En mai, profitez de 2 mois offerts sur Indy avec le code : 
- La licitation est une procédure légale qui permet de vendre un bien indivis, soit à l’amiable, soit aux enchères publiques, pour mettre fin à l’indivision, lorsque les co-indivisaires ne trouvent pas d’accord amiable ;
- Elle peut être amiable (tous les indivisaires sont d’accord) ou judiciaire (un juge ordonne la vente en cas de blocage) ;
- N’importe quel indivisaire (ou ses créanciers) peut demander une licitation, à tout moment et sans avoir à justifier sa décision ;
- Le produit de la vente est réparti entre les co-indivisaires au prorata de leurs parts respectives dans l’indivision ;
- Les frais d’une licitation amiable oscillent entre 3 000 € et 5 000 €. Ceux d’une licitation judiciaire entre 8 000 € et 15 000 € selon la complexité du dossier ;
- Avant d’y recourir, nous vous conseillons d’explorer les différentes alternatives : rachat de parts, partage amiable, attribution préférentielle ou convention d’indivision.
L’indivision ou la détention d’un bien via une SCI, notamment dans le cadre d’une succession ou d’une séparation, peut rapidement devenir une source de tensions. Lorsque les co-indivisaires ou associés ne parviennent pas à s’entendre sur la gestion ou la vente du bien, la licitation est une solution juridique permettant de sortir de cette situation de blocage. Encadrée par le Code civil, cette procédure permet, selon les cas, de vendre le bien et de répartir le prix entre les parties. Voici l’essentiel à connaître sur son fonctionnement, ses coûts et ses alternatives.
Du pilotage en temps réel à l’automatisation de votre comptabilité : générez toutes vos déclarations fiscales en vous laissant guider par la plateforme
Qu’est-ce que la licitation ?
La licitation est une opération juridique permettant de mettre fin à une indivision portant sur un bien détenu par plusieurs personnes. Elle peut se traduire par la vente du bien ou par son attribution à l’un des indivisaires, avec répartition de sa valeur entre les ayants droit.
Prévue par les articles 1686 et suivants du Code civil (disponibles ici), elle constitue un mode de sortie de l’indivision.
Elle intervient notamment lorsque le partage en nature est impossible ou en cas de désaccord entre les indivisaires sur le sort du bien. Dans ce cas, le bien est soit vendu, soit attribué, puis sa valeur est répartie entre les indivisaires selon leurs droits.
Bon à savoir : dans la pratique notariale, la licitation désigne également l’acte par lequel un indivisaire rachète les parts des autres pour devenir seul propriétaire du bien. Il peut donc s’agir d’une vente interne à l’indivision, sans intervention d’un tiers acquéreur.
La licitation peut porter aussi bien sur des biens immobiliers (maison, appartement, terrain) que sur des biens mobiliers (véhicule, objet d’art, meuble de valeur) ou des actifs financiers détenus en commun. Tout bien indivis, quel que soit sa nature, peut potentiellement faire l’objet d’une licitation.
Les différentes formes de licitation
Il existe deux grandes formes de licitation, selon que les indivisaires parviennent ou non à s’entendre sur la vente du bien.
La licitation amiable
La licitation amiable intervient lorsque tous les co-indivisaires sont d’accord sur le principe de la vente et ses modalités. La procédure se déroule alors devant notaire, sans intervention du juge, sauf cas particulier. Elle suit généralement les étapes suivantes :
- Réunion préalable des indivisaires pour s’accorder sur les conditions de vente ;
- Évaluation du bien par un expert immobilier ;
- Rédaction de l’acte de licitation par le notaire ;
- Signature de l’acte par l’ensemble des indivisaires ;
- Répartition du prix de vente après déduction des frais.
C’est la voie la plus rapide et la moins coûteuse.
La licitation judiciaire
La licitation judiciaire intervient lorsque les héritiers ou co-indivisaires ne parviennent pas à s’entendre sur le sort d’un bien en indivision. Dans ce cas, l’un d’eux peut saisir le tribunal judiciaire afin de demander la vente du bien. Cette procédure est une solution de dernier recours pour débloquer une situation figée.
Le juge peut alors ordonner la mise en vente du bien, le plus souvent aux enchères publiques. Le prix de départ est fixé sur la base d’une expertise, et le produit de la vente est réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts.
Bon à savoir : Lorsque les indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits souhaitent vendre le bien, ils peuvent demander au notaire de consulter les autres indivisaires en vue d’une vente amiable. En cas de refus ou d’absence de réponse, il est possible de saisir le juge afin d’obtenir une autorisation de vente par licitation.
La licitation judiciaire est plus longue, plus coûteuse, et aboutit généralement à un prix de vente inférieur à la valeur réelle du bien, car la vente aux enchères ne garantit pas d’atteindre le prix du marché. C’est pourquoi la voie amiable doit toujours être privilégiée.
Pourquoi et quand recourir à une licitation ?
La licitation est envisagée lorsque l’indivision devient impossible à gérer ou source de conflits prolongés. Plusieurs situations peuvent justifier d’y recourir :
- Désaccord persistant entre indivisaires sur la gestion, l’entretien ou la vente du bien. Cette situation est fréquente dans le cadre d’un partage de succession ou d’une séparation liée à un divorce, lorsque les co-indivisaires ne parviennent pas à s’entendre sur le devenir du bien ;
- Impossibilité de partager le bien en nature, par exemple une maison individuelle qui ne peut être divisée physiquement ;
- Volonté d’un indivisaire de quitter l’indivision alors que les autres refusent de racheter ses parts ;
- Succession bloquée, lorsque les héritiers ne parviennent pas à trouver un accord sur le partage des biens ;
- Charges financières devenues trop lourdes, notamment les frais d’entretien, les taxes foncières ou les charges de copropriété qui pèsent sur le bien indivis.
Chaque année, plus de 630 000 successions sont ouvertes en France.
Parmi elles, une part significative génère des conflits entre héritiers,
rendant parfois inévitable le recours à la licitation ou à une autre
procédure judiciaire de partage.
Comment se déroule une procédure de licitation judiciaire ?
Lorsque la voie amiable est impossible, voici comment se déroule la procédure devant le tribunal :
Dépôt de la demande
L’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision saisit le tribunal judiciaire compétent, généralement celui du lieu de situation du bien, et assigne les autres co-indivisaires.
Décision du juge
Après analyse de la demande, le juge vérifie si les conditions de la licitation sont réunies. S’il la juge recevable, il peut autoriser la vente du bien indivis par voie d’ordonnance. Lorsque plusieurs indivisaires sont concernés, chacun doit être tenu informé de la procédure.
Estimation du bien
Avant la mise en vente, le bien fait généralement l’objet d’une estimation. Cette évaluation sert de référence pour les enchères et contribue à assurer un prix de vente cohérent. Elle peut être réalisée par un expert immobilier ou par un notaire.
Mise en vente et adjudication
Le bien est ensuite proposé à la vente publique, dans le cadre d’une enchère organisée devant un notaire, un commissaire de justice ou en salle des ventes, selon les modalités fixées par le tribunal. Les acquéreurs potentiels peuvent y présenter leurs offres. Le bien est attribué au plus offrant, qu’il s’agisse d’un indivisaire ou d’un tiers.
Répartition du produit
Une fois la vente conclue, le prix est réparti entre les co-indivisaires au prorata de leurs quotes-parts dans l’indivision, après déduction des frais de procédure.
Clôture de la procédure
Une fois le prix de vente réparti entre les indivisaires, la procédure de licitation est terminée. Le bien est alors transféré au(x) acquéreur(s), mettant définitivement fin à l’indivision.
La licitation dans le cadre d’une succession
La licitation est particulièrement fréquente dans le contexte successoral. Après le décès d’un proche, les héritiers se retrouvent automatiquement en indivision successorale sur les biens du défunt. Si cette situation peut durer plusieurs années, elle génère souvent des tensions lorsque les héritiers ont des projets ou des besoins financiers différents.
Lorsqu’aucun accord n’est trouvé, l’un des héritiers peut demander la licitation auprès du tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession (dernier domicile du défunt). Si l’un d’eux souhaite conserver le bien familial, il peut participer à la vente aux enchères et se porter acquéreur. À défaut, le bien sera cédé à un tiers et l’intégralité du produit réparti entre les héritiers selon leurs droits successoraux.
Quel est le coût d’une licitation ?
Les frais d’une licitation varient selon qu’elle est amiable ou judiciaire, et selon la valeur du bien concerné. Voici les principaux postes de dépenses à anticiper.
Les frais d’une licitation amiable
Pour une licitation amiable, le coût total est généralement compris entre 3 000 € et 5 000 € pour un bien de valeur moyenne. Ces frais se décomposent ainsi :
| Étape | Intervenant | Délai indicatif | Coût estimé |
| Réunion des indivisaires et accord sur les modalités de vente | Co-indivisaires | Variable | – |
| Évaluation du bien | Expert immobilier | 1 à 2 semaines | 800 € – 1 500 € |
| Rédaction et signature de l’acte de licitation | Notaire | 2 à 4 semaines | 1 % – 2 % de la valeur du bien |
| Droits d’enregistrement | Trésor public | – | 2,5 % de la valeur nette partagée |
| Répartition du prix de vente | Notaire | Quelques jours | – |
| Durée et coût total estimés | – | Quelques semaines à 3 mois | 3 000 € – 5 000 € |
Les frais d’une licitation judiciaire
La licitation judiciaire est nettement plus coûteuse. Le total peut atteindre entre 8 000 € et 15 000 € selon la complexité du dossier, voire davantage.
| Étape | Intervenant | Délai indicatif | Coût estimé |
| Assignation des co-indivisaires devant le tribunal judiciaire | Avocat + commissaire de justice | 2 à 4 semaines | 1 500 € – 3 000 € (honoraires avocat) |
| Expertise judiciaire du bien | Expert désigné par le juge | 1 à 3 mois | 800 € – 1 500 € |
| Décision du juge et désignation du notaire | Tribunal judiciaire | 1 à 3 mois | Frais de procédure |
| Publicité légale et organisation des visites | Notaire + commissaire de justice | 1 à 2 mois | Frais de publicité légale |
| Vente aux enchères (adjudication) | Notaire | 1 audience | 8,67 % du prix d’adjudication (inscription foncière) |
| Répartition du produit de la vente | Notaire | Quelques semaines | – |
| Durée et coût total estimés | – | 1 an à 2 ans | 8 000 € – 15 000 € |
Le saviez-vous ? Les professions d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire ont fusionné pour donner naissance à la profession unique de commissaire de justice.
Les alternatives à la licitation
Avant d’engager une procédure de licitation, il est toujours préférable d’explorer les solutions permettant d’éviter la vente aux enchères, souvent moins avantageuse financièrement.
Le rachat de parts
L’option la plus courante : l’un des co-indivisaires rachète les quotes-parts des autres pour devenir seul propriétaire. Cette opération, appelée rachat de soulte, se fait devant notaire et peut être financée par un crédit immobilier classique. Elle évite une vente aux enchères et permet à un indivisaire de conserver le bien.
Le partage amiable
Si le bien est divisible (terrain, immeuble avec plusieurs lots…), les indivisaires peuvent décider d’un partage en nature : chacun reçoit une part physique du bien. Lorsque les lots ne sont pas de valeur égale, une soulte de rééquilibrage est versée par celui qui reçoit la part la plus importante.
La vente amiable du bien
Les indivisaires peuvent décider, d’un commun accord, de mettre le bien en vente sur le marché à un prix fixé ensemble. Cette solution est généralement plus avantageuse que la vente aux enchères, car elle permet d’obtenir le prix du marché et d’éviter les frais de procédure judiciaire.
L’attribution préférentielle
En cas de désaccord sur le partage, un indivisaire peut demander au juge de lui attribuer préférentiellement le bien, notamment lorsqu’il l’occupe à titre de résidence principale ou qu’il y exploite une activité professionnelle. En contrepartie, il verse une soulte aux autres indivisaires pour compenser l’écart de valeur.
La convention d’indivision
Lorsque les indivisaires souhaitent maintenir l’indivision temporairement (pour attendre une meilleure conjoncture de marché, par exemple), ils peuvent signer une convention d’indivision devant notaire. Ce document organise les règles de gestion du bien, les obligations de chacun et les conditions de sortie. Cette solution évite les conflits sans passer par une procédure judiciaire coûteuse.
| Alternative | Accord unanime requis ? | Coût | Idéal pour |
| Rachat de parts (soulte) | Oui | Frais de notaire + éventuels frais de crédit | Un indivisaire veut conserver le bien |
| Partage amiable en nature | Oui | Frais de notaire | Bien divisible (terrain, immeuble) |
| Vente amiable | Oui | Frais d’agence + frais de notaire | Obtenir le prix du marché |
| Attribution préférentielle | Non (décision du juge) | Frais judiciaires | Bien occupé par un indivisaire |
| Convention d’indivision | Oui | Frais de notaire (modérés) | Maintenir l’indivision temporairement |
| Licitation judiciaire | Non | 8 000 € à 15 000 € | Blocage total entre indivisaires |
Propriétaire en indivision ou en SCI ? Nous répondons à toutes vos interrogations sur le sujet !
