Taxe foncière en SCI : le guide complet

La SCI, ou société civile immobilière, est une forme de société à objet non commercial. Elle est fondée par deux associés ou plus en vue de constituer et/ou de gérer un patrimoine immobilier. Comme pour tout contribuable, la fiscalité des SCI est liée à ses revenus ainsi qu’à son patrimoine. Dans cet article, nous allons nous pencher plus particulièrement sur la taxe foncière en SCI : comment fonctionne cet impôt local ? L’assujettissement est-il systématique pour les SCI ? Comment la taxe foncière peut-elle être calculée et réglée ? Tour d’horizon.

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local qui doit être payé chaque année par les propriétaires de biens immobiliers. Elle est due pour chacun des biens possédés, qu’ils s’agisse de locaux professionnels ou à usage d’habitation, de parkings, de terrains, etc. Les sommes prélevées servent à financer les collectivités territoriales et les services qu’elles offrent à la communauté.

Une SCI doit-elle payer la taxe foncière ?

L’objet d’une SCI consiste en (ou implique) la gestion d’un patrimoine immobilier. Dès lors qu’elle est active, celle-ci possède donc nécessairement un actif immobilier. Or, la taxe foncière est due par tout propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale ; et, dans le cas d’une société, qu’elle ait un objet civil ou commercial. La SCI est donc redevable de cet impôt.

Pour rappel, la SCI possède les biens en son nom propre, et non en celui de ses associés : c’est donc elle qui doit s’acquitter de la taxe foncière chaque année.

Quels sont les biens des SCI concernés par la taxe foncière ?

Par principe, un bien bâti est concerné par la taxe foncière (TFPB) dès lors qu’il a le caractère de véritable bâtiment et qu’il est fixé au sol. Les immeubles et maisons d’habitation, les parkings ou encore les installations et bâtiments industriels et commerciaux sont donc concernés. Les caravanes ou mobil-homes ne sont en revanche pas assujettis.

En règle générale, les terrains non bâtis sont également concernés par la taxe foncière (TFPNB), qu’ils soient constructibles ou non.

💡 Bon à savoir : certains biens répondant à des critères précis peuvent être exonérés de taxe foncière. Nous y reviendrons dans la partie suivante.

Quid des biens loués ou occupés ?

Le propriétaire d’un bien est redevable de la taxe foncière y compris lorsque ce bien est loué. Il est à noter qu’il est formellement interdit de faire peser la charge de cette taxe sur le locataire.

💡 Bon à savoir : le fait que le bien soit loué, occupé ou vide n’a pas d’impact sur le montant de la taxe foncière.

La situation est différente si l’un des associés de la SCI occupe le bien à titre gratuit. La SCI peut, dans ce cas de figure, lui demander de rembourser le montant de la taxe foncière qu’elle a dû verser.

Une exonération de taxe foncière est-elle possible pour les SCI ?

Pour les particuliers, un certain nombre de situations personnelles peuvent aboutir à une exonération de taxe foncière. Ce n’est pas le cas pour les SCI. Néanmoins, leurs biens peuvent, en fonction de leur nature et de leurs statuts, être exonérés.

Exonérations pour les propriétés bâties

Il existe un seul cas d’exonération permanente de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les SCI. Il concerne les bâtiments ruraux affectés de manière exclusive et permanente à un usage agricole (granges, etc.).

Des exonérations temporaires, totales ou partielles, peuvent être accordées pendant 2 ans en cas de construction nouvelle, de reconstruction ou d’ajout de construction d’un bâtiment à usage d’habitation. Si le bâtiment n’est pas à usage d’habitation, l’exonération est nécessairement partielle. Pour en bénéficier, une déclaration doit être déposée auprès du centre des impôts dans un délai de 90 jours à compter de la fin des travaux.

Certains biens peuvent bénéficier d’exonérations temporaires supplémentaires, selon leur localisation et les collectivités auxquelles ils sont rattachés, dans des conditions particulières. Cela peut notamment concerner :

• les logements anciens où des travaux d’économie d’énergie ont été réalisés ;
• les logements à haut niveau de performance énergétique ;
• les logements en location-accession ;
• les meublés de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZRR) ;
• les logements destinés à la location inoccupés ;
• les logements proches d’un site exposé à des risques particuliers ;
• les locaux à usage de bureau transformés en logement d’habitation.

Il convient de se rapprocher du centre des impôts dont dépend la SCI pour vérifier l’éligibilité de ses biens à ces différents dispositifs.

Exonérations pour les propriétés non bâties

Certains terrains non bâtis bénéficient également d’exonérations de taxe foncière (TFPNB) totales ou partielles. Cela concerne en particulier les terrains agricoles des SCI. Leur éligibilité doit là aussi être vérifiée auprès du centre des impôts.

Comment fonctionne le calcul de la taxe foncière pour les SCI ?

La base d’imposition de la TFPB (taxe foncière pour les propriétés bâties) est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien. La valeur locative cadastrale correspond au loyer annuel potentiel pouvant théoriquement être perçu en cas de location de ce bien. La base d’imposition de la TFPB est égale à 50 % de cette valeur. En effet, on applique un abattement de 50 % pour charges théoriques.

Un taux d’imposition, défini par les collectivités locales, est ensuite appliqué à cette base imposable afin de déterminer le montant de la taxe foncière pour le bien.

→ TFPB = (0,5 x valeur locative cadastrale) x taux d’imposition en vigueur

Le principe est le même pour la TFPNB (taxe foncière pour les propriétés non bâties), si ce n’est que la base imposable est calculée en fonction du revenu cadastral. Celui-ci est égal à 80 % de la valeur locative cadastrale.

→ TFPNB = (0,8 x valeur locative cadastrale) x taux d’imposition en vigueur

Le montant total de la taxe foncière due par la SCI pour l’année est calculé en additionnant le montant obtenu pour chacun des biens qu’elle possède.

En pratique : comment s’acquitter de la taxe foncière en SCI ?

Le gérant de la SCI est le garant du bon règlement de la taxe foncière et est chargé de procéder à son règlement. Les avis de taxe foncière sont émis chaque année entre août et septembre, et la date limite de paiement est fixée autour de la mi-octobre. La réception de l’avis et l’envoi du règlement peuvent se faire en ligne ou par voie postale.

La procédure pour régler en ligne la taxe foncière due par la SCI est la suivante :

1. Créer un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. Un code d’activation de l’espace est envoyé par courrier sous 15 jours ;
2. Se connecter à l’espace professionnel ;
3. Paramétrer un mode de règlement dans la rubrique “Gérer les comptes bancaires” et adhérer au service de paiement en ligne dans la rubrique “Gérer les services” ;
4. Consulter l’avis de taxe foncière en ligne, via la rubrique “Mes services > Consulter > Compte fiscal”, puis le menu “Accès par impôt > Taxe foncière > Avis d’imposition” ;
5. Cliquer sur le bouton “Payer” situé dans la colonne “Paiement” du tableau récapitulatif des avis de taxe foncière afin de procéder au règlement.

💡 Bon à savoir : il est possible de paramétrer une mensualisation des paiements (demande à effectuer avant le 30 juin), ou un prélèvement à échéance (demande avant le 30 septembre).

Quels sont les autres impôts dont une SCI doit s’acquitter ?

En plus des impôts locaux, une SCI est potentiellement redevable :

• de l’impôt sur le revenu via ses associés (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS) selon son régime fiscal ;
• de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
• de l’impôt sur les plus-values ;
• de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

Pour conclure, une SCI en activité est nécessairement redevable de la taxe foncière, sauf dans le cas où elle possède exclusivement des biens agricoles. Le montant de la taxe foncière de la SCI est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale de chaque bien et du taux d’imposition en vigueur. La SCI doit s’acquitter du montant dû avant la mi-octobre, et peut le faire en ligne en quelques clics.