déductibles de la SCI pour un certain montant, mis à jour chaque trimestre.