Offre exclusive : Créez votre entreprise gratuitement : 
- L’indivision est une situation juridique, la SCI est une société ;
- La gestion d’un bien immobilier en indivision présente des risques importants de blocage, à l’inverse de la SCI ;
- La SCI permet de donner de votre vivant à vos héritiers une fraction de vos parts sociales, sans pour autant perdre le contrôle sur votre bien ;
- Comptez deux à quatre mois et 1 200 à 3 500 € minimum pour transformer votre indivision en SCI.
La détention d’un bien immobilier à plusieurs soulève la question du cadre juridique idéal pour en assurer la gestion. Entre l’indivision et ses régimes (légal ou conventionnel), ainsi que les types de SCI, les possibilités sont nombreuses. Chaque solution a ses avantages et ses inconvénients. Indy vous accompagne pour trouver le cadre adapté à votre stratégie patrimoniale.
Sur Indy, la création d’entreprise est offerte ! Choix du statut juridique, rédaction des statuts, dépôt de capital, vous êtes guidé à chaque étape. 🤩
Indivision ou SCI : de quoi parle-t-on ?
Qu’est-ce que l’indivision ?
On parle d’indivision lorsque plusieurs personnes, appelées indivisaires, possèdent collectivement des droits de même nature sur un bien ou un ensemble de biens. Autrement dit, leurs parts sont indivisibles sur le plan matériel tant que l’indivision demeure.
L’indivision peut résulter d’un achat, d’un divorce ou d’un héritage. Elle peut être temporaire, jusqu’au partage du bien indivis, ou s’inscrire dans la durée. L’indivision est une situation juridique, elle ne doit pas être confondue avec une forme juridique ou sociale, qui est un type d’entreprise (SARL, EURL, etc.).
💡 Le saviez-vous ? En langage juridique, on parle de droits et de biens indivis.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI (Société civile immobilière) est une forme juridique. Elle est une personne morale, c’est-à-dire une entreprise qui possède une existence juridique et fiscale distincte de ses propriétaires.
L’activité principale d’une SCI est obligatoirement civile : l’acquisition et la location (nue) de biens immobiliers. Elle peut exercer des activités commerciales (location de biens meublés, autres) à la condition que celles-ci restent accessoires : c’est-à-dire qu’elles n’excèdent pas 10 % du montant moyen de vos recettes totales hors taxes sur trois ans.
Indivision versus SCI : avantages et inconvénients
Avant d’entrer dans les détails, voici un tableau des principales différences entre indivision et SCI.
| Indivision | SCI | |
| Création | Aucune formalité (sauf convention) | Statuts, annonce légale, RCS |
| Comptabilité | État des revenus et des dépenses | Simplifiée ou complète |
| Gestion hors exploitation | Unanimité pour les actes de disposition (sauf recours judiciaire ou convention) | Règles fixées par les statuts |
| Fiscalité | Impôt sur le revenu (IR) | Impôt sur le revenu (IR) ou Impôt sur les sociétés (IS) |
| Donation | Possible, au prix d’une perte de contrôle sur votre bien | Possible, en conservant le contrôle de votre bien |
Gestion, fiscalité, transmission : notre comparatif
La gestion
La gestion de l’indivision
Au quotidien, il vous est possible d’organiser votre indivision sous deux régimes :
- Le légal (article 815 et suivants du Code civil) : le régime par défaut ;
- Le conventionnel (article 1873-1 et suivants du Code civil) : il nécessite la rédaction d’une convention, qui permet aux indivisaires d’établir entre eux des règles relatives à l’exercice de leurs droits.
En indivision, les règles de gestion diffèrent selon la catégorie des actes.
- Les actes conservatoires : ils visent à préserver l’état du bien. Chaque indivisaire peut prendre seul des mesures conservatoires, urgentes ou non (article 815-2 du Code civil) ;
- Les actes d’administration : soit la gestion courante. Ils doivent être votés à la majorité des deux tiers des droits indivis. Notez que la gestion courante de l’indivision peut être déléguée à un mandataire (au régime légal), ou à un gérant (au régime conventionnel). Ce dernier peut, à l’inverse du mandataire, représenter les indivisaires en justice ;
- Les actes de disposition : vente d’un bien immobilier indivis, conclusion d’un bail commercial, autres. Ceux-ci exigent l’unanimité.
Cette règle peut être modifiée par convention, à l’exception de la sortie d’un bien immeuble de l’indivision (dans ce cas, l’unanimité est requise) ou en présence d’incapables parmi les indivisaires.
Définition d’incapable au sens légal : ce terme juridique ancien désigne une personne incapable d’exercer seule ses droits : un mineur, ou une personne majeure en incapacité d’exprimer sa volonté (article 425 du Code civil).
La gestion de la SCI
La gestion courante d’une SCI est dévolue à un ou plusieurs gérants. Ils disposent du pouvoir de représenter en justice votre société et d’engager celle-ci via tout acte entrant dans le champ d’application de l’objet social de votre SCI (les activités exercées par votre société).
Vous pouvez limiter leurs pouvoirs de gestion par des clauses statutaires, mais gardez à l’esprit que celles-ci sont inopposables aux tiers (article 1849 du Code civil).
Toutes les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant sont soumises à l’assemblée générale des associés.
Quelle fiscalité selon votre situation ?
L’IR (Impôt sur le revenu)
L’IR (Impôt sur le revenu) est le seul régime d’imposition possible pour l’indivision et celui par défaut de la SCI. Chaque indivisaire est imposé sur la quote-part des revenus de l’indivision correspondant à ses droits, quand bien même ceux-ci n’ont pas été distribués.
Pour une indivision ou une SCI à l’IR, deux régimes d’imposition sont possibles. Les revenus fonciers bruts de votre foyer fiscal sont :
- Inférieurs à 15 000 € par an : vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier (article 32 du Code général des impôts ou CGI), les revenus de votre indivision sont intégrés à votre assiette fiscale après un abattement de 30 % ;
- Supérieurs à 15 000 € par an : vous êtes imposé au régime réel. Votre revenu net foncier est égal aux revenus de l’indivision après déduction des charges (article 28 du CGI), calculé au prorata de la quote-part de droits indivis.
📝 À noter : l’activité de location meublée est imposée en BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers, comme une location nue. Une SCI est imposée à l’IS (obligatoirement) lorsque la location d’un bien meublé excède 10 % du total de ses recettes. Que votre location soit saisonnière ou de longue durée n’entre pas en ligne de compte.
SCI à l’IS
La SCI peut aussi opter pour l’IS (Impôt sur les sociétés). Ce choix ouvre deux avantages : l’amortissement de l’immeuble (déductible chaque année) et le taux réduit d’IS de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice. Notez que l’option devient irrévocable après 5 ans (article 239 du CGI).
Transmettre un bien en indivision : les pièges
Vous possédez un bien immobilier en indivision avec votre conjoint ou conjointe et vous souhaitez transmettre tout ou partie de celui-ci à vos héritiers, par donation (de votre vivant) ou par succession (à votre décès).
Si vous envisagez de transmettre votre bien immobilier par indivision, n’oubliez pas que sa gestion peut être difficile, d’autant plus si un des indivisaires souhaite vendre le bien ou l’occupe.
Les pièges de l’indivision en cas de vente
Dès lors que tous les indivisaires ne sont pas d’accord pour vendre ou garder le bien immobilier, des blocages peuvent survenir.
- Un bien indivisible. Lorsqu’un indivisaire souhaite sortir de l’indivision mais ne peut vendre sa quote-part isolément, il peut forcer la vente de la totalité du bien, si les autres indivisaires ne sont pas en mesure de racheter sa quote-part (article 815 du Code civil). Exemple : la fraction d’une maison de campagne ne peut être vendue seule, le bien est indivisible ;
- Un indivisaire injoignable. La vente d’un bien immobilier indivis exige l’unanimité (articles 815-3 et 1873-8 du Code civil). Un seul indivisaire absent suffit à paralyser la vente. Dans ce cas, pour vendre le bien, les indivisaires doivent saisir le tribunal judiciaire.
Le maintien en indivision
Bien que cela ne soit pas automatique, le tribunal judiciaire peut également, sur demande, maintenir l’indivision pour protéger les intérêts d’un des indivisaires (article 822 du Code civil) :
- Si au moins un de vos héritiers est mineur ;
- Si, à votre décès, votre conjoint survivant habite le bien immobilier transmis.
Dans ces cas précis, vos héritiers qui souhaitent la vente de l’indivision doivent prendre leur mal en patience.
La succession d’une quote-part d’indivision
Si vous souhaitez transmettre une quote-part d’un bien indivis, sachez qu’en théorie, vous êtes libre de la transmettre à votre décès. Pour ne pas en être empêché, ne signez pas de convention qui autorise les autres indivisaires (ou toute autre personne désignée) à s’attribuer votre quote-part en échange d’un paiement à vos héritiers (article 1873-13 du Code civil).
Transmettre des parts de SCI
À l’inverse de l’indivision, en SCI, vous pouvez organiser comme bon vous semble les règles de vote dans vos statuts.
Il vous est possible de soumettre à une majorité (et non à l’unanimité) la vente du bien immobilier. Vous limitez ainsi les risques de blocage par un seul associé et la saisine du tribunal judiciaire.
Notez qu’à votre décès, si votre conjoint successible occupe ledit bien immobilier, le droit au logement temporaire et le droit viager au logement peuvent s’appliquer (articles 763 à 766 du Code civil).
En revanche, si un associé autre que votre conjoint occupe les lieux, les autres associés de la SCI peuvent décider, en assemblée générale, de mettre un terme à cette occupation (sous réserve de réunir le nombre de voix nécessaire).
Le démembrement de parts : quel intérêt en SCI ?
En SCI, vous pouvez donner à vos héritiers la nue-propriété des parts de votre bien immobilier (le droit d’en disposer) et en conserver l’usufruit (le droit de l’utiliser et d’en percevoir les éventuels revenus).
Pour autant, il vous est possible de ne pas perdre votre pouvoir décisionnaire, pour peu que vous rédigiez vos statuts en ce sens (article 1844 du Code civil). Ainsi, il vous est possible de léguer de votre vivant votre bien immobilier, sans en perdre le contrôle et, à votre décès ou au terme de votre usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession supplémentaires (article 1133 du CGI).
Passer d’une indivision à une SCI : pourquoi et comment ?
Pourquoi transformer une indivision en SCI ?
Transformer son indivision en SCI répond à des enjeux de gestion et d’optimisation fiscale :
- Sortir de la règle de l’unanimité pour les décisions de disposition ;
- Éviter l’augmentation exponentielle des indivisaires au fil des transmissions et stabiliser la gestion du bien sur le long terme ;
- Bénéficier de l’IS.
Transformer votre indivision en SCI, c’est aussi optimiser la fiscalité de la transmission de votre patrimoine. Vous pouvez éviter à vos héritiers de payer des droits de mutation, qui peuvent grimper jusqu’à 45 % en ligne directe (article 777 du CGI). En donnant progressivement les parts de votre SCI à vos héritiers, vous pouvez bénéficier à plein de l’abattement sur les droits de mutation à titre gratuit : 100 000 € par ascendant ou descendant (article 779 du CGI), renouvelable tous les 15 ans (article 784 du CGI).
💡 Le saviez-vous ? L’indivision offre aussi cet abattement mais, comme dit précédemment, au prix de la perte de contrôle de votre bien indivis.
Ajoutez-y le mécanisme de la décote sur la valeur des parts, qui permet de minorer légalement la valeur vénale des parts transmises, et vous optimisez significativement le coût fiscal de votre transmission.
Les étapes clés
Pour transformer votre indivision en SCI, suivez les étapes suivantes :
- Recueillez l’unanimité des indivisaires ;
- Faites évaluer le bien ;
- Obtenez l’accord de votre créancier (votre banque), si le bien transmis ou cédé est grevé d’un emprunt immobilier ;
- Purgez l’éventuel droit de préemption de la commune, en cas d’apport ;
- Rédigez les statuts de la SCI ;
- Signez l’acte d’apport ou de vente devant notaire ;
- Déposez le capital social ;
- Publiez un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
- Immatriculez la SCI via le guichet unique de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle).
💡 À savoir : le notaire se charge de publier l’acte d’apport ou de vente au service de la publicité foncière.
Frais, délais et points de vigilance
Le coût total de création d’une SCI varie entre 1 200 € et 3 500 € (statuts, annonce légale, immatriculation). Somme à laquelle il faut ajouter les honoraires du notaire (variables selon la valeur du bien) et les éventuels droits d’enregistrement et plus-values immobilières.
Comptez en moyenne 2 à 4 mois pour mener à terme votre transformation, le délai le plus long étant souvent celui de la purge du droit de préemption (2 mois).
Pour mener à bien votre projet, plusieurs points méritent toute votre attention :
- Arrêtez le choix du régime fiscal (IR ou IS) en amont ;
- Rédigez avec soin les clauses statutaires pour conserver la mainmise sur votre bien en cas de démembrement ;
- Déterminez clairement le rôle et les pouvoirs du gérant.
Vous avez des questions sur l’indivision ou la SCI ? 💬 Utilisez l’espace commentaires, nous vous répondrons avec plaisir !
