SCI familiale et droit de succession : ce que vous devez savoir

Lors d’une succession, opter pour la création d’une Société Civile Immobilière Familiale (SCI) s’avère être une stratégie judicieuse. Notamment pour la transmission d’un patrimoine immobilier. Cela présente des avantages non négligeables en termes de gestion et de conservation du patrimoine familial. Le contexte légal encadrant la succession en SCI familiale est dense et nécessite une attention particulière. Surtout en ce qui concerne la fiscalité liée aux transmissions de biens. De plus, le d’un associé engendre des procédures spécifiques qu’il est primordial de maîtriser afin d’assurer la continuité et la stabilité de la SCI. Les enjeux fiscaux, comme les cessions de parts en SCI, peuvent également avoir un impact significatif sur le calcul des droits de succession. Cela peut complexifier la tâche. Nous vous expliquons tout sur la succession en SCI familiale !

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La SCI qu’est-ce que c’est ?

La SCI familiale est une structuration juridique qui permet à des membres d’une famille de gérer et de transmettre des biens immobiliers de manière organisée. Elle se distingue par le fait que ses associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance. Cette structure juridique a pour but principal de faciliter la détention, la gestion et la transmission des biens immobiliers familiaux, comme l’achat d’une maison de vacances entre cousins par exemple​.
La SCI familiale permet aussi de rassembler les capitaux nécessaires pour l’acquisition ou la gestion de biens immobiliers, offrant ainsi une capacité financière accrue. Elle est considérée comme une personne morale avec un caractère non commercial, centrée sur la gestion de biens immobiliers​. Bien que la SCI familiale n’ait pas accès aux prêts aidés, elle peut bénéficier de prêts in fine ou amortissables pour financer ses projets immobiliers​​.

Les implications légales de la succession en SCI familiale

La Société Civile Immobilière familiale offre une excellente alternative pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial. Les règles juridiques et fiscales qui entourent la succession en SCI familiale sont distinctes de celles d’une succession traditionnelle, offrant des avantages notables, mais aussi des spécificités à prendre en compte.

Calcul des droits de succession

Dans une SCI familiale, les droits de succession se calculent sur la base de la valeur des parts de la société, ce qui peut conduire à une réduction significative des droits de succession. Cette particularité offre des avantages fiscaux intéressants lors d’une donation, cession ou succession en cas de décès​​.

Souplesse des modalités de succession

La SCI familiale permet une certaine souplesse dans les modalités de succession immobilière. En effet, contrairement à une succession familiale traditionnelle, la SCI facilite la gestion et la transmission d’un héritage immobilier. Cela se fait grâce à sa structure juridique spécifique​​.

Prévoyance et planification

La SCI offre la possibilité de planifier la transmission du patrimoine de son vivant via différents moyens comme les donations de parts sociales, les contrats (assurance-vie, contrat de mariage, etc.) et les testaments. Cette prévoyance permet d’éviter à ses héritiers de payer des droits de succession élevés​​.

Continuation de la SCI après le décès d’un associé

Les associés peuvent inscrire dans les statuts de la SCI que la société continuera avec les associés survivants en cas de décès d’un associé. Cette clause permet de préserver la continuité de la SCI et de faciliter la gestion de la succession​​.

Calcul des droits de succession dans une SCI familiale

Le mécanisme de calcul des droits de succession au sein d’une SCI familiale est distinct et avantageux comparativement à une succession traditionnelle.
Dans une SCI familiale, les droits de succession se déterminent en fonction de la valeur des parts sociales de la société. Ce qui souvent réduit considérablement leur montant par rapport à une indivision des biens où les droits peuvent atteindre jusqu’à 60% de la valeur du patrimoine. Cette particularité rend la SCI familiale attrayante pour la transmission du patrimoine immobilier​​.

En pratique, le calcul des frais de succession sur les parts sociales se fait en soustrayant un abattement de la valeur des parts sociales, puis en multipliant le résultat par le taux des droits de succession.

Prenons cet exemple : si un enfant hérite des parts de SCI de son père d’une valeur de 105,000 €, après un abattement de 100,000 €, le calcul sera le suivant : (105,000 – 100,000) x 0,05 = 250 €​​.

Le montant des droits de succession varie également selon le lien familial entre le défunt et l’héritier. Un enfant, par exemple, paye entre 5% et 45% de droits successoraux en fonction de la valeur du patrimoine, après un abattement de 100,000 €. Cela signifie que la structure familiale de la SCI peut influencer de manière significative le montant des droits de succession​​.

En outre, la SCI offre l’opportunité d’optimiser la succession grâce à l’application d’un abattement sur le montant des parts du patrimoine hérité. Tous les 15 ans, les parents peuvent faire un don de patrimoine d’une valeur de 100,000 € par enfant, exempté de droits de succession, offrant ainsi une avenue pour la réduction des charges fiscales sur le long terme​​.

Quelles sont les procédures et les implications en cas de décès d’un associé au sein d’une SCI ?

Le décès d’un associé n’entraîne pas la dissolution de la SCI familiale. Les actions de l’associé décédé sont transférées à ses successeurs ou légataires. Ils peuvent devenir les nouveaux associés, ce qui permet la poursuite de l’activité de la SCI. En cas de décès d’un associé, les statuts de la SCI peuvent stipuler diverses répercussions. Telles que la répartition des parts entre les associés survivants ou la reprise des parts par les héritiers sous certaines conditions.

Il est donc essentiel de rédiger les statuts afin d’anticiper la succession et de garantir la stabilité de la SCI en cas de décès d’un associé. Dans certaines circonstances, lorsque les parts sont transférées à une entité morale.

Par exemple, l’accord des associés peut être nécessaire. Si un associé décède et que les statuts le permettent, il est possible de mettre fin à la SCI.

Donation déguisée au sein d’une SCI

La donation déguisée dans le contexte d’une SCI se réfère à une situation où un transfert de parts sociales est effectué sous l’apparence d’une transaction onéreuse (comme une vente). Alors qu’en réalité, il s’agit d’un don, c’est-à-dire un transfert gratuit de parts​​. Ce mécanisme est souvent utilisé pour échapper aux droits de succession ou de mutation à titre gratuit. Cela en profitant d’un régime fiscal plus favorable au moment de la réalisation de l’opération​​.

Cependant, les sanctions fiscales en cas de découverte d’une donation déguisée sont sévères. Si l’administration fiscale parvient à prouver la nature réelle de la transaction, elle peut exiger les droits qui auraient normalement dû être acquittés. En plus d’imposer une pénalité de 80% sur le montant de ces droits​​.
Une donation déguisée peut donc engendrer des risques juridiques et financiers considérables pour les parties impliquées.

Peut-on utiliser la SCI pour déshériter ?

Bien que la loi française interdise de déshériter ses enfants, la création d’une SCI permet dans une certaine mesure d’organiser la succession selon les souhaits du propriétaire. Tout en respectant les droits successoraux des héritiers réservataires. La SCI offre la possibilité de contourner les règles de l’indivision. Cela empêche ainsi toute demande de partage en cas de mésentente entre les héritiers. Elle permet également d’exclure certains biens immobiliers et autres actifs de la succession. Cela peut, en théorie, permettre de déshériter un enfant. Bien que cela demeure légalement complexe et potentiellement contestable​.

Qu’en est-il de la succession dans le cadre d’une famille recomposée ?

Dans le cadre d’une famille recomposée, la SCI se révèle être un outil efficace pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier tout en organisant la succession selon les volontés des parents, en garantissant par exemple la protection du conjoint survivant.

Dans un cas pratique, un couple avec des enfants issus de précédentes unions utilise une SCI pour acquérir un immeuble, organiser la succession en protégeant le conjoint survivant et faciliter la coexistence entre les deux fratries​​.
Les statuts d’une SCI constituée par deux conjoints peuvent prévoir la continuation de la société avec le seul conjoint survivant, une solution particulièrement intéressante pour assurer la stabilité financière du conjoint survivant et l’harmonie entre les différents membres de la famille recomposée​​.

Vous avez la moindre interrogation au sujet de votre SCI ? Nous sommes là pour vous éclairer !