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- Le rachat de parts en indivision intervient souvent dans le cadre d’une succession ou à la suite d’un divorce ;
- Il permet de transférer la totalité de la propriété du bien partagé au profit d’une seule personne, qui pourra ainsi se détacher des contraintes d’une gestion en indivision ;
- L’intervention d’un notaire est obligatoire, ce qui implique le versement d’honoraires et de droits de partage ;
- Le notaire supervise la valorisation du bien et calcule la soulte à régler par le cessionnaire.
La copropriété d’un bien immobilier peut être administrée de deux manières différentes : en indivision ou en SCI. L’indivision peut constituer une situation inconfortable, notamment quand elle survient dans le cadre d’une succession ou d’un divorce. Le rachat des parts par l’un des copropriétaires est souvent nécessaire pour assurer une gestion paisible. Dans cet article, on vous présente la procédure à suivre pour procéder à un rachat de parts en indivision. On détaille les modalités de fixation du prix de vente, les formalités administratives et la fiscalité de cette opération.
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Qu’est-ce que le rachat de parts en indivision ?
Avant de détailler les conditions pratiques d’un rachat de parts en indivision, commençons par définir le cadre juridique de cette opération.
Attention : Les règles présentées dans cet article ne s’appliquent que dans le cadre d’une indivision. Les procédures à suivre sont différentes si vous détenez votre bien par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI).
Définition et fonctionnement de l’indivision
L’indivision est un régime juridique par lequel plusieurs personnes partagent des droits de propriété sur un même bien, qui peut être un actif immobilier ou un véhicule, par exemple. Il appartient indistinctement à tous les indivisaires, sans que leurs parts respectives soient matériellement individualisées.
Bon à savoir : En revanche, le partage n’est pas forcément égalitaire. Un indivisaire peut très bien détenir 70 % d’une maison, et l’autre 30 %.
L’utilisation d’un bien implique en principe l’accord des autres copropriétaires. Par ailleurs, l’usage par une seule personne requiert le versement d’une indemnité aux autres indivisaires, sauf s’ils décident d’y renoncer. Enfin, les actes de gestion demandent la majorité des 2/3 des droits indivis. Dans le cadre d’un logement, cette condition concerne par exemple la conclusion ou la résiliation du bail d’habitation, ou la vente de meubles.
Dans quels cas racheter les parts d’un co-indivisaire ?
L’indivision constitue le plus souvent une situation transitoire dans le cadre de la succession du défunt qui détenait auparavant le bien. Les cohéritiers choisissent généralement l’un d’entre eux pour en acquérir la propriété entière. Il doit alors racheter les parts des autres.
Cette opération (aussi appelée rachat de soulte) peut également résulter d’un divorce, lorsque les époux possèdent un bien immobilier commun. Si l’un d’entre eux souhaite continuer à occuper ou à exploiter ce logement, il doit acquérir les parts de son ex-conjoint. Une telle situation survient généralement quand le couple a choisi le régime matrimonial de la séparation de biens.
Selon le même principe, l’indivision peut aussi s’appliquer à l’achat d’une maison en commun par plusieurs amis, bien que la SCI soit souvent privilégiée dans ce cadre.
Différence entre rachat de parts et licitation
La licitation immobilière est un autre mécanisme de sortie de l’indivision, régi par les articles 1686 à 1688 du Code civil. Généralement utilisée quand le rachat des parts par l’un des copropriétaires n’est pas possible, elle implique la vente aux enchères du bien. Le prix obtenu fait ensuite l’objet d’un partage entre les indivisaires. Une telle opération peut être mise en œuvre à l’amiable ou à la suite d’une décision judiciaire.
La principale différence entre ces deux régimes provient donc de l’étendue de la transaction.
- Le rachat de parts ne porte que sur une fraction de l’actif ;
- La licitation suppose le transfert de la propriété globale du bien à un tiers.
Bon à savoir : Une vente directe des parts à un tiers est aussi possible, à condition de recueillir l’accord des autres indivisaires, qui ont un droit de préemption. Ainsi, ils disposent d’un délai d’un mois pour racheter vos parts, s’ils ne souhaitent pas que vous les cédiez à l’acquéreur proposé.
Comment calculer le prix d’un rachat de parts en indivision ?
La procédure de rachat de soulte implique de calculer le prix des parts du cédant.
L’évaluation de la valeur du bien
La première étape consiste à calculer la valeur du bien à partager. L’opération implique donc de faire appel à un spécialiste pour évaluer le logement sur la base de ses caractéristiques et des conditions actuelles du marché. Il peut s’agir d’un notaire ou d’un expert immobilier.
D’un point de vue légal, rien n’empêche de définir la valeur au terme d’une négociation amiable. Néanmoins, l’intervention d’un professionnel permet d’obtenir une évaluation plus précise et atténue les risques d’un litige ultérieur.
Bon à savoir : Si des désaccords subsistent après la première valorisation, vous pouvez solliciter une expertise contradictoire en faisant intervenir un deuxième spécialiste du marché immobilier local.
Si la maison en indivision a été financée par un emprunt souscrit en commun, il faut déduire le montant restant à rembourser pour mesurer la valeur nette du bien, qui sert de base de calcul pour la soulte.
Le calcul de la soulte à verser
Une fois que vous connaissez la valeur du bien à partager, vous pouvez calculer la soulte que le cessionnaire doit verser au cédant. Son montant dépend de la quote-part transmise.
Soulte à verser = Valeur nette du bien x Quote-part détenue par le cédant
Le résultat obtenu peut ensuite être ajusté des frais d’entretien engagés par les différents indivisaires, s’ils n’ont pas été répartis équitablement.
Exemple de calcul de la soulte
Julien et David ont hérité d’une maison familiale en bord de mer au décès de leur père, avec une répartition égalitaire. Julien souhaite obtenir la pleine propriété de ce bien, dont la valeur est de 350 000 €. Il a engagé 5 000 € pour l’entretien de la bâtisse jusqu’à la date de l’opération, sans que son frère ait contribué à ces dépenses.
Voici le calcul de la soulte que Julien doit verser à David, en incluant la régularisation de sa participation à l’entretien du bien.
Soulte = 350 000 x 0,5 + 5 000 x 0,5 = 177 500 €
Quelle est la procédure pour racheter une part en indivision ?
La procédure à suivre est plus ou moins simple selon qu’il existe un accord entre les indivisaires sur les conditions de l’opération, ou non.
L’accord amiable entre indivisaires
Le partage de l’indivision constitue une procédure encadrée par la loi, qui implique l’intervention d’un notaire. Il commence par estimer la valeur du bien immobilier, en faisant généralement appel à un expert, puis calcule la soulte à verser par le cédant des parts.
Il rédige ensuite un acte de partage qui formalise les conditions de la répartition des biens entre les héritiers ou les époux divorcés. Les deux parties à la transaction doivent signer ce document.
Le transfert de propriété intervient au moment du versement de la soulte, qui doit être réalisé en une seule fois. La souscription d’un crédit par le cessionnaire peut donc être nécessaire, s’il ne dispose pas du montant de la somme requise au préalable.
Les recours au tribunal en cas de blocage
Parfois, les copropriétaires ont des désaccords qui les empêchent de gérer le bien ou d’orchestrer un rachat des parts par l’un d’entre eux. L’un des indivisaires peut alors saisir le tribunal pour résoudre le blocage et organiser la sortie de l’indivision.
Après une étude de la situation, le juge peut décider d’ordonner la vente judiciaire. La procédure retenue correspond généralement à la licitation, ce qui implique une mise aux enchères de l’actif.
Quelle fiscalité s’applique au rachat de parts en indivision ?
Le rachat de parts d’un bien immobilier en indivision constitue en principe une opération imposable. On résume les spécificités de sa fiscalité.
Les droits de partage et les frais de notaire
L’intervention d’un notaire à l’occasion d’un rachat de soulte n’est pas gratuite. Vous devez lui verser la rémunération prévue, à laquelle s’ajoutent les droits de partage. Ils s’élèvent à 2,5 % de la valeur nette du bien dans le cadre d’une indivision successorale, et à 1,1 % à la suite d’un divorce ou d’une rupture de PACS.
Ces frais sont en principe supportés par la personne qui reçoit les parts. Les deux parties peuvent aussi convenir d’une répartition entre eux.
L’imposition de la plus-value immobilière pour le vendeur
Le vendeur des parts est imposé sur la plus-value obtenue, comme dans le cadre d’une transaction immobilière classique.
Vous pouvez bénéficier de l’abattement pour durée de détention, si vous avez conservé le bien pendant plus de 5 ans. Son taux est progressif, et l’exonération est totale après la 22e année. La plus-value est ensuite soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Attention : Dans le cadre d’une succession, la durée de détention débute au jour du décès, et non à celui de l’acquisition du bien par le défunt.
Le cas particulier de l’indivision successorale ou conjugale
Le rachat de parts en indivision bénéficie d’une fiscalité avantageuse lorsqu’elle est mise en œuvre dans le cadre d’une succession, d’un divorce ou d’une rupture de PACS. En effet, cette opération n’est pas considérée comme une cession d’un point de vue fiscal, ce qui implique qu’aucun impôt sur la plus-value n’est dû.
Attention : Pour profiter de cette absence de taxation, le partage doit impérativement intervenir entre les bénéficiaires de la succession, ou entre les concubins séparés.
En cas de cession ultérieure par le receveur des parts, c’est la valeur du bien au jour de l’ouverture de l’indivision qu’il faut prendre en compte pour le calcul de sa plus-value. Les éventuelles soultes versées n’ont aucun impact sur la fiscalité à la revente.
