Comment sortir d’une indivision : partage amiable, rachat ou licitation ?

Vous vous retrouvez co-propriétaire d’un bien immobilier suite à une succession, un divorce ou un achat en commun, et vous souhaitez mettre fin à cette situation ? L’indivision ou la SCI sont deux cadres juridiques souvent évoqués dans ce contexte. L’indivision survient fréquemment à la suite d’un héritage, d’une séparation ou d’un achat immobilier à plusieurs. Si elle peut fonctionner de manière fluide tant que les relations entre indivisaires sont bonnes, elle peut rapidement devenir source de conflits et de blocages. Heureusement, plusieurs solutions existent pour en sortir. Voici un guide complet pour connaître vos options.

Peut-on toujours sortir d’une indivision ?

Le principe fondamental

Le droit français est clair sur ce point. L’article 815 du Code civil (🔎 par ici) dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ».

Ainsi, tout propriétaire en indivision (qu’il s’agisse d’un héritier, d’un ex-conjoint ou d’un co-acquéreur) peut à tout moment demander la fin de l’indivision, même si les autres indivisaires s’y opposent.

Il existe toutefois deux exceptions dans lesquelles le partage peut être temporairement suspendu : lorsqu’une convention de maintien en indivision a été signée entre les parties, ou lorsqu’un tribunal a prononcé un sursis au partage pour une durée maximale de deux ans, si la vente immédiate du bien risquerait d’en diminuer significativement la valeur.

Les situations les plus fréquentes

L’indivision peut naître dans de nombreuses circonstances. Parmi les plus courantes :

• Un partage successoral : au décès d’un proche, les héritiers se retrouvent automatiquement en indivision sur les biens du défunt, sans qu’aucune démarche particulière ne soit nécessaire ;
• Une indivision à la suite d’un divorce : lors d’une séparation, les biens achetés en commun (sous régime de séparation de biens ou sans régime matrimonial particulier) tombent en indivision jusqu’à leur partage ;
• Un achat immobilier à plusieurs : entre concubins, partenaires de PACS ou des personnes ayant acquis un bien ensemble.

Quelles sont les solutions amiables pour sortir d’une indivision ?

Avant d’envisager toute procédure judiciaire, la loi française encourage fortement le recours à des solutions amiables. Elles sont moins coûteuses, plus rapides et préservent les relations entre indivisaires.

Le partage amiable : la solution idéale

Le partage amiable est la voie la plus simple et la moins conflictuelle pour mettre fin à une indivision. Il suppose l’accord unanime de tous les indivisaires sur la manière de répartir les biens ou le produit de leur vente. Dans ce cadre, plusieurs scénarios sont possibles : les indivisaires peuvent décider ensemble de vendre le bien à un tiers et de partager le prix de vente, ou encore convenir qu’un seul d’entre eux conserve le bien en rachetant les parts des autres.

L’opération est alors formalisée par un acte notarié, ce qui lui confère une sécurité juridique totale. En pratique, un notaire accompagne l’ensemble de la procédure : il répartit les lots, liquide les éventuelles dettes et organise la signature de l’acte de partage.

Le rachat de parts entre indivisaires

Le rachat de parts en indivision est une solution très utilisée, notamment lorsque l’un des indivisaires souhaite conserver la maison en indivision sans que les autres en soient propriétaires. Concrètement, un ou plusieurs indivisaires rachètent les quotes-parts des autres, à leur valeur estimée au moment du rachat. Cette opération peut donner lieu au versement d’une soulte et doit être actée par un notaire.

La vente du bien à un tiers

Lorsque aucun des indivisaires ne souhaite ou ne peut racheter les parts des autres, la vente à un acheteur extérieur constitue une solution simple. Si tous les indivisaires sont d’accord, la vente se déroule comme une vente immobilière classique, avec l’intervention d’un notaire. Le prix de vente est ensuite réparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits respectifs.

Depuis la loi du 12 mai 2009, il est même possible, lorsque des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis souhaitent vendre, de solliciter une autorisation judiciaire pour procéder à la vente, même en cas de refus ou de silence des autres indivisaires.

Comment sortir d’une indivision en cas de conflit ?

Lorsqu’aucun accord amiable n’est possible, la voie judiciaire s’impose. Elle est certes plus longue et plus coûteuse, mais elle garantit une issue à toute situation bloquée.

Qu’est-ce que la licitation ?

La licitation est la procédure judiciaire par excellence pour sortir d’une indivision conflictuelle. Elle consiste en la vente aux enchères publiques d’un bien indivis, ordonnée par un tribunal judiciaire, lorsque le partage en nature du bien s’avère impossible ou que les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre. La licitation peut être :

• Amiable : tous les indivisaires s’accordent pour vendre le bien, soit à un tiers, soit à l’un d’entre eux qui rachète la totalité. Cette vente est alors constatée par acte notarié ;
• Judiciaire : demandée par un seul indivisaire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien (ou le juge aux affaires familiales en cas d’indivision post-communautaire ou post-PACS). Le juge peut alors ordonner la vente aux enchères, après avoir vérifié que le bien ne peut pas être partagé commodément en nature ;
• Forcée : à l’initiative d’un créancier d’un indivisaire, sur le fondement de l’article 815-17 du Code civil, lorsque ce dernier ne parvient pas à rembourser une dette.

Comment se déroule la procédure de licitation judiciaire ?

La procédure de licitation judiciaire suit plusieurs étapes encadrées par les articles 1360 et 1377 du Code de procédure civile :

• L’assignation : l’indivisaire demandeur, représenté obligatoirement par un avocat, fait délivrer une assignation en partage et licitation aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice. Cette assignation doit contenir un descriptif du patrimoine à partager et mentionner les tentatives de résolution amiable préalables ;
• La désignation d’un notaire et d’un expert : le tribunal désigne un notaire pour organiser la vente et peut ordonner une expertise pour fixer la valeur du bien et donc la mise à prix ;
• La vente aux enchères : elle se tient à la barre du tribunal ou devant le notaire commis. Les indivisaires peuvent eux-mêmes enchérir et se porter acquéreurs du bien. En principe, des tiers peuvent également participer aux enchères ;
• Le partage du produit de la vente : une fois la vente réalisée, le prix est réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts respectives.

En termes de délais, une licitation amiable peut être finalisée en 3 à 6 mois lorsque tous les documents sont prêts. Une licitation judiciaire prend en revanche entre 12 et 18 mois en moyenne, voire davantage en cas d’appel ou de complexité du dossier.

Peut-on sortir d’une indivision sans vendre le bien ? La SCI comme alternative

Transformer l’indivision en SCI : le principe

Lorsque les indivisaires souhaitent conserver le bien immobilier sans pour autant rester soumis aux contraintes de l’indivision (unanimité pour les décisions importantes, risque de blocage, difficulté de transmission), la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) constitue une alternative structurante. Concrètement, les indivisaires apportent le bien à la SCI et reçoivent, en contrepartie, des parts sociales proportionnelles à leurs droits dans l’indivision. C’est alors la société qui devient propriétaire du bien, et non plus les individus en direct.

Cette transformation nécessite l’accord unanime des indivisaires et l’intervention d’un notaire pour constater l’apport du bien à la société. Elle engendre des frais (environ 2 % de la valeur du bien en frais d’acte, auxquels s’ajoutent les frais de création de la SCI) mais offre en contrepartie un cadre de gestion beaucoup plus souple.

Les différents types de SCI

Il existe plusieurs types de SCI adaptées à des situations patrimoniales variées :

• La SCI familiale : destinée à regrouper des membres d’une même famille pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle facilite la donation progressive des parts aux enfants et permet d’optimiser les droits de succession (jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de donation) ;
• La SCI de gestion locative : créée pour détenir un ou plusieurs biens mis en location, avec un gérant désigné qui prend les décisions courantes sans nécessiter l’accord unanime des associés ;
• La SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : sur option, la SCI peut être soumise à l’IS plutôt qu’à l’IR. Cela peut être avantageux lorsque les revenus locatifs sont élevés par rapport aux revenus personnels des associés, notamment grâce à la possibilité d’amortir comptablement les immeubles pour réduire le bénéfice imposable ;
• La SCI de construction-vente : utilisée pour des projets de promotion immobilière, elle est soumise à l’IS de plein droit.

Pourquoi la SCI est une alternative sérieuse à l’indivision

Le principal avantage de la SCI par rapport à l’indivision réside dans sa gouvernance. En indivision, la plupart des décisions importantes requièrent l’unanimité des indivisaires, une contrainte qui peut paralyser la gestion du bien. En SCI, les règles sont définies librement dans les statuts : nomination d’un gérant, fixation des majorités pour chaque type de décision, clauses d’agrément pour encadrer l’entrée de nouveaux associés. La gestion quotidienne est ainsi beaucoup plus fluide.

Par ailleurs, la transmission du patrimoine est nettement facilitée via la SCI. Les parts sociales peuvent faire l’objet de donations progressives aux héritiers, permettant de transmettre peu à peu le patrimoine immobilier tout en bénéficiant des abattements fiscaux prévus par la loi. La valeur des parts de SCI est par ailleurs généralement estimée avec une décote de 10 à 15 % par rapport à la valeur du bien détenu en direct, ce qui réduit d’autant l’assiette des droits de donation ou de succession.

Vous avez des questions sur les émarches pour sortir d’une indivision ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaires, nous vous répondrons avec plaisir ! 😉