SCI et location meublée : les règles à respecter en matière de fiscalité

Comme son nom l’indique, une SCI est une société civile. Ce qui l’empêche en théorie d’avoir des activités commerciales telles que la location meublée. Cependant, il existe des exceptions à ce principe qui permettent de louer un bien meublé en SCI. Mais quelles sont les conditions à respecter pour avoir le droit de faire de la location meublée en SCI ? Et quelle fiscalité s’applique dans ces situations ? Explications.

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Location meublée en SCI : les conditions à respecter pour y avoir droit

En tant que société civile, une SCI ne doit pas, en principe, exercer une activité commerciale. Or la location meublée est considérée par le code général des impôts comme une activité commerciale. En théorie, une SCI ne peut donc pas louer un logement meublé.

Il existe toutefois deux exceptions à ce principe qui permettent de pratiquer la location meublée en SCI. Pour avoir le droit de louer un bien meublé en SCI, vous devez respecter l’une des deux conditions suivantes :

• la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS) ;
• les revenus locatifs issus de la location meublée sont limités.

Cas n° 1 : la SCI a opté pour une fiscalité à l’IS

Pour rappel, une SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Pour déduire ses frais et pratiquer l’amortissement, elle peut toutefois opter pour une imposition à l’IS.
Dans ce cas, les revenus d’une location immobilière sont tous traités de la même façon : on ne distingue plus les activités civiles liées à la location d’un bien vide des activités commerciales issues d’une location meublée.

En contrepartie, la SCI est astreinte à certaines obligations comptables et fiscales. Elle doit tenir une comptabilité régulière et complète, et déposer des comptes annuels incluant un bilan et un compte de résultat. Ces éditions comptables sont transmises chaque année au fisc, en même temps qu’une déclaration fiscale n° 2065.

Cas n° 2 : la SCI à l’IR a des revenus de location meublée limités

Une SCI soumise au régime fiscal de l’IR peut également louer un bien immobilier meublé si cette forme de location est exceptionnelle. Pour bénéficier de cette tolérance, il faut que les revenus locatifs issus de la location meublée soient limités à 10 % du montant total des recettes dégagées par la SCI.

Sachant qu’une marge peut être appliquée si le seuil de 10 % est dépassé une année. Dans ce cas, la moyenne des recettes peut être prise en compte sur une durée de 3 ans.
Pour éviter les mauvaises surprises, la limite de 10 % doit être prise en compte avant la création d’une SCI. Notamment si vous envisagez de vous lancer dans la location meublée de type AirBnB.

Quelle fiscalité s’applique à une location meublée en SCI ?

Dans une SCI, qu’elle soit soumise à l’IR ou à l’IS, les revenus issus d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans une SCI soumise à l’IR, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est particulièrement avantageux sur le plan fiscal. Mais une imposition de la SCI à l’IS peut aussi avoir ses atouts.

Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : un statut intéressant à l’IR

Si vous envisagez de louer un bien immobilier, vous devez savoir que la location meublée donne droit à certains avantages fiscaux si votre activité est considérée comme une location meublée non professionnelle (LMNP).

Pour bénéficier de ce statut, vous devez :

• ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé ;
• avoir des revenus de location inférieurs à 23 000 € par an ;
• et percevoir des recettes de location inférieures à 50 % des revenus d’activité de votre foyer (salaires, autres BIC…).

Le bien mis en location doit pour sa part :

• se trouver en résidence locative ;
• ou être meublé conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier dont le logement doit être équipé (literie, four et plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle…).

Avec le statut de LMNP, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus nets imposables (voire 71 % pour un meublé de tourisme), si vous relevez du régime micro-BIC applicable pour des revenus de location inférieurs à 23 000 € par an.

Si vous avez beaucoup de charges (taxe foncière, assurance, travaux…), vous pouvez aussi opter pour une imposition au réel. Obligatoire au-delà de 23 000 € de revenus par an, ce régime fiscal permet de déduire certains frais de vos bénéfices au lieu d’appliquer l’abattement forfaitaire. Dans ce cas, vous pouvez aussi recourir à l’amortissement, et déclarer un déficit fiscal pendant 6 ans.

SCI à l’IS : des déductions fiscales à prendre en compte

Dans une SCI à l’IS, les taux d’imposition sont globalement plus élevés qu’à l’IR. Ainsi, le taux d’imposition normal est de 26,5 %, pouvant toutefois être réduit à 15 % si le chiffre d’affaires de la SCI est inférieur à 38 120 euros.

Mais certains frais sont déductibles des bénéfices, ce qui permet de réduire avantageusement l’assiette d’imposition de la SCI. Il est possible, en effet, de déduire certaines charges comme la rémunération du gérant, et de pratiquer l’amortissement. Vous pouvez aussi déclarer un déficit fiscal pendant 10 ans, soit une durée supérieure à celle pratiquée à l’IR.

Conclusion

Avant de vous lancer dans la location meublée en SCI, vous avez donc tout intérêt à considérer les conditions requises pour y prétendre, et la fiscalité qui en découle. Entre une imposition de vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) à l’IR ou à l’IS, vous devrez estimer vos revenus d’activité et tenir compte des ressources des associés pour choisir la fiscalité la plus avantageuse. En cas de faibles charges, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) soumis au barème progressif de l’impôt peut être avantageux. Mais les déductions de charges permises à l’IS peuvent aussi être intéressantes, et vous permettre de dépasser le seuil des 10 % de revenus à respecter pour rester à l’IR.